אל תמהרו לעלוץ עם הורדת הריבית
תפקיד הממשלה לדאוג לכך שישראלים לא יצטרכו למשכן את החיים שלהם לטובת דירה וששוק הדיור יחזור להיות אטרקטיבי למשקיעים
בעקבות הורדת הריבית מניות חברות הבניה קפצו מתוך ציפיה של המשקיעים שעגלת הנדלן תחלץ מהבוץ.
לישראלים קשה יותר מתמיד לרכוש היום דירה. המחירים לא עלו בגלל היזמים ואלה לא מרוויחים יותר על כל דירה. המחירים עלו בגלל שלל סיבות אובייקטיביות כמו עליה במחירי חומרי הגלם, בשכר העובדים, במחיר הקרקע, מחיר הבירוקרטיה ועוד.
כיום צריך בממוצע 184 משכורות לרכישת דירה ממוצעת (תל אביב כ-390 משכורות; ירושלים כ-246 משכורות).
אבל לא רק לרכוש דירה בישראל זה יקר. גם השכירות עלתה בחמש השנים האחרונות בשיעור של כ 5% בשנה משלל סיבות ובהן היצע נמוך כתוצאה מהוצאת משקיעי הנדלן מהשוק.
בשנת 2025 נמכרו בישראל כ 71 אלף דירות ומלאי הדירות הלא מכורות נמצא בשיא ועומד על כ 83,000 דירות חדשות לא מכורות, עקב סביבת ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית והשלכות המלחמה, מה שהוביל להאטה משמעותית בביקושים, במיוחד לדירות חדשות, ולצניחה בהיקפי המכירות.
מאידך בשנת 2025 נרשמה עלייה של כ-22% בהוצאת כספי פיקדונות מישראל לטובת רכישת נכסים ריאליים בחו"ל. בשנה זו בלבד נרכשו עשרות אלפי דירות כשיתרת הנכסים של תושבי ישראל בחו"ל עלתה ב-61.5 מיליארד דולר. כך למשל במהלך 2025 הישראלים דורגו כקבוצת הרוכשים הזרים ה-4 בגודלה בקפריסין ורכשו כאלף דירות, הישראלים נחשבים לאחת מחמש הקבוצות הפעילות ביותר ביוון, עם אלפי עסקאות בשנה (הערכה של כ-2,500-3,000 יחידות ב-2025). משקיעים ישראלים רבים ניצלו את רף ההשקעה (כ-2 מיליון דירהם) כדי לקבל תושבות אמירויותית לטווח ארוך ורכשו מאות רבות של דירות; בגאורגיה מדברים על כ 4000 דירות שנרכשו ב 2025 ועוד ועוד.
והאמת? השקעה בנדלן בחו"ל קורצת מאד, במרבית המדינות האלה מס הרכישה מזערי, התשואה על ההון נעה בין 7.5% ל 13% וערך הנכסים מכפיל את עצמו. בנוסף, המדינות הפופולריות להשקעה משוועות לכסף זר ומציעות תכניות מימון אטרקטיביות מה שמאפשר לרכוש נכסים טובים בהון עצמי נמוך ולשלם משכנתא בריבית נמוכה. אם בשנת 2023–2024 השקעה בחו"ל נחשבה ל"אופציה", ב-2025 היא הפכה עבור ישראלים רבים לברירת מחדל.
ומדובר במחדל חמור. מזה שנים שאנו מזהירים את משרד האוצר מפני המגמה המתעצמת של זליגת כסף ישראלי לחו"ל. ברור כי ישראלים מעדיפים להשקיע בארץ ודחיקתם החוצה היא שערוריתית מכל בחינה שהיא.
אז איך יוצאים מזה? איך מחזירים את המכירות ואת יכולתם של הישראלים לקנות דירה?
צריך להבין שיזמים לא יכולים להוריד מחיר של דירה כי הם מחויבים לדוח אפס. המבצעים שאנחנו רואים משקפים ירידה של עד 5% בממוצע ולא יותר. אמנם המחירים קפצו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות אבל אפילו האופטימיים לא חושבים שנראה ירידה מעבר לכך.
מצד שני המשק צומח ומראה חסינות ולכן, כדי שהשוק יתעורר הריבית צריכה להמשיך לרדת. ראו כיצד השוק התעורר בעקבות הורדת הריבית חודשיים ברציפות. כך למשל רוכשים נהרו לפרויקט שהשקנו בקרית ביאליק ערב הורדת הריבית האחרונה. אנו צופים שהמכירות יעלו ככל שהריבית תמשיך לרדת. ריבית נמוכה יותר תסייע לרוכשים בהחזר חודשי ויפנה להם יותר הכנסה וזה עשוי לתת תמריץ לשוק הדיור בכללותו ואולי אפילו להפיח קצת חיים בשוק היד השניה שמאז העלאות הריבית מדשדש.
יש להמשיך עם תכניות מחיר למשתכן אך לדייקן ולהציע פתרונות דיור באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים יותר, ולא באזורי הביקוש המושכים משקיעים בלבד. עבור רבים מהזוכים כיום, התוכנית הפכה למעין "כרטיס לוטו". רבים כלל לא מתגוררים בדירות שרכשו, אלא משתמשים בהן ככלי השקעה ומרוויחים אלפי שקלים מהשכרתן עד שיחלפו חמש השנים המאפשרות מכירה. במקביל, יש לייעד פרויקטים מיוחדים להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח ובסבסוד ממשלתי
ולבסוף, צריך לזכור שמי שאחראי למחירים היא המדינה בגלל מחירי מכרזים גבוהים של רמ"י שמסנדלים את היזמים, הבירוקרטיה שאחראית לחלק גדול מההתייקרויות, מצוקת העובדים והתייקרות חמרי הגלם. שינוי יבוא כשהמדינה תשכיל לטפל בכל אלה.
תפקיד הממשלה לדאוג לכך שישראלים לא יצטרכו למשכן את החיים שלהם לטובת דירה וששוק הדיור יחזור להיות אטרקטיבי למשקיעים. יש לישראל את כל התנאים לכך- ריבוי טבעי, תמ"ג גבוה, תרבות המקדשת את המשפחתיות ואהבה למדינה.
d&b – לדעת להחליט
