איך לשחרר את הפקק בשוק הדיור
שוק הדיור בשנה האחרונה מתאפיין בשני וקטורים לכאורה הפוכים לחלוטין, אולם קשורים קשר הדוק זה לזה.
וקטור אחד הינו תופעה חסרת תקדים של כ-78 אלף דירות לא מכורות, תוצאה ישירה של מבקשי דיור רבים שמעדיפים לשבת על הגדר ולא לרכוש בינתיים דירה, בראש וראשונה בשל בעיית ההון העצמי הגובה, כ-900 אלפי שקלים בממוצע וכן עלות החזר המשכנתא, כ-11 אלפי שקלים בממוצע לתקופה של 20 שנה.
וקטור שני מתאפיין בכך שאותם רוכשים בפוטנציה שדחו את רכישת הדירה, הסתערו בלית ברירה על האופציה של שכירת דירה, מה שגרם במהלך השנתיים האחרונות לעלייה חסרת תקדים בעלות השכירות, כ-15-20 אחוזים, כשעלות שכירות ממוצעת זינקה לכ-6,000 שקלים בישראל בכלל וכ-7,500 שקלים בגוש דן.
מצב זה נובע משורה ארוכה של גורמים, ביניהם הריבית הגבוהה של בנק ישראל שמעיקה על נוטלי המשכנתאות, האיסור של בנק ישראל על הבנקים לאפשר לקבלנים עסקות של 30 מקדמה וכל יתר ה-80 אחוזים עם קבלת המפתח, ובד בבד גם המצב הביטחוני וגיוס המילואים הנרחב.
ברור גם כי מעגל הקסמים הזה גרם ליזמים והקבלנים לא לגשת למכרזי רשות מקרקעי ישראל ולא לקדם פרויקטים. הפתרון שאני לתיבת הפנדורה הזו, הינו פשוט בתכלית: שהמחוקק יחליט בהוראת שעה להוריד מחדש את רף הפטור ממס השבח לדירות מושכרות ל-11 אחוזים במקום 23 אחוזים וזמן השכירות מ-15 שנות שכירות ל-5 שנות שכירות בלבד, כפי שהיה לפני שנתיים. הורדה זו תשחרר את הפקק המאפיין כיום את שוק הדיור ותייצר הלימה בין שני הווקטורים שנכון להיום מתנגשים זה בזה: מצד אחד ירד באופן מידי הלחץ שממנו סובלים כ-3.5 מיליון ישראלים ששוכרים כיום דירות ונחנקים, תרתי משמע, מההוצאה ההולכת וגדלה שאינה מאפשרת להם קיום בסיסי. מצד שני ייהנו סוף סוף הקבלנים מתמריץ משמעותי לבנות רבבות רבות של דירות להשכרה, שאותן יוכלו במשך 5 שנים בלבד מסיום הבניה להפנות לדירות להשכרה בשוק החופשי, ועל ידי כך גם להגדיל את היצע הדיור להשכרה.
בד בבד, לפרוטוקול, אין לי צל של ספק כי מגמה זו תתניע את שוק הדיור במהירות רבה, עד כדי כך שתוך תקופה קצרה מלאי ה-78 אלף הדירות הלא מכורות, יימכר ברובו וכ-20 אלף יחידות דיור מתוכן יהפכו לדירות להשכרה.
ובהזדמנות זו ברור בעליל כי על נגיד בנק ישראל תהיה החובה כבר בפעימה הבאה, בראשית ספטמבר, להוריד את שער הריבית בחצי אחוז לפחות, זאת על מנתת להקל באופן משמעותי גם על נוטלי המשכנתאות וגם על קבלנים שנטלו מימון.
כמו כן יש לפתור את בעיית מבנה ותמחור מכרזי רשות מקרקעי ישראל, זאת לאוד העובדה ש-87 אחוזים מהם כלל לא יצאו לדרך במרוצת השנה האחרונה, זאת לאחר שהקבלנים העדיפו שלא לגשת אליהם.
כל אלה, יחד עם השיפור הצפוי במצב הביטחוני ונתוני כלכלת ישראל המצביעים על אחוזי אינפלציה מהנמוכים ביותר בעולם, גרעון בתקציב המצטמק והולך וצמיחה הולכת וגדלה, כל אלה יהפכו את השנה הקרובה, 2027, לאחת המפתיעות ביותר בתולדות המשק הישראלי בכלל וענף הנדל"ן בפרט.
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר
