שינוי מודל ההתחדשות העירונית של בת ים מחייב גורם שידאג לזכויות דיירים
הצעד של בת ים להפוך ליזם נדל"ן כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית יכול לפתור חלק מהמחלוקות ולייצר אמון של דיירים, אך מחייב חקיקה ולא מייתר את הצורך בגורמי פיקוח על התהליך מצידם
בימים האחרונים אנו נחשפים ליוזמה חסרת תקדים שמובילה עיריית בת ים: לשמש בעצמה כיזם נדל"ן, בפרויקט השיקום של הבניינים הרבים בעיר שניזוקו בעקבות המלחמה מול איראן. מדובר במהלך לא שגרתי, לא רק מבחינה תכנונית, אלא גם משפטית, תקציבית ומבנית, אשר מציב את הרשות המקומית בעמדת ביצוע מלאה: מתכנון, דרך רכישת זכויות, ועד ייזום ממשי של בנייה חדשה.
ההצעה הזו לא נולדה מתוך אידיאולוגיה כלשהי, אלא מתוך צורך דחוף בשטח. מעל 120 בניינים נפגעו מהטילים האיראנים, 2,100 תושבים נותרו ללא קורת גג, ושוק הנדל"ן הפרטי מתקשה, אולי בצדק, לספק פתרון מיידי לאזור מוכה, בעל סיכון גבוה ותשואה נמוכה בטווח הקצר. בתוך אותו ואקום, בת ים מציעה מודל מוניציפלי חדש: לקחת אחריות כוללת, להתנהל כיזם, ולתעל את הרווחים חזרה לטובת העיר והתושבים.
לכאורה, זהו מהלך שמזכיר את מסלול הרשויות בפינוי־בינוי, אחד מ-3 המסלולים שנקבעו בחוק להתחדשות עירונית. במסלול זה, הרשות המקומית מאתרת את המתחם, מקדמת את התכנון בעצמה, ורק לאחר אישור התוכנית יוצאת במכרז לבחירת יזם שיבצע את הבנייה. כך נשמרת שליטה ציבורית על התכנון, נבנית תוכנית אחראית ומבוססת, ונוצרת תחרות מסודרת על שלב הביצוע. אלא שבמקרה של בת ים, מדובר בצעד רחב הרבה יותר: לא רק תכנון ציבורי, אלא גם ביצוע בפועל, ניהול תקציבים ונשיאה ברווח או בהפסד.
היתרונות של המהלך ברורים: העירייה מחויבת לתושביה, לא לבעלי מניות. הדבר עשוי לקצר לוחות זמנים, לחסוך שכבות תיווך ביורוקרטיות, ולהבטיח שהרווח היזמי לא יזלוג לשוק הפרטי, אלא יישאר בקופה הציבורית. בפרויקט שעלותו מוערכת במאות מיליוני שקלים, אין סיבה עקרונית לכך שהרווח לא יופנה חזרה להשקעה בשכונה עצמה, בתשתיות, חינוך, רווחה או דיור ציבורי.
עם זאת, לצד הפוטנציאל החדשני, חשוב להכיר גם את האתגרים. יזמות נדל"ן היא תחום מורכב, שדורש ניסיון ניהולי, היכרות עמוקה עם שוק דינמי, ניהול סיכונים, מו"מ עם קבלנים, אחריות חוזית ויכולת עמידה בלחצים תקציביים ורגולטוריים.
בנוסף, כשאותה רשות משמשת כמתכננת, מאשרת ומבצעת, עלול להיווצר ריכוז סמכויות חריג, המאתגר את מנגנוני האיזון והפיקוח. דווקא לאור מעורבותה הישירה, חשוב להבטיח שכל תושב יקבל מידע מלא, ייהנה מחופש בחירה אמיתי (למשל בין buyout לבין דירה חדשה), ויוכל לנהל מו"מ שוויוני מול גוף שאיננו מחזיק ביתרון מבני עליו.
כדי שמודל כזה יוכל להחזיק מים, נדרשות שלוש שכבות הגנה הכרחיות. הראשונה - היא חקיקה ייעודית שתגדיר את סמכויות העירייה ואת מגבלותיה כיזם. השנייה - הקמת גוף תפעולי עצמאי לחלוטין, כמו חברה עירונית נפרדת עם דירקטוריון עצמאי ובקרה משפטית-פיננסית. השלישית - אנשי מקצועי בלתי תלויים שילווי את בעלי הדירות, ביניהם עורכי דין ושמאים, שיבחרו אך ורק על ידי הדיירים, בלי התערבות של העירייה.
הדיון האמיתי איננו בשאלה האם המודל טוב או רע, אלא האם הוא מותאם להקשר שבו הוא מוצע. ובנסיבות החריגות של בת ים - עיר שחוותה נזק ישיר ומשמעותי בלב אזורי מגורים, התשובה היא כן.
דווקא במצב כזה, שבו נדרשת פעולה מהירה, מתואמת ובעלת ראייה מערכתית, יש היגיון בכך שהעירייה תיכנס לנעלי היזם ותוביל את השיקום בעצמה. מהלך כזה מעיד על נכונות לקחת אחריות, על גישה חדשנית לשירות הציבור, ועל אומץ ניהולי. עם זאת, חשוב להבחין בין פתרון לשעת חירום לבין מודל רחב לשגרה. במרבית המקרים, השוק הפרטי, בשל התחרות, המימון והניסיון שברשותו, מתאים יותר להובלת יזמות נדל"ן, כל עוד הרגולציה הציבורית פועלת היטב ומגנה על האינטרס הציבורי.
אם בת ים תצליח, היא תוכל לשמש מודל מעניין לערים אחרות במצבי חירום דומים, ובעיקר תוכיח שגם רשויות מקומיות יודעות לגלות יוזמה, תושייה ומנהיגות עירונית אמיצה. עם זאת, הביצוע חייב להיות מחושב, מפוקח ומבוקר. רק כך יוכל מודל העירייה כיזם, לשמש כפתרון חירום אפקטיבי.
אלנתן חיו הוא עורך דין, המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית
