ג'ו מויניאן חוזר לת"א: רוצה לגייס 310 מיליון שקל כדי לפרוע הלוואות יקרות בחו"ל
יזם הנדל"ן האמריקאי העביר לחברת ה־BVI החדשה שהקים, JGM Moinian Limited, ארבעה נכסים. גיוס האג"ח מיועד לפרוע הלוואות של 200 מיליון שקל בריבית של עד 14.9%. חברת ה־BVI הקודמת שלו גייסה בת"א 2 מיליארד שקל ופרעה את החוב
סיבוב שני באחוזת בית: חמישה עשר חודשים לאחר שפרע את חובותיה למחזיקי האג"ח ומחק את חברת ה־BVI שלו, מויניאן לימיטד (Moinian Limited), מהמסחר בת"א, ג'וזף מויניאן חוזר לסיבוב שני באחוזת בית ומבקש לגייס שוב חוב באחוזת בית, הפעם באמצעות הנפקת אג"ח של חברת BVI חדשה שהקים, בשם JGM Moinian Limited. יזם הנדל"ן האמריקאי מבקש לגייס 310 מיליון שקל בריבית של עד 7.5%, ללא בטוחות. זאת, על מנת לפרוע באמצעות תמורת ההנפקה הלוואות קיימות של כ־200 מיליון שקל על שלושה נכסים שאותם העביר לחברת ה־BVI, בריביות שנעות בין 11.6% ל־14.9%. יתרת ההנפקה מיועדת לשמש לרכישת חלק מזכויותיו של שותף (50%) בנכס רביעי שמויניאן העביר לחברה. ההנפקה מבוצעת בהובלה של IBI חיתום ומובילים אותה הסמנכ"לים יניב סיילן ורם דגן.
מגורים, מלון ומשרדים
הנכסים הם שני פרויקטים למגורים להשכרה במיאמי ובמנהטן, פרויקט משולב למגורים ולמלונאות במנהטן שחלק המגורים בו צפוי להתאכלס בהמשך השנה, ופרויקט משרדים בהקמה במנהטן. בנכס במיאמי 434 דירות להשכרה, ששיעור התפוסה בהן מגיע ל־93%, ושוויו הוערך בספטמבר ב־259.4 מיליון דולר. הנכס נושא הלוואה בכירה של 148 מיליון דולר בריבית של 6.37% והלוואת מזנין של 37 מיליון דולר בריבית של 11.62%, שעתידות להיפרע בדצמבר הקרוב. בכוונת מויניאן לפרוע 12 מיליון דולר מהלוואת המזנין בפירעון מוקדם מתמורת האג"ח, ובהמשך למחזר את יתרת ההלוואות. בבניין המגורים במנהטן 335 דירות להשכרה ב־93% תפוסה, ושוויו הוערך בספטמבר ב־174.5 מיליון דולר. הוא נושא הלוואות של 110 מיליון דולר בריביות של 4.4% ו־5.7%, והלוואה נוספת של 12 מיליון דולר, שמיועדת להיפרע מתמורת האג"ח ונושאת ריבית של 12.25%.
פרויקט נוסף במנהטן הוא מגדל בן 38 קומות ובו מלון ו־250 דירות להשכרה, ש־30% מהן מיועדות לדיור בר־השגה. אכלוסו מתוכנן השנה ושוויו מוערך ב־255.4 מיליון דולר. הנכס נושא הלוואות של 132.7 מיליון דולר בריבית של 9.13%, והלוואת מזנין של 40 מיליון דולר בריבית של 14.89%. מועד פירעונן הראשוני הוא בחודש יוני, אך ניתן להאריכן בשנה, ובכוונת מויניאן לפרוע את חלק המזנין באמצעות תמורת האג"ח.
הקמת מבנה המשרדים במנהטן החלה ב־2020 אך הופסקה ב־2023 עד לאיתור שוכר עוגן, ומתוכננת לחידוש במהלך השנה. שווי הפרויקט הוערך בספטמבר ב־136 מיליון דולר והוא נושא הלוואה של 30 מיליון דולר בריבית של 6.85% שמועד פירעונה חל בדצמבר הקרוב ולמויניאן ערבות אישית עליה. החברה מחזיקה ב־50% מהנכס, ומוראד גהדמיאן, ששותף עם מויניאן גם בנכסים אחרים, מחזיק ביתרה.
תמורת ההנפקה נועדה בחלקה להשלמת רכישת חלק מזכויותיו של השותף בנכס, שבמלואן מגיעות, בהתאם לשווי הנוכחי, ל־68 מיליון דולר. מויניאן והשותף החזיקו במשותף בנכס מלונאי במידטאון מנהטן וביוני אשתקד הגורם המממן השתלט עליו לאחר שלא עמדו בתנאי ההלוואה שלקחו.
גירעון והפסדים מתמשכים
חברת האג"ח הוקמה בקיץ האחרון, ולכן דו"חותיה הכספיים מוצגים כדו"חות פרופורמה, המשקפים את ביצועי התאגיד כפי שהיו נראים אילו היתה פעילה והחזיקה בנכסים שלה גם בתקופות מוקדמות יותר. לפי אותם דו"חות, יש לה גירעון בהון חוזר והפסדים מתמשכים. את תשעת החודשים הראשונים של 2025 סיימה החברה בהפסד של 10.5 מיליון דולר, לאחר שב־2024 ו־2023 הפסידה בהתאמה 47.8 מיליון דולר ו־15 מיליון דולר.
אולם מויניאן התחייב להעמיד עבורה הלוואה של 25 מיליון דולר, שתאפשר את מימון פעילותה עד למציאת מקורות מימון חלופיים. את חברת האג"ח הקודמת שלו מויניאן הקים ב־2015 וזו גייסה בת"א 2 מיליארד שקל בשתי סדרות אג"ח (א' וב'). אף שהתמודדה עם קשיים בעקבות הקורונה, החברה עמדה בכל תשלומיה למחזיקי האג"ח, בגיבויו של מויניאן שהעביר לה הלוואות בעלים מתמורת נכסים אחרים שלו שמימש.
בסמוך לפירעונה הסופי של אג"ח ב', בדצמבר 2024, בחן מויניאן אפשרות לפרוע אותה באמצעות הנפקת אג"ח נוספת. הריבית שנקבעה במכרז, של 8.45%, היתה נמוכה מההערכות המוקדמות ואף מהנפקות מקבילות של חברות BVI אחרות. עובדה שהוסברה אז בביטחון היחסי של המשקיעים בחברה ובבעליה לאור הניסיון החיובי מכך שעמדה בכל חובותיה. בסופו של דבר, החברה פרעה את החוב למחזיקי סדרה ב' באמצעות מימון אחר שהשיג מויניאן בארה"ב. חברות BVI הן חברות זרות, אמריקאיות על פי רוב, שהתאגדו באיי הבתולה הבריטיים. בעליהן הזרימו לתוכן נכסים והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי על מנת לגייס חוב באג"ח. למעלה מ־30 חברות עשו כן, מרביתן החל ממחצית העשור הקודם. בעוד חלק לא מבוטל מחברות ה־BVI עמדו, כמו מויניאן לימיטד, במלוא ההתחייבויות שלהן למחזיקי האג"ח, במקרים אחרים, כגון הרץ פרופרטיס, פסיפיק אוק ודה זראסאי, החברות לא עמדו בתשלומים למחזיקים, ואלה נאלצו לפנות מולן להליכים משפטיים ולהסדרי חוב.
