ישראל כפולה, מערכת תקועה: האתגר הגדול של בנייה במדינה גדלה
מהנדס העיר בית שמש ויו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל, גיא דוננפלד, מסביר מדוע ישראל אינה מוכנה להכפלת האוכלוסייה הצפויה – ומה צריך לשנות בדחיפות כעת כדי להצליח ולהתמודד מול משבר הדיור בישראל
בתוך כמה עשורים בודדים צפויה אוכלוסיית ישראל להכפיל את עצמה. המספרים לא מותירים מקום לספק: מדינה שמנתה כשישה וחצי מיליון תושבים בראשית שנות האלפיים תאכלס עוד בעתיד הקרוב יותר מעשרים מיליון איש – על אותו שטח בדיוק. גיא דוננפלד, מהנדס העיר בית שמש ויו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל, לא מסתיר את תחושת הדחיפות: "לקח לנו 78 שנה להגיע לאן שאנחנו היום, אך צורת קידום הבניה בישראל שבה פעלנו עד היום כבר לא רלוונטית. בתוך כ- 20 שנה האוכלוסייה כמעט ותוכפל כך שברור שצריך לצאת מהשבלונות שאנחנו מכירים ולפעול בצורה שונה לחלוטין כדי שנוכל להתמודד מול אתגרי הדיור הבאים לקראתנו".
הבעיה, לדבריו, אינה רק מספרית – היא מערכתית. ישראל ניצבת בפני אחד האתגרים המורכבים שהיו לה מעודה: לבנות מהר, לבנות הרבה, ולעשות זאת מול מערכת רגולציה שתוכננה לעידן אחר וכבר אינה רלוונטית לאתגרי ההווה והעתיד.
15 שנה מתב"ע ועד מסירת מפתח
כשמדברים על משבר הדיור בישראל, הדיון הציבורי נוטה להתמקד במחירים. אבל דוננפלד מצביע על נקודה עמוקה יותר: הפער העצום בין היתר על הנייר לבין דירה אמיתית בשוק. "אני לא חושב שיש מחסור תכנוני של דירות", הוא אומר, "אבל יש פער גדול בין האישור ובין המימוש בפועל. התהליך מקצהו לקצהו, כלומר מאישור תכנית בניין עיר ועד מסירת הדירה לדייר – עשוי לקחת 15 שנה. בהתחדשות עירונית, גם 8–10 שנים רק לקבלת היתר נחשב "מהיר". זהו פרק זמן שאינו מותאם למציאות הנוכחית ואינו בגדר סביר".
מה עומד מאחורי העיכוב? אחת הסיבות המרכזיות היא מבנה הרגולציה עצמה. לפי דוננפלד, יזם אחד סיפר לו שנזקק ל-165 אישורים שונים כדי לממש תכנית שכבר אושרה. "זה לא הגיוני", הוא אומר, "אתה מגיש תכנית מפורטת עם כל הזכויות, היא עוברת את הוועדה – ואז אתה חוזר לאותם משרדים שנציגיהם ישבו בוועדה וכבר אישרו את התכנית, רק הפעם בשלב ההיתר. זו דרך חתחתים מייגעת. חוק התכנון והבנייה, שנחקק ב-1965, עבר בחמישה עשורים כ-100 תיקונים – ובעשור האחרון לבדו נוספו עוד 50. זו מערכת שחייבת אתחול מחדש כי מה שקורה כרגע זה פשוט טירוף שגורם לטרטור וייאוש של מי שבא לקדם תכניות".
אחת מהדרכים לתיקון המצב הנוכחי מתבצע באמצעות מסלול הרישוי באמצעות מורשה להיתר – מנגנון שנועד להעביר חלק מהבדיקות המקצועיות לגורם פרטי מוסמך, ובכך לפנות עומסים מהוועדות. אבל דוננפלד מתאר תמונה מורכבת: "הרבה אדריכלים עדיין חוששים מהמסלול הזה, וגם הרשויות מערימות עליו קשיים", הוא טוען. הסיבה, לדבריו, היא פחד מאובדן שליטה. המסלול שנועד לשחרר לחץ – עושה לעתים קרוב את ההפך. כשהוא עובד, הוא עובד טוב: רישוי מהיר ומקצועי שנשען על אמון ובקרה. הבעיה היא שהוא עדיין לא עובד בכל מקום.
המצב מחמיר גם בגלל כוח אדם. שכר נמוך בוועדות המקומיות מקשה על גיוס עובדים מקצועיים, ורבים עוברים לסקטור הפרטי. "מהנדס עיר מרוויח בשוק הפרטי פי שלושה", אומר דוננפלד. "מישהו בסוף צריך להחזיק את המערכת הציבורית ותנאי השכר הנוכחיים גורמים לאנשי מקצוע מצוינים לעזוב את המגזר הציבורי, דבר שגורם לפגיעה באיכות המקצועית ובשירות של המחלקות הרלוונטיות". לדברי דוננפלד, גם האימוץ הטכנולוגי מפגר: יש ועדות שטרם אימצו את מערכת "רישוי זמין" שהושקה ב-2016.
המלחמה, הפועלים והבנייה המתועשת שלא הגיעה – וגם הפיתרונות האפשריים לטיפול באתגר
עוד לפני שפרצה המלחמה, ענף הבנייה הישראלי היה פגיע: רובו נסמך על עובדים פלסטינים מהשטחים, ורוב הבנייה נעשתה בשיטות קונבנציונליות ישנות. "השוק הישראלי כמעט ולא מאמץ בנייה מתועשת ושיטות טכנולוגיות חדשות, כמו בנייה מפלדה", מציין דוננפלד. מעבר לכך, כשפרצה המלחמה והוטל סגר, בעיית כוח האדם הפכה למשבר חריף: עשרות אלפי פועלים נעלמו מהאתרים ואלו שנשארו העלו את דרישות השכר שלהם באופן דרמטי. הפתרון שנמצא – ייבוא פועלים מחו"ל – הוכח כבלתי מספק, לפחות ברמה המיידית, "הביאו מעט מדי, וחלק לא היו פועלים מנוסים. בסוף זה לא מספיק."
מעבר למצוקת כוח האדם, יש גם אתגר תשתיתי עמוק, "משבר הדיור הוא משבר תשתיות", קובע דוננפלד. לדבריו, מעבר למחסור בדירות שרק ילך ויגדל, ישראל לא מייצרת את הסביבה שתתמוך באוכלוסייה הגדולה, כולל בניית מוסדות חינוך, מרחבים ציבוריים ותחבורה ציבורית שתומכת באוכלוסיה באופן מיטבי, "בקצב שהדברים עובדים כיום – זה לא יקרה", הוא אומר. דוננפלד מציין שלאחרונה הוא ביקר ביפן והתרשם ממערכת התחבורה של טוקיו – מטרו, רכבות מהירות, אוטובוסים ומוניות, הכל בסנכרון מלא. גם האופן שבו מקודמת הבניה שונה לחלוטין מזו שבישראל, "שם אפשר לייצר פרויקט התחדשות עירונית בתוך שנה – כולל הכל. ואנחנו עד היום אין לנו מטרו. אנחנו בפיגור."
דוננפלד אינו מסתפק בביקורת. הפתרון הראשון שלו הוא ביזור סמכויות, "הרשויות המקומיות מילאו חלל בזמני משבר, גם כשהמדינה לא תפקדה. למה לא לתת להן יותר כלים?" הוא מציע לחזק את הרשויות, לאפשר להן לגייס כוח אדם איכותי, ולפתח כלים טכנולוגיים שיקדמו אוטומציה של חלקים מתהליך מהרישוי, כמו למשל חישובי שטחים, בדיקות עמידה בתקנים ועוד, "כשהתכנון טוב ויסודי, הרישוי צריך להיות קצר."
צלע שנייה בפתרון היא שינוי תרבותי ביחסי יזם–ועדה. "יש הרבה אנשים ששומרים על האינטרסים של היזם, אבל אין הרבה גורמים ששומרים על האינטרס הציבורי. כשמגיע יזם עם היתר לעיריית בית שמש, אנחנו מארגנים שולחן עגול עם כל הגורמים הרלוונטיים עוד בשלב ההצגה הראשוני. בשולחן יושבים נציגי מחלקת תנועה, גנים, תשתיות, תאגיד המים, רישוי, כיבוי אש, שפ"ע ועוד, כאשר המטרה היא להגיע להבנות לפני שמתחילים לבנות, ולא להפתיע אחד את השני בשלב הביצוע. "הwin-win הוא לעבוד בצורה מתואמת וטובה עם הוועדה – וכשיש מנהיגות מקצועית משני הצדדים, זה קורה", מסביר דוננפלד.
נקודה נוספת שדוננפלד מדגיש היא מה שקורה אחרי תקופת תמ"א 38, שהסתיימה לאחרונה ויצרה ואקום תכנוני. הרשויות שפיתחו תוכניות מקומיות לחיזוק ולהתחדשות – תוכניות שמתאימות לאופי כל שכונה ועיר – מצאו דרך יעילה יותר, "ברגע שהזכויות ברורות מראש ותוכנית ההיתר קובעת את כללי המשחק כולל תשתיות ושטחי ציבור – היזם יודע מה הוא מקבל, והעיר יודעת מה היא נותנת."
הוא גם מדבר על ייבוא ידע מהעולם – אך לא על העתקה עיוורת. "גם בארה"ב ובגרמניה לוקח זמן להוציא היתרים – ועדיין זה עובד מהר יותר". לדבריו, אולי הגיע הזמן לבחון מחדש את מנגנון ההיתרים שירשנו מהבריטים, שאפילו הם עצמם כבר שינו אותו. "ב-2026 המנגנון הזה לא מתאים. צריך לחשוב מחדש."
בסוף השיחה, דוננפלד מוסיף נימה נוספת של דחיפות – אחת שנדירה בשיח הציבורי. ישראל ניצבת "בטווח הזמנים" של רעידת אדמה חזקה, שמתרחשת באזור בממוצע כל מאה שנה. "אנחנו רואים כעת איזה נזק נגרם מטילים איראניים. רעידת אדמה זה מצב גרוע בהרבה – ואני לא חושב שהמדינה ערוכה לזה. הצפיפות הגוברת, לצד תשתיות ישנות ובנייה שאינה מאמצת שיטות עמידות, הופכת את הדחיינות לסיכון לאומי". דוננפלד מסכם ומדגיש את הדחיפות לשינוי מהותי בקידום הבניה בישראל, "ישראל לא יכולה להרשות לעצמה את להמשיך בקצב הבניה הנוכחי. לא מספיק לאשר תכניות – צריך לממש אותן. לא מספיק להכיר בבעיה – צריך לבנות מחדש את המערכת שאמורה לפתור אותה. אם לא נשנה את מצב התחבורה בישראל, אנחנו נמצא את עצמנו בפקק מהבית ועד לעבודה. אין ברירה, צריך לשפר את התחבורה הציבורית, לבנות לגובה ולייצר תשתיות תומכות, צריך להתחיל עכשיו, כי ייקח שנים עד שנראה שינוי. אם נחכה לרגע האחרון, נגלה שאנחנו כבר בעיצומו של משבר שייקח שנים רבות לצאת ממנו. אנחנו עמוק בתוך משבר שעדיין אפשר למנוע את החרפתו, אבל צריך לפעול עכשיו"
מאת גיא דוננפלד, מהנדס העיר בית שמש ויו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל.
d&b – לדעת להחליט
