בלי עדכון של מנגנון היטל ההשבחה - ההתחדשות העירונית תיתקע
חישוב תיאורטי ומנותק מהמציאות של היטל ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי עלול להביא לדרישות כספיות מנותקות, לעכב מיזמים ולפגוע בדיירים
התחדשות עירונית היא הרבה יותר מצורך תכנוני. היא מענה חברתי, כלכלי ואף ביטחוני, במיוחד בעידן שבו המדינה נדרשת למגן את התושבים מיירי טילים לעבר ישראל ולהגדיל את היצע הדיור. אלא שבזמן שפרויקטים של פינוי-בינוי נבחנים בקפידה על כל שלביהם, נראה שקיים קושי עם צורת חישוב כפי שנקבע על ידי השופט גלעד הס לאחרונה בפס"ד של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' לב ואח', וגובה היטל ההשבחה על פי צורת חישוב זו עלול להפיל פרויקטי פינוי בינוי רבים אם לא יילקחו בחשבון מקדמים ראליים בגיבוש אומדן ההשבחה.
פסק הדין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב על ידי השופט גלעד הס מהווה נקודת מפנה חשובה. הוא שם זרקור על אחת הסוגיות הסבוכות והמכריעות בכל פרויקט פינוי בינוי- כיצד נכון להעריך את שווי הקרקע המושבחת בפרויקט פינוי בינוי. החלטתו של השופט, שלפיה אין לכלול בצורת התחשיב את דמי השכירות העתידיים עבור דיור חלופי בתקופת הביניים, אינו משולל כל יסוד ואף הגיוני. אך אין די בכך.
הערכת השבחת הקרקע, חייבת לקחת בחשבון לא רק את הפוטנציאל העתידי של המגרש, אלא גם את המציאות הקיימת. במרבית המקרים מדובר בקרקע במושע (שיתוף), שבה שותפים עשרות ואף מאות בעלי זכויות. מימוש התכנית בפועל מחייב תהליך ארוך של הסכמות, פרצלציה, תכנון והיתרים. שווי הקרקע, לפיכך, לא נקבע רק על בסיס שווי הזכויות במועד אישור התכנית, אלא גם על בסיס הזמן, הסיכון והמורכבות שכרוכים במימוש הפרויקט. לשם כך קיימים כלים מקצועיים המשקפים את מצבים אלו כ'דחיית הזכויות' ויש להטמיעם כחלק בלתי נפרד מתהליך חישוב "המצב החדש" בלבד, כפי שהיה נהוג עד היום.
כאשר לא עושים זאת, ובייחוד לצד מקדמי דחיה לא ריאליים אשר התקבעו בשנים האחרונות ע"י שמאים מכריעים, נוצר היטל השבחה לא ריאלי, שמושת על יזמים ודיירים על בסיס תחשיב תיאורטי מנותק. במצבים כאלה, שהיטל ההשבחה בורח מגובולות ההשבחה הראלית, פרויקטים עלולים להתקע ואף להיזנח, לא כי אין תכנית- אלא כי אין היתכנות כלכלית. המשמעות הציבורית של מצב זה ברורה: פחות מיגון, פחות התחדשות, פחות כלכלה, פחות תועלות ציבוריות ופחות יחידות דיור חדשות, פחות חידוש של תשתיות, ופחות ודאות ליזמים ולדיירים.
על כן, החלטת בית המשפט יכולה להוות בסיס לגיבוש מדיניות חדשה, מאוזנת וריאלית. מדיניות שתכיר בכך שהשבחת קרקע אינה רק עניין של זכויות בנייה, אלא תוצאה של תהליך, ארוך, יקר ולא בטוח. נדרש לקבוע מתודולוגיה אחידה וברורה לחישוב שווי הקרקע בפרויקטים של פינוי-בינוי, כזו שמחייבת שימוש במקדמי סיכון אשר נובע מהשיתוף במקרקעין.
בהתאם להחלטת בית המשפט, מקדם הדחייה כאמור יחול על ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהפער שבין שווי הקרקע במצב המשופר (המושבח) לבין שווי הקרקע במצב הקיים. בגישה זו, מקדם הדחיה מופעל גם על "המצב הקודם" אף על פי שהוא קיים רק "במצב החדש" וכאן מקור העיוות וכאן הצורך לקבוע מקדמי סיכון ודחייה ראליים.
חלופה נוספת להשגת אותה תוצאה יכולה להתבצע באמצעות שינוי חקיקה, שיאפשר שימוש בהיטל ההשבחה שנקבע לפי התקן התקף במועד אישור התכנית. כיוון שהתקן מבוסס על הנתונים שהיו נכונים בעת אישור התכנית ואושר ע"י שמאי הועדה. יתרה על כך, בחסות התקן נקבעו זכויות הבניה במתחם החדש, את ההפרשות לצרכי ציבור וכן הוא שיקף גם את ההיטל השבחה הצפוי כתוצאה ממימוש התכנית. בהנחה שהתכנית מאפשרת הוצאת היתר בנייה מכוחה, הרי שההשבחה שראו לנגד עיניהם הועדה והיזם במועד אישור התכנית שהרי בלאו הכי הוא המועד הקובע היא ההשבחה הרלוונטית, המדויקת וזו שיוצרת וודאות למימוש התכנית.
היטל ההשבחה הוא כלי חשוב, אך הוא חייב לשקף את השטח, לא רק השרטוט על הנייר. ככל שהמדינה מעוניינת לעמוד ביעדים שלה למיגון הארץ והרחבת היצע הדירות, ולקדם התחדשות עירונית בקצב המתבקש, עליה לעדכן ולהגדיל את שיעור הרווחיות שנקבע לתקן הכלכלי של הפרויקטים ולקבוע מנגנון היטל השבחה שיסייע בודאות למימוש הפרויקט. רק כך ניתן להבטיח הגנה לדיירים, ודאות ליזמים, ושיפור אמיתי של המרחב העירוני בישראל.
מאת עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אשטרום מגורים
d&b – לדעת להחליט
