ועידת הנדל"ן
פרדוקס האשראי לנדל"ן: היצע הכסף בשיא, אך היזמים נאבקים לשרוד
היצע כסף בשיא, ביקוש בשפל, ומרווחים שרק יורדים: מומחים מהבנקים, המוסדיים והאשראי החלופי נפגשו בוועידת מרכז הנדל"ן 2026 כדי לדון בשאלה האמיתית: לא איך מוצאים מימון, אלא איך שורדים אותו?
ההאטה בשוק, ההיצע שבשיא הפכו את תחום המימון לקשה ואתגרי מאי פעם. כיצד השוק יתמודד? על סוגיות אלה ענו מומחים ממספר תחומים בפאנל מאוחד שהתקיים בוועידת מרכז הנדל"ן 2026 שהתקיימה באילת, בהנחיית עו"ד דורון אריאל, שותף מייסד, פירמת דורון אריאל ושות'. אנו נמצאים בתקופה מורכבת לענף הנדל"ן. יש שאומרים שהיזמים הם חסרי תקנה, אך יש להם קושי. כיום אנו בעידן בו מדברים על חצי מתחום האשראי החוץ בנקאי עם גופים חוץ בנקאיים. מה דעתך? האם עדיין יש ייחוד דווקא לכם?
פנינה אלה, מנהלת סקטור בניה ונדל"ן, בנק מזרחי טפחות: "ראשית, הנתונים מוטים מעלה בכיוון החוץ בנקאי. נושא המימון החוץ בנקאי הוא משהו שאני בעדו, השוק גדול, מגוון, יש בו צרכים ברמות סיכון שונות ולכן זה בסדר שיש ריבוי גורמים מממנים. אנו זוכרים תקופות של מחנק אשראי אחרי הכול. העובדה שיש כאן אנשים שיצאו מהמערכת הבנקאית טובה, הם מנוסים ומוערכים. אך אני אדגיש את יתרונו של הבנק: איננו מחפשים עסקה, אלא לקוח ודרך. אין דבר מרתק מליווי יזם בדרכו ובצרכים משתנים, מתן מענה למסגרות שוטפות, לגשת למכרז עם ערבויות, רכישה של מנוף. זו מעטפת רחבה שהבנק יודע לתת. יש לנו זרוע משכנתאות הפועלת עם הבנק כמקשה אחת ולכן הבנק הוא זה שנכון שיתן את השירות הזה. השוק שלנו לא תמיד הולך לפי ציפיות, למשל באחרונה נדרשנו להאריך לוחות זמנים, להגדיל מסגרות אשראי, יש גורמי חוץ בנקאיים שמגייסים לשם כך מימון ממשקיעים. אם מחפשים גורם אשר נותן את כלל הפתרונות ונמצא גם כשפחות טוב, זהו הבנק".
האם תיתנו הרבה אשראי לנדל"ן? שנים רבות ראינו בבנקים קטנים יותר ליווי של עסקאות מאוד מסוימות.
ורד גולן, סמנכ"ל וראש חטיבה עסקית, בנק הבינלאומי: "אנו בבנק הבינלאומי בשנתיים האחרונות עובדים על צמיחה מואצת, דו ספרתית מדי שנה, בנדל"ן במיוחד. הייתי שנים רבות בסקטור בניה ונדל"ן ויש מקום לגדול. יש מקום להרבה שחקנים, התחרות בריאה, יש מקומות שטוב שיש בהם שיתופי פעולה עם מוסדיים. זה נכון וזה בריא. אנו חושבים שתחום הנדל"ן הוא תחום שצריך לבנות ולנהל בו סיכונים. כשיזם בא אלינו אנו מנהלים את הסיכונים ביחד, הבנק הוא אי של יציבות שאפשר לצמוח איתו מקטן ועד גדול. אני אציין שאיננו מסתכלים בספקטרום צר של תשואה, יש הרבה בנקאים שנשארים בנקאים, הם ותיקים ומנוסים ואנו יודעים מתי לתת עוד זמן, עוד אשראי. להיות בבנק זה אי של יציבות כי הוא נותן מענה להכול, מה שהלקוח צריך אנו נלך איתו: מטבעות, פעילות סחר חוץ, אשראי לרכוש מנוף. בל נשכח שזה לא רק עניין של ריבית, הרווחיות מאוד נמוכה ויש לסייע ליזמים בליווי מדויק. ואת זה אנו נותנים עם הבינלאומי. אנו עושים גם עסקאות מאוד גדולות של מעל מיליארד שקל, יש לנו שיתוף פעולה נכון".
אתם שחקן ותיק בנדל"ן, אבל אתם עוסקים בשוק ההון ויש לכם חלופות רבות. כשהמרווחים יורדים והסיכון עולה, לאן השוק הולך?
איציק טאוויל, מנהל אגף אשראי ואגף נדל"ן וסגן מנהל חטיבת השקעות, הראל חברה לביטוח: "יש פרדוקס: הסיכון עולה והמרווח יורד. מבחינתי, יש לנו שוק של ביקוש שהוא נמוך מול ההיצע, יש היצע גדול של מלווים וכשפוגשים שוק עם פחות ביקוש, המרווח יורד. פעם היו מקפידים יותר על מכירה מוקדמת, היום זה נחלש. ויש את שוק ההון, הוא נזיל. כל הדבר הזה גורם לכך שאנו בפרדוקס, הגלים מתגברים ועדיין קופצים ראש. ובנוסף יש אופטימיות. כל אחד מאמין שיגמרו המלחמות, שיהיו בחירות, שתהיה עלייה, כל אחד אופטימי ומאמין שייגמר הקיפאון ואנו נשוב לחייך. יש להבין שיש כיום פחות ביקוש, בגלל פחות מכרזי רמ"י ובגלל מלחמות וקורונה. בנוסף אני סבור שיש פחות פרויקטים וביקוש יותר קטן ביחס להיצע הכסף. בטווח הארוך, רוב הדעות הן שיהיה יותר טוב, יש מקום לאופטימיות. אבל כל עוד יש היצע של כסף, המרווחים ימשיכו להיות נמוכים".
אתם מסוגלים לתת את הגמישות שנותנת המערכת הבנקאית?
דודי לוי, מנכ"ל אמפא קפיטל: "צריך להכיר את אמפא, זהו גוף אשראי אלטרנטיבי אשר מייצר מענה מלא ללקוח העסקי וליזם, יש לנו קו אשראי עסקים, מימון ציוד, איננו מתחרים בבנקים. יש להם את השוק שלהם ואת עוצמתם, אנו נותנים מענה ליזם ואנו מחתמים לפי יזם. אנו עושים אשראי עם אנשים ועם יזמים וחשוב לי לדעת מי היזם. ועל העולם הזה אנו נותנים פתרונות יצירתיים. האשראי החלופי מאפשר לנהל את הסיכון בצורה אחרת. חישבו מה היה אם הכול היה מתנקז לבנקים. כיום יזם לא נדרש להוציא את ההון העצמי, ולכן יש לשים את התחרות בצד. אמפא היא גוף שעובד עם יזמים ונותן מענה מהר ובצורה יצירתית".
השוק בוכה, ואתם גדלים בתל אביב, אתם מאמינים בשוק הנדל"ן?
דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל קנדה ראם מגורים: "בדיוק. השוק השתנה ואנו מבינים שעלינו להשתנות. ICR חזקה ומושרשת בישראל. אלה שני גופים שמושקעים בישראל. אנו חושבים שאנו מכירים את המדינה הכי טוב ואנו רוצים להשקיע בה. בזמן שגופים אחרים משקיעים בחו"ל ומושכים את כספי הישראלים החוצה, אנו רוצים שישראלים יקנו בישראל. נדל"ן הוא מרתון ולא אירוע קצר, אנו מסתכלים לטווח הארוך. יש ביקוש אמיתי ויש כאן צורך אמיתי בהתחדשות, בבניית ממ"דים, בבניית שכונות." באשר לצעירים שמעדיפים כיום להשקיע בשוק ההון ולא בהכרח בנדל"ן, אמרה רביב: "כן, השוק שונה. זהו שוק של קונים, הקונים חכמים, יודעים מה הם רוצים. זה גורם לנו להבין שעלינו לשמור על ייחודיות, להיות חזקים, מדויקים, משווקים בתים ייחודיים. איפה שיש מוצר טוב עדיין מוכרים דירות. זה עניין של מוצר, של לוקיישן, של חוויה. ויש ביקוש לדירות, אנו מדינה שמתרבה, יש צורך בדירות חדשות. אני לא בטוחה שההיצע מדביק את הביקוש. ובאשר לשוק ההון, החיסרון הגדול בו הוא שאין מינוף. 100 אלף שקל יביאו 20 אחוז בשנה, אבל מי שיקנה נכס במיליון שקל יעשה תשואה מאוד גבוהה, והצעירים לא מבינים את זה. יתכן שכשהם יבינו יהיה מאוחר מדי, כי שוק ההון ביום מן הימים עשוי גם לרדת. בנדל"ן המחיר יציב, אין ירידות חדות".
האם בנק ישראל מסייע לענף הנדל"ן?
אסי לויתין בן עמרם, משנה למנכ"ל ומנכ"לית אמד דן נדל"ן ייזום, דן נדל"ן קבוצת דן: "בנק ישראל לדעתי לא בתמונה ואינו רואה את המציאות שאנו רואים. הם מסתכלים על הורדת מחיר ומיתון ביקוש אך לדעתי יש להסתכל על היצע ועל הקניית וודאות לשוק שראה קורונה ובחירות ומלחמה. צריך וודאות באמצעות ריבית נמוכה יותר. שוק ההשכרה לא קיים בישראל ואני כיזמית לא רואה אופק עבורו. לדעתי צעירים לא הפסיקו לקנות דירות ולא נראה שינוי בדפוסי רכישת דירות." לדבריה: "שוק ההון נראה כרגע יותר בטוח. בנושא המימון, בסביבת הריבית שאנו חווים מימון הוא כלי שיווקי. הוזכר כאן נושא מכירת דירה למשפרי דיור אשר חוששים למכור את דירתם כי אינם יודעים האם הם ימכרו".
כיצד יזמים מסתכלים כיום על התחום? הם לא במצב טוב.
עו"ד מיכל ברק גוטסמן, שותפה, מחלקת נדל"ן, שבלת ושות' עורכי דין: "בעבר נשאלה השאלה איזה מימון יזמים ימצאו. כיום השאלה היא כיצד שורדים את המימון. אנו חווים קושי במכירות מוקדמות, הן בקצב והן במחירים שהופיעו בדו"ח אפס. בעלי הקרקע נושפים בעורף עם לוחות זמנים. יש יזמים שנותרים עם מלאים, החוב עדיין קיים, היזמים שוחקים את הרווחים. השאלה היא איך מוצאים גורם מימון שיהיה איתך גם כשקשה. אנו חווים את גורמי המימון ורואים איך הם מצליחים לבצע התאמות. זה מה שאנו חווים, ועד שישנו את מבנה המס על דירה שנייה ועד שהדור הצעיר יחליט האם להשקיע בשוק ההון, אנו מוצאים עצמנו עם יזמים עם קשיים אמיתיים, שנאלצים לעצור פרויקטים".
יש עודפי היצע?
פנינה אלה, מנהלת סקטור בניה ונדל"ן, בנק מזרחי טפחות: "מצד אחד יש ביקוש ומצד שני יש דירות לא מכורות, יש דירות בירושלים, תל אביב ובת ים. יש בערים הרבה מנופים, מה שמאפיין את הערים האלה הוא שיש בהן הרבה התחדשות עירונית ופינוי בינוי. כיום הבנק מלווה פרויקט של 1,600 דירות בשלב אחד. ההתחדשות העירונית מייצרת היצע שלא ראינו בעבר, וזה מייצר היצע ברמות יוצאות דופן שעשוי לשנות את המציאות. כאשר מחליטים להיכנס לעסקה, יש להסתכל מה יש בסביבה. עלינו לצפות ולהעריך יציבות".
האם זהו העיתוי להיכנס לתחום?
ורד גולן, סמנכ"ל וראש חטיבה עסקית, בנק הבינלאומי: "אנו במספרים חסרי תקדים. בנושא ההשכרה, יש את בנק ישראל, מיסוי, ואם יתנו לקרנות ולחברות להיכנס לתחום זה יהיה במקום הנכון ובזמן הנכון. אנו בבינלאומי כאן כדי שיכירו אותנו, אנו צומחים ומביאים פתרונות מאוד יצירתיים ומוצאים את הדרך הנכונה ללכת עם היזם".
