ועידת הנדל"ן
לא רק קרקע: המהפכה בעסקאות המיזוגים והרכישות בנדל"ן הישראלי
בעידן של חוסר ודאות, עסקאות הנדל"ן משתנות: מומחים בוועידת מרכז הנדל"ן חושפים למה ניסיון יזמי וניהול זמן הפכו לנכסים החשובים ביותר בשוק; בשוק מעריכים: ירידת ריבית עשויה לתמוך בגל עסקאות חדש כבר ב-2026
"מה באמת קונים היום בעסקאות של מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי? האם קונים זכויות, קונים זמן, קונים יכולת ביצוע, קונים גישה למימון, או שבעצם קונים יכולת לעבור רגולציה, דיווח ושוק ההון בלי להתפרק בדרך? אין ספק שהעסקאות האלה היום כבר אינן רק עסקאות מקרקעין. הן משלבות נדל"ן, שוק ההון, תכנון ובנייה, מימון, מיסוי ולעיתים גם הגבלים עסקיים. ובעצם, השאלה המעניינת היא לא מה קונים או את מי קונים, אלא מי באמת יודע לנהל את המורכבות שהוא קונה", כך פתח עו"ד ישי איציקוביץ, שותף וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית באגמון עם טולצ'קי משרד עורכי דין, פאנל בהנחייתו בנושא מיזוגים ורכישות בנדל"ן במסגרת ועידת מרכז הנדל"ן 2026 באילת.
לדבריו, "שנת 2025 הייתה שנת רה-תמחור. היא לא הייתה שנת קריסה, ומי שקלט את זה קודם הרוויח". עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל: איך היום אתה בודק דברים אחרת שלא בדקת לפני שנה ושנתיים, הן במסגרת ההון והן במסגרת החוב? "החברה מעורבת כיום בכ-300 פרויקטים, גם כנותני אשראי וגם כשותפי אקוויטי. היסודיות והעמקה בפרטים שאנחנו מקפידים עליהן הן ברמה כמעט יזמית. הפרמטר שמוביל אותנו ומנחה אותנו יותר מכל, גם כנותני אשראי וגם כמשקיעים, הוא יכולת היזם והניסיון שלו להתמודד עם משברים. בסוף אנחנו בשוק שיש בו אתגר ולעיתים גם משברים. היכולת להתמודד ולתת מענה מהיר, מקצועי ואחראי היא בסיס הבחינה".
אלי לוי, מנכ"ל משותף במור בית השקעות, הסביר את ההיגיון מאחורי העדפת רכישת חברות שלמות על פני פרויקטים בודדים: "פרויקט אחד יכול להיות חשוף לבעיות ביצוע, מתאר, עתיקות או בעיות מכירה. כשאנחנו חשופים לפלטפורמה, אנחנו מקטינים את הסיכון בצורה טובה יותר". עם זאת, ציין כי החברה ממשיכה לבצע גם עסקאות פרטניות, כפי שעשתה עם קנדה ישראל וחג'ג'. בנוגע לאפשרות שחברה ציבורית בענף תיפול, אמר כי "התמחור של החוב היום נמצא ברמות הסיכון הנמוכות ביותר שאני זוכר ב-20 השנים האחרונות. מי שמנהל את הסיכונים נכון היום, וידע גם לגייס הון בתקופה שבה ההון מאוד זול עבורם, כנראה שלא ייפול".
רו"ח יניב עבאדי, שותף מייסד ומנהל מחלקת מימון ב-BETA FINANCE, הצביע על שלושה פרמטרים מרכזיים בבחינת חברות: "הנושא אולי הכי כואב הוא ריתוק ההון של היזם, שבסופו של יום צריך להעמיד את חלקו בהון הפרויקט. כתוצאה מאי-מכירת דירות, הוא תוקע את הכסף שלו רחוק מאוד עד שהוא יראה אותו. ולכן ההשפעה על השווי היא דרמטית".
עו"ד גלעד ברון, שותף מייסד במשרד ברון ושות', אמר כי "עברו מזמן הימים שבהם הסתובבו אנשים עם אקסלים ששווים מיליארדים, וכולם חיפשו את האקזיטים. זה כבר לא קיים הרבה מאוד שנים. בסופו של דבר צריך להסתכל מבחינה תכנונית ומשפטית אם הפרויקט הזה עושה שכל. השאלה לא מתחילה רק בלספור חתימות או לראות את איכות ההסכמים, אלא באמת לרדת לרזולוציה התכנונית".
אסף סימון, מנכ"ל ייזום ב-BST, אמר כי "השוק התבגר משוק של הנדסת פיננסים להנדסה אמיתית, להנדסה של ביצוע. הפרמטר הכי חשוב לי בתהליך הוא זמן. צריך להבין שחברה שמתמזגת או שקונה משהו, קונה למעשה את ערך הזמן, שהוא כל כך מהותי בתחום שלנו. השנים של הבירוקרטיה, השנים של התכנון, השנים של ההיתר, אתה יכול לקנות ולקצר את התהליך הזה".
רונן יפו, מנכ"ל ושותף בדוניץ אלעד, התייחס לתופעת הקונסולידציה בענף: "אנחנו עדים לקונסולידציה בתחום שלנו, ולא סתם היא קורית. בגלל שהעוצמות שנדרשות היום כדי להרים פרויקטים מורכבים, אורך הרוח, הזמן והחוסן הפיננסי, הן קשות לפעמים". יפו הזהיר מפני אי היערכות מספקת: "חברות צריכות להקדים חשיבה ותכנון נכון מספיק זמן מראש, כי זה כמו נהיגה מונעת, יחס עצירה ובלימה. אלה דברים שלוקחים חודשים אם לא יותר, ולכן חברות צריכות להקדים ולחשוב כדי למנוע את ה'יהיה בסדר'".
עו"ד דניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, סיכם את השפעת הגופים המוסדיים: "בסופו של דבר היזם שולט בפרויקט ומוביל אותו, והתפקיד שלנו הוא להיות שותפים פיננסיים. הכסף המוסדי מחפש את היכולת לעשות עסקה, את היכולת לבצע ולעשות את זה בתנאים מאתגרים יותר. צריך בשביל זה הבנה והעמקה, וזה משנה את הענף. יש התבגרות".
לשאלה, "בתור מי שחי את השוק היום, אתה חושב שבשנת 2026 תהיה שנה עם הרבה מאוד רכישות ומיזוגים או שזו תהיה שנה רגועה יותר מבחינת חברות שמחפשות שותפים"? השיב אלי לוי כי "נכון שיש הרבה אי ודאות השנה, אבל אם מסתכלים עשור או שניים אחורה, תמיד יש אי ודאות. זה מה שיפה באי ודאות, שכל שנה יש אי ודאות ואנחנו מנהלים את הסיכונים כל שנה, גם השנה, בכל פעם סיכונים אחרים. מצד שני, יש גם גורמים שיכולים לתת רוח גבית. אנחנו מאמינים שהריבית תרד בקצב מהיר יותר ממה שחושבים, וזה יכול לתמוך בשוק. יש כמובן גם את השקל, שהוא מאוד חזק, מה שמשפיע כך שמי שמסתכל על מכירת דירות בדולרים וביורו רואה מחירים גבוהים יותר".
