תושבי תל אביב שוב נותרו חסרי הגנה מול המדיניות של חולדאי
המדיניות הקמצנית והסחבת הכרונית במתן זכויות בנייה של עיריית ת"א הופכות מיזמי תמ״א ללא כלכליים ולא מאפשרות לעשרות אלפי תושבים המתגוררים בבניינים ישנים להתמגן בממ״דים. היזמים כבר דורשים כסף מדיירים כדי להוציא לפועל פרויקטים
התסכול של תושבי מרכז תל אביב נמשך: הטילים מגיעים, היזמים עוזבים והמיגון מתרחק. בסבב הנוכחי מול איראן שוב חזרה התמונה: תושבים המתגוררים בתל אביב ובערים נוספות בגוש דן בדירות ללא ממ"ד, מפנים את עצמם באופן עצמאי עם פתיחת המערכה. האלטרנטיבה האחרת היא לרוץ למקלט הבניין או למקלט הציבורי הקרוב, אם יש כאלה. היעדר המיגון כבר אינו שאלה נדל"נית על תוספת של שטח לדירה, אלא ההבדל בין היכולת או אי־היכולת לקיים שגרת חיים סבירה.
בנסיבות כאלה הזרקור מופנה לזירת ההתחדשות העירונית – האלטרנטיבה היחידה כמעט לקבל דירה עם ממ"ד. מתחילת המלחמה, תל אביב, ובפרט האזורים הקרובים לקריה, הם יעד מועדף על האיראנים, אך דווקא אזורים כמו רבעים 3 ו־4 בעיר הם אלה שמתקשים מאוד להוציא עסקאות תמ"א 38 בקצב שהיה בעבר. אף על פי שמדובר באזור מבוקש למגורים, מהיקרים בארץ, ומהיחידים שיש להם תוכנית מסודרת שבה הזכויות של היזם ברורות, עדיין העסקאות בו אינן כדאיות כלכלית. הסיבה לכך היא זכויות בנייה מעטות יחסית שנקבעו על ידי עיריית תל אביב בתוכנית הרבעים. רובע 3 הוא הרובע של העיר הלבנה, ולכן מראש זכויות הבנייה בו נמוכות יותר מאלה של רובע 4 שגם בו הזכויות מעטות באופן יחסי.
ברוב האזורים ברובע 3 מותרת בנייה של עד חמש קומות, שמשמעותה תוספת ממוצעת של 1.65 קומות בלבד, והיא גם משתנה בהתאם לאזורים השונים בתוך הרובע, כשבחלק מהמקרים מדובר בהפחתת קומה לעומת זכויות הבנייה ברובע 4 הסמוך או באזורים אחרים בעיר.
כאשר מחירי הבנייה היו נמוכים יותר ומחירי הדירות טיפסו, מבנים רבים נכנסו למעגל הכדאיות הכלכלית, ועיקר הדיון היה על גובה התמורות. אלא שעם התייקרות הבנייה, קיפאון, ואף ירידה במחירי הדירות, לצד עלייה בהוצאות המימון, נתח הרווחיות של היזמים נחתך. הם לא מעוניינים לקחת את הסיכון וגם הגופים המממנים לא מוכנים לסכן את כספם בפרויקט מסוג זה. בימים אלה, כאשר בעלי דירות רבים מעוניינים בקידום התחדשות עירונית, הם מגלים שבמקרה הטוב תנאי העסקה השתנו מן הקצה אל קצה בהשוואה לעבר, ובמקרה הגרוע, אף יזם לא יהיה מעוניין להתקרב אל הפרויקט.
"גם ערב המלחמה ראינו פרויקטים שבהם יזמים ביקשו לפתוח את ההסכמים, לרוב את הסכמי התמורות. זה התחיל כבר בסבב הקודם, בעם כלביא, ראינו שיותר בניינים מנסים לקדם פרויקטים, אבל במרכז תל אביב זה הגיע לנקודה נמוכה במחירי המכירה של הדירות", אמר עו"ד ישי איציקוביץ', ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית באגמון עם טולצ'ינסקי. לדבריו, הרווח של היזמים ברבעים 3 ו־4 נחתך וכדי להוציא עסקאות אל הפועל, ברוב המקרים הדיירים צריכים לוותר, אבל לפעמים גם זה לא עוזר. "אני חושב שהמלחמה תאיץ עסקאות אבל זה גם יחייב ויתורים בהתאם למדרג מסוים. זה יכול להתחיל בוויתורים על מקום חניה ועל מפרט הדירה, ואחר כך על השכירות, ועד למצב שהדיירים יידרשו להוציא כסף מהכיס כדי להוציא את הפרויקט לפועל. משפטית זה מצב בעייתי, אני לא חושב שמתוקף חוק הדייר הסרבן אפשר יהיה לכפות על בעל דירה לשלם כסף ליזם. יהיה מעניין לראות איך הגופים המממנים יתייחסו לזה, ייתכן שהם ידרשו הון עצמי גבוה יותר ורק היזמים החזקים ישרדו".
עו"ד אביב טסה, יזם התחדשות עירונית וסגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, מסביר כי בעלי דירות בתל אביב שבעבר היו המחוזרים ביותר, צריכים להוסיף כעת כסף כדי לממש פרויקטים. "פעם כל דירה היתה מקבלת 8 מ"ר, 12 מ"ר, והיום יש דיירים שלא מקבלים תוספת, ואפילו צריכים להשלים כסף ליזם. אני מכיר פרויקטים שננטשו בגלל זה כי לא לכל הדיירים בבניין מתאים להוסיף כסף".
טסה מסביר כי הוא מזהה נטישה של פרויקטים. "ברחוב פרופסור שור אני מסיים פרויקט, ולפני כמה שנים בחנתי גם את הבניין השכן, אבל יזם אחר לקח אותו. לאחרונה הם פנו אליי שוב וביקשו שאקח את הפרויקט, היזם שבחרו עצר את הפרויקט ערב החלטת הוועדה, בטענה שהוא אינו כלכלי ודרש מהדיירים כ־350 אלף שקל תוספת לכל דירה. בחנתי את הנתונים, יכולתי להוזיל להם את זה ב־100 אלף שקל אבל עדיין הם היו צריכים להוסיף כסף".
הוא מספר כי במקרה אחר קיבל פנייה מדיירי בניין ברחוב בזל, אבל גם בתוספת של 200 אלף שקל הפרויקט לא הפך לכלכלי והעסקה ירדה. "כדי שעסקה תהיה רלוונטית הדיירים יצטרכו להיות במינוס, אלא אם כן מדובר בעסקאות מיוחדות. אני מניח שתוספת קומה היתה עוזרת, אבל בת"א יש קשיים ייחודיים כמו קושי לחבר בין כמה בניינים, דבר שנחשב לשגרתי למשל ברמת גן, וגם המגרשים, במיוחד ברובע 3, הם קטנים במיוחד, של כ־500 מ"ר והם מקשים על התכנון ומייקרים את הבנייה".
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז כהן פרשקר ושות', אומרת כי עדיין יש פרויקטים ויש הצעות מיזמים לכל מכרז שיוצא, אבל התמורות נמוכות יותר, והדיירים מסכימים כי הם רוצים ממ"דים. "בפרויקטים חדשים ההצעות שהיזמים מגישים הן עם תמורה נמוכה וקורה שדיירים מתלבטים אם לחכות, ולצאת שוב למכרז בעוד שנה, או לקבל את התנאים החדשים. על רקע המצב, לרוב, הדיירים לוחצים להתקדם גם בתמורה פחותה יותר".
בנוגע לתמורות ולוויתורים להם נדרשים הדיירים אומרת עו"ד פרשקר, "נתקלתי במצב שהיזם אומר לבעלי הדירות שלא ישלם להם דמי שכירות בכל תקופת הבנייה כמקובל בענף, ושלא יוסיפו להם שטח לדירה. היה גם מקרה שרצו להחזיר להם פחות מגודל הדירה הקיים". אלא שבכל הקשור לצד של עיריית תל אביב גורם בענף העריך כי בשלב זה לא צפוי להשתנות דבר במדיניות העירייה בנושא. "בעיריית ת"א לא ישנו מדיניות. הם רוצים לתת את המינימום ולא נראה לי שהם יפרצו את התוכניות ברבעים 3 ו-4 כדי להוציא יותר פרויקטים אל הפועל". לדבריו, "לעיריית ת"א אין אינטרס לאשר הרבה תוכניות, הם מפסידים כסף מהתחדשות עירונית, אין להם היטלי השבחה וזה לא מוסיף להם כלום בהיבט הציבורי, כל יח"ד שנוספת מעלה את הוצאות העירייה מבלי לייצר לה הכנסה. ממילא יש הרבה פרויקטים בעיר כרגע, הופכים כאן חצי עיר בגלל הרכבת הקלה ועוד הרבה פרויקטים, אז לא דחוף להם לדחוף את זה כרגע, הם בטח מעדיפים לחכות שנה ולראות מה יקרה".
מעיריית ת"א נמסר: "בניגוד לנטען, ברבעים 3 ו־4 התווספו בשנים האחרונות אלפי יח"ד. כיום יש מאות בקשות בשלבים מתקדמים להתחדשות עירונית בתנאים אלו - דבר המוכיח את הכדאיות הכלכלית. התוכניות הוסיפו זכויות בנייה בעלות ערך כלכלי, בין היתר לצורך עידוד התחדשות המבנים. לצד מסלול הריסה ובנייה מחדש עם מיגון, לפי החוק הן כוללות גם אפשרות התחדשות באמצעות חלופת תוספת על בניין קיים לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה והוספת מיגון בחריגה מקווי בניין (עד 2 מטר מגבול המגרש הצידי ועד 3 מטר מגבול המגרש האחורי). זכויות הבנייה הנוספות נקבעו מתוקף תמ"א 38 שתוקפה פג ב־2023 אך ממשיכות לחול בתוכניות אלה ומהוות תמריץ להתחדשות הבניין".
