פרשנות
הבועה מתכווצת (קצת): תל אביב מובילה את צניחת מחירי הדירות
לפי המדד שפורסם אתמול, מחירי הדירות בת״א ירדו ב-4.8% בתוך חמישה חודשים בלבד, לעומת עלייה של 3.3% בחיפה. הפער בין שתי הערים הצטמצם ב-8%, והוא ככל הנראה עוד עלול להתכווץ
מדד מחירי הדירות שפורסם אתמול (ב׳) במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן הוא החמישי ברציפות שבו מדווח על ירידת מחירים. בסך הכול, מאז פברואר נרשמה בשוק הדיור ירידת מחירים מצטברת בשיעור של 1.5%. עם זאת, מדובר בממוצע כלל ארצי שאינו משקף את הפערים בין אזורים שונים בארץ. ירידות המחירים בולטות במיוחד במחוז תל אביב, שבו מפברואר השנה ועד יולי (החודש האחרון שנסקר) - שבו צנחו ב-4.8%.
לעומת זאת בחיפה בתקופה הזו המחירים דווקא עלו ב-3.3%, במחוז צפון הם עלו ב-0.6%, בדרום ירדו ב-0.2%, ובירושלים ירדו ב-0.6%. במחוז מרכז המחירים ירדו ב-1% בדיוק.
הקבלנים הם אלה שמשכו למטה את מדד מחירי הדירות, משום שעל פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחיר הדירות החדשות ירד בחמש החודשים שבין פברואר ליולי ב-2.2%. בלמ"ס לא הציגו פילוח של מחירי הדירות החדשות לפי מחוזות, אך סביר להניח כי תל אביב הובילה את צניחת המחירים.
הדשדוש של הקבלנים מקבל ביטוי גם במספר הדירות שהם מכרו השנה. אפשר למצוא בלמ"ס נתונים על מספר הדירות שמכרו חברות הבנייה עד חודש יולי 2025. כאשר משווים את קצב המכירות מינואר ועד יולי השנה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024 מוצאים ירידה של 31% בממוצע ברחבי הארץ. במחוזות תל אביב, צפון וירושלים המכירות צנחו בכ-34%. בחיפה הן התרסקו ב-43%, במחוז מרכז יש ירידה של 22%, ובמחוז דרום ירידה של 18%. אולם בשוק הדירות מיד שנייה הירידה בקצב המכירות מתונה מאוד.
בממוצע, בכל המחוזות גם יחד נרשמה ירידה של כ-1%. אבל בירושלים רואים דווקא עלייה של 3% במספר העסקאות מיד שנייה, ובמחוז צפון עלייה של 2.6%. בתל אביב קצב המכירות של דירות מיד שנייה כמעט לא השתנה בתקופה שבין ינואר ליולי 2024 לעומת התקופה המקבילה השנה. בחיפה יש ירידה של 6% במכירת דירות מיד שנייה, במרכז ירידה של 3.5%, ובמחוז דרום ירידה של 3.2%.
התופעה הזו טבעית. בדרך כלל חברות הבנייה מסמנות את כיוון הרוח - הן הראשונות להעלות מחירים, וגם להוריד אותם כשצריך. כל אחת מהן פוגשת עשרות קונים ביום, כך שהן מזהות במהירות את המגמה בשוק. בנוסף בגלל שיש להן מלאי גדול של דירות הן חייבות לעמוד בקצב מכירות, בעוד שלבעלי דירות מיד שנייה קל יותר להמתין לקונה הנכון שיסכים לשלם את המחיר המצופה.
הנתונים מלמדים כי מחיר הדירה הפך להיות שיקול מרכזי אצל הקונים. בתל אביב שהתנתקה בשנים האחרונות משוק הדיור, חברות הבנייה הורידו בחדות מחירים במאמץ למצוא במהירות נקודת שיווי משקל חדשה בגרף הביקוש וההיצע. ירידת המחירים חדה אצל חברות הבנייה בתל אביב משום שההיצע בה רב, כך שהתחרות על כיסו של כל קונה עזה. ברובע שדה דב שבו הופשרה בבנייה רק לפני כ-5 שנים, בונים 16 אלף דירות. במקביל ברובעים 3 ו-4 יש פעילות ענפה של התחדשות עירונית, כך שגם שם יתווספו בשנים הקרובות אלפי דירות.
משום ששוק הדירות בתל אביב מנותק משאר חלקי הארץ, יש ליזמים שהתנהלו בתבונה בשנים האחרונות מספיק שומן ממנו הם יכולים לחתוך ועדיין להרוויח מספיק. יוצאים מהכלל הם אלה שקנו קרקעות (בשדה דב למשל) במחירים מופקעים.
קצת פרופורציות. ברבעון הראשון של השנה מחיר ממוצע של דירה בעיר תל אביב עמד על 4.3 מיליון שקל - כולל עסקאות זולות בדרום העיר וביפו. המחיר הממוצע בחיפה היה רק 1.7 מיליון שקל - פער של 153%. בגל הירידות שנרשם בחמישה החודשים שבין פברואר ליולי השנה הפער בין הערים הצטמק ב-8%. אם היצע הקרקעות, פרויקטים להתחדשות עירונית, והדירות ימשיך לגדול בתל אביב הפער בין הערים הללו עשוי להמשיך ולהצטמצם.
