משבר ההתחדשות העירונית: השמאי כחבל ההצלה של הדיירים
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, חושפת את המציאות מאחורי פניות היזמים לשנות תנאי הסכמים חתומים, ומסבירה מה הדבר הראשון שדיירים צריכים לעשות כשמקבלים הודעה כזו
אלפי דיירים בישראל מקבלים לאחרונה הודעות מפתיעות מיזמים שהפרויקט כבר לא כלכלי, צריך לקצץ במטרים או בחדרים, אחרת היזם יוצא מהפרויקט. תקופת המלחמה באמת משפיעה על שוק הנדל"ן - יש עלייה משמעותית בעלויות הביצוע, הריבית הכבדה מכבידה ויש עצירה במכירות בחלק מהמקומות, וזה מביא יזמים לפנות לדיירים ולנסות לשנות את תנאי ההסכמים.
אבל בחלק גדול מהמקרים, אחרי בדיקת הרווחיות הכלכלית והתחשיבים, מגיעים למסקנה שאין סיבה אמיתית להפחית את התמורות. יש הרבה פניות בהן יזמים מרגישים לגיטימציה לפנות לדיירים בגלל המצב הכללי ולנסות להפחית תמורות.
הדבר הראשון שדיירים צריכים לעשות זה לא להיבהל ולפנות לשמאי המלווה של הפרויקט שיבדוק את התחשיב של היזם. הרבה פעמים מוצאים שבתחשיב יש פרמטרים שאפשר לשנות ולא מסכימים איתו. חשוב גם לשים לב לנקודת הזמן - הרבה פעמים יזמים מבקשים להפחית תמורות עוד בהתחלת ההליך התכנוני, כשעד לסיומו יחלפו כמה שנים ולא ניתן לדעת את התמונה המלאה.
יש גם מצבים לגיטימיים שבהם באמת צריך לעדכן תמורות, בעיקר כשזכויות הבנייה שאושרו מצומצמות יותר מהצפי בתחילת התהליך. גם אז יש מקום למשא ומתן ליצירת ההפחתה המינימלית, ואפילו ליצור מנגנון עתידי שאם התמונה משתפרת בהמשך, הדיירים יקבלו חזרה את התמורה.
הטיפ המרכזי של בוגין לפנות לשמאי מלווה מהתחלת הפרויקט, ולא לחכות למשבר.
מעוניינים להבין יותר על תפקיד השמאי בהתחדשות עירונית? צפו בכתבה המלאה >>
