טראמפ מבטיח להוזיל את הדיור, אבל בינתיים המכסים מפריעים
מאז 2020 זינקו מחירי הבתים בארה"ב בכ־55%, ברקע שיעורי ריבית גבוהים ומחסור בהיצע. איתותים המגיעים מהבית הלבן מרמזים על "אתחול הדיור הגדול" ב־2026, אבל בינתיים, המכסים על חומרי גלם לבניין ממשיכים לדחוף מעלה את המחירים
אחרי שנים של קיפאון בשוק הדיור האמריקאי ברקע עלויות הלוואה תופחות וזינוק במחירים, שנת 2026 עשויה להוות נקודת מפנה. לפי הערכות, קצב עליית ההכנסות יתחיל לעקוף את קצב עליית מחירי הדיור, מה שיהפוך את חלום הבית לבר־מימוש. חברת הנדל"ן Redfin הגדירה את 2026 "אתחול הדיור הגדול", בעוד חברת הנדל"ן Compass הכריזה כי מדובר ב"עידן חדש" — על כך מדווחת רשת CNN.
ברקע רמות נמוכות היסטורית של תזוזות בשוק הבתים למכירה, גם עלייה קטנה תסמן נקודת מפנה. על שינוי אפשרי מבשרים איתותים של ממשל טראמפ, כי ב־2026 הוא צפוי לתת עדיפות גבוהה להקלות בשוק הדיור. כך, מוקדם יותר החודש, הנשיא דונלד טראמפ הודיע על תוכניות לבצע בשנה הבאה את "רפורמות הדיור האגרסיביות ביותר" בתולדות ארצות הברית. אף שהבית הלבן טרם הרחיב בפרטים, ראש המועצה הלאומית לכלכלה קווין האסט התייחס לתוכניות בריאיון טלוויזיוני. "יש הרבה דברים שאנחנו יכולים לעשות עם רגולציות כדי לנסות ולהשיג שיפור במהירות", הוא אמר החודש ל"פוקס ביזנס". "ואנחנו יכולים לעשות גם דברים כמו לתת תמריצים למדינות שמקלות על אנשים לבנות בית חדש".
בהודעה רשמית לרשת CNN, דובר מטעם הבית הלבן אמר כי בעלות על בתים נמצאת "בעדיפות עליונה" אצל טראמפ. "העם האמריקאי יכול לבנות על כך — המשך יבוא", ציין הדובר.
נשקלת משכנתא ל־50 שנה: איתותים נוספים לרפורמה אפשרית צצו בחודש שעבר, כאשר ממשל טראמפ הציף רעיונות העשויים להקל על רוכשי בתים, כולל תוכניות למשכנתא בת 50 שנה ומשכנתאות ניידות, שאותן ניתן להעביר לבית חדש באותה הריבית, מה שיקסום למשפרי דיור שנטלו משכנתא בריבית נמוכה בעידן שבו עמדה על כ־4%.
בשנים האחרונות, שוק הדיור הרגיש "תקוע", מדגיש מייק סימונסן, הכלכלן הראשי של קומפאס, שאמר את הדברים ל־CNN. פחות בתים החליפו ידיים, אבל המחירים המשיכו לטפס. "בעידן הבא, יהיו לנו מלאים מספיקים ברחבי המדינה, מה שיאפשר התאוששות", אמר, כשהוא צופה כי היקף מכירות הבתים יטפס ב־2026.
מאז מגפת הקורונה, מחירי הבתים בארצות הברית זינקו, לאחר שהביקושים עלו על ההיצע, מה שהשאיר אמריקאים רבים מחוץ לשוק. בין תחילת 2020 לרבעון השלישי של 2025, מחירי הבתים טיפסו בקרוב ל־55%, כך לפי דו"ח שפרסם איגוד בוני הבתים הלאומי. מוכרים רבים לא הראו נכונות לוותר על שיעורי ריבית נמוכים שאותם סגרו לפני הרבה שנים, ומשום כך לא הכניסו בתים חדשים לשוק. עם זאת, ככל שבעלי בתים התרגלו לרמות של מעל 6%, כך יותר ויותר מהם צפויים למכור את ביתם בשנה הבאה, מה שיגדיל את המלאים ויקל את לחצי המחירים, כך לפי סימונסן.
כבר השנה נרשמו כמה נקודות אור מבחינת נגישות, כאשר במדינות כמו פלורידה, טקסס וקליפורניה ירדו מחירי הדיור הממוצעים. בה בעת, אין לצפות למגמה חדה כזו ברחבי ארצות הברית ב־2026, טוען סימונסן. "אנחנו צופים ירידה של מחצית האחוז במחירי הבתים בשנה הבאה, שזה לצורך העניין קיפאון", אמר. לדבריו, הדרך הטובה ביותר להנגיש מחירי דיור בטווח הארוך היא באמצעות בנייה, אך בחזית הזו, הוא אומר, "אנחנו מפגרים מאחור".
מחירי המשכנתאות רשמו ירידה קלה במחצית השנייה של השנה, והריבית הקבועה הממוצעת ל־30 שנה עומדת כעת על 6.18%, נמוכה משמעותית לעומת תחילת 2025 אז התקרבה ל־7%. סימונסן צופה כי ב־2026 מגמת הירידה עשויה להימשך, זאת במידה שחולשה בשוק התעסוקה או ירידה באינפלציה יקדמו את הבנק הפדרלי המרכזי לבצע מספר גבוה מהצפוי של הורדות ריבית. בעוד שיעורי הריבית על המשכנתאות לא מושפעים ישירות ממהלכי הפד, הם מושפעים מהתשואות על אג"ח לעשור, המגיבות להורדות ריבית.
ללחצים בשוק הדיור מוסיפים מחירי השכירות הגבוהים המאפיינים ערים רבות, אף כי ב־2025 נרשמה הקלה מסוימת, כך לפי נתוני בנק אוף אמריקה. לראשונה זה שלוש שנים וחצי, באוקטובר נותרו מחירי השכירות ללא שינוי בחישוב שנתי — כך לפי נתוני הבנק.
בה בעת, המגמה הזו לא בהכרח תישמר. בהינתן כי אמריקאים רבים לא מצליחים לרכוש בתים בגלל עלויות משכנתא יקרות ומקדמות גבוהות, ברדפין מעריכים כי הביקושים לשכירות יישארו גבוהים, גם אם ההיצע לא יגדל. לפי נתוני רדפין, מחירי השכירות עשויים לטפס בכ־2% עד 3% עד סוף 2026.
מכס של 50% על פלדה: בינתיים, הרמזים על רפורמה בשוק הדיור מתנגשים עם השפעות המכסים של טראמפ ותורמים לעליות המחירים. כמה וכמה חומרי גלם מרכזיים נמנים עם המוצרים שהושפעו באופן מיוחד מההתייקרויות, כולל נחושת, פלדה ואלומיניום, החשופים למכסים של 50%. גם המכסים על מוצרים וריהוט כמו ארונות מטבח וארונות אמבט צפויים לטפס ב־30% וב־50%, בהתאמה, ב־1 בינואר 2026.
ניתוח שפרסם מוקדם יותר החודש המכון האמריקאי לקדמה, מעריך כי התייקרות עלויות הבנייה בגלל המכסים תוביל לגריעת 450 אלף בתים מהמלאים במהלך חמש השנים הבאות, מה שיגביר את המחסור בהיצע. בעלויות הבנייה הקיימות, מדובר בהתייקרות של 17,500 דולר לכל בית חדש. לפי ניתוח שערך המרכז למדיניות מס אורבן־ברוקינגס, המכסים יוסיפו כ־30 מיליארד דולר לעלות השנתית של השקעה במבני דיור ב־2027 וידחפו מעלה את המחירים בכ־3.3%.
לאורך שני העשורים האחרונים, מחירי הדיור בארצות הברית טיפסו בקצב גבוה יותר מיוקר המחיה הכללי. מחירי הבתים, כפי שנמדדו על ידי מדד קייס־שילר הלאומי, טיפסו במהירות בתקופת בועת הדיור בעשור הראשון של שנות האלפיים, ולאחר מכן התרסקו. אך בעשור החולף הם טיפסו שוב, בקצב מהיר יותר מהאינפלציה הכללית, מה שמקשה במיוחד על רוכשי בית ראשון. במקביל, עלויות שכר הדירה טיפסו מהר יותר מהכנסות משקי הבית, כשמחצית מהשוכרים מוציאים יותר מ־30% מהכנסתם על דמי שכירות.
בשוק הדיור האמריקאי קיים מחסור של 2 מיליון בתים לפחות, ויידרשו שנים ארוכות כדי לאושש את המלאים. עם זאת, מדיניות המכסים דוחפת בינתיים את מגזר הבנייה לכיוון ההפוך, ויש לקוות כי הרפורמה המתוכננת תטפל במוקשים הללו.
