בזכות עסקת בית רומנו: שלושה מגדלים של YBOX בת"א יצמחו ל-50 קומות
במסגרת הסכם עם עיריית תל אביב העבירה YBOX את בית רומנו לבעלות העירייה בתמורה לתוספת זכויות בנייה בשני מגדלים ברחוב גת רימון ובמגדל נוסף במתחם חסן ערפה בדרך מנחם בגין. כעת אישרה הוועדה המחוזית להגביה את שלושת המגדלים מ-45 ל-50 קומות ולהוסיף 30 דירות, כך שיכללו 456 דירות לצד 80 דירות להשכרה במחיר מופחת
ההסכמה של חברת וויי בוקס (YBOX), שבשליטת יעקב גרודס וחברת גפן של צחי אבו, להעברת בית רומנו לבעלותה של עיריית תל אביב מתבררת כמשתלמת במיוחד. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה היום (ד') לחברה להגביה ל-50 קומות שני מגדלים שהיא מקדמת ברחוב גת רימון, סמוך לבית רומנו, ומגדל שלישי במתחם חסן ערפה שבדרך מנחם בגין. זאת במקום 45 קומות בתוכנית שהוגשה לוועדה, ובכפוף לאישור רשות התעופה האזרחית. בנוסף אושרה תוספת של 30 דירות, כך שבסך הכל תוכל החברה לבנות בשלושת המגדלים 456 דירות, לצד 80 דירות להשכרה במחיר מופחת למשך 20 שנה.
התוכנית הזו התאפשרה בין היתר בזכות הסכמות שנרקמו בשנת 2022 בין עיריית תל אביב לחברה, במסגרתן בניין בית רומנו המיתולוגי עבר לבעלות העירייה. התמורה לחברה הייתה תוספת של זכויות בנייה. בשלב הראשון דובר על הוספה של שבע קומות כך שהמגדלים יגיעו לגובה של 40 קומות. כשהתוכנית הוגשה למוסדות התכנון היא כבר כללה בניינים בני 45 קומות, וכאמור כעת אושרו לחברה 50 קומות.
התוכנית יוצאת הדופן חולשת על שלושה מתחמים שכלולים בהסכמים בין העירייה לוויי בוקס: בית רומנו ברחוב דרך יפו בתל אביב, פרויקט לבניית שני מגדלים במגרש סמוך ברחוב גת רימון ומגדל שלישי במגרש מרוחק ברחוב מנחם בגין בעיר במתחם חסן ערפה (יצחק שדה).
הדמיית מגדלי YBOX ברחוב גת רימון בתל אביב
(הדמיה: משה צור אדריכלים)
כ-93% מהמגרש ברחוב גת רימון נרכשו בידי וויי בוקס בשנת 2017 מחברת ניבה, בעלת מפעל טקסטיל שפעל במקום. את 7% הנותרים היא רכשה מהעירייה, ובסך הכל שתי העסקאות האלה עלו לה 161 מיליון שקל. ב-2022 הכניסה את רשת פתאל כשותפה ב-50% מהמלון ושטחי המסחר שייבנו.
במקביל, במרץ 2022 זכתה החברה במכרז לרכישת בית רומנו תמורת כ-370 מיליון שקל, מידי חברת נכסים ובניין. ללא קשר לשני המגרשים הסמוכים האלה, לחברה יש כאמור מגרש בדרך מנחם בגין שהגיע לידיה במסגרת עסקת קומבינציה עם הבעלים המקוריים.
בית רומנו, שנבנה לפני כ-75 שנה, נודע בעבר בזכות חנויות האופנה שפעלו בו. בשנים האחרונות, עם פתיחתו של בר "התדר" ב-2010, הוא הפך מוקד פעילות תרבות, אומנות וחיי לילה. העירייה ביקשה לשמר את אופיו של המבנה, אך על פי חוק אינה יכול להפקיע שטח שיהיה לו בעתיד שימוש מסחרי, אלא רק שטח שמיועד לשימוש ציבורי - ולכן נרקם ההסכם יוצא הדופן עם וויי בוקס. החברה העבירה לעירייה את המבנה, בתמורה להסכמת העירייה להוסיף קומות למגדלים שהיא בונה ברחוב גת רימון ובדרך בגין.
התוכנית שהוגשה לוועדה המחוזית כללה שלושה מגדלים בני 45 קומות, אך במהלך הדיון הוחלט לאשר לחברה תוספת של חמש קומות לכל מגדל, בין היתר כדי לפצות אותה על העלויות הכרוכות בפרויקט. התוכנית כוללת 80 דירות להשכרה ארוכת טווח למשך 20 שנה, ועיריית תל אביב דורשת שכולן יושכרו במחיר מופחת. זאת בניגוד לתוכניות אחרות, שבהן היזמים רשאים להשכיר 75% מהדירות במחירי השוק. הדרישה הזו צפויה לפגוע ברווחיות הפרויקט. עלות נוספת נובעת מקרבתו של המגדל בדרך בגין לתחנת מטרו עתידית, שבגללה צפויה החברה לשלם היטל השבחה בשיעור של 60% מעליית ערך המגרש, לעומת 50% במגרשים שאינם סמוכים לתחנות מטרו. תוספת הקומות נועדה לפצות את החברה על העלויות האלה. שיקול נוסף הוא מורכבות הפרויקט בגת רימון, המשלב מגורים, מלונאות, משרדים ומסחר. לטענת החברה, 45 קומות לא יספיקו למימוש מלוא זכויות הבנייה והשימושים המתוכננים במתחם.
על פי דיווחי החברה לבורסה, בפרויקט בגת רימון, מהיקרים בארץ, נמכרו 18 דירות במסגרת מכירה מוקדמת (פרי סייל) בתמורה ל-135 מיליון שקל, כלומר בממוצע כ-7.5 מיליון שקל לדירה. המחיר הממוצע למ"ר הוא כ-93 אלף שקל.
במגדלים האלה ייבנה גם מלון שיופעל על ידי רשת פתאל. חברת וויי-בוקס מכרה לרשת 50% מזכויות המלון שיימסר לה לאחר שייבנה ברמת מעטפת, וכן 50% משטחי המסחר. התמורה הוערכה בכ-79.3 מיליון שקל (בתוספת מע"מ). על פי ההסכם ביניהן, פתאל אחראית על ביצוע עבודות הגמר והן יבוצעו ברמה שתואמת למלון הרודס הרצליה.
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, ארז בן אליעזר, אמר כי "אישור התוכנית מבטיח את עתידו של אחד ממוקדי התרבות הייחודיים בתל אביב באמצעות העברת שטחים במבנה לידיים ציבוריות, תוך שמירה על אופיו ההיסטורי והתרבותי. התוכנית מהווה נדבך מרכזי במימוש חזון ההתחדשות של מרחב המסילה ומתחם חסן עראפה, ומשלבת בין שימור המורשת העירונית לבין פיתוח עירוני אינטנסיבי בלב המטרופולין".
