לא מסכימים לשיקום? תמכרו ותפוצו – או שהדירה תופקע
המדינה מציגה לראשונה מתווה כולל לשיקום נזקי מלחמה, במטרה להאיץ את שיקומם של מתחמים שלמים ולא מבנים בודדים. המדינה תוכל להפקיע דירות של סרבנים להתחדשות תמורת פיצוי כספי
משרד המשפטים פרסם השבוע את תזכיר החוק ל"שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", המציע, לראשונה בתולדות מדינת ישראל, תפיסה מערכתית מגובשת וברורה לשיקום נזקי מלחמה בשטח עירוני. התיקון נעשה כתגובה למבצע "עם כלביא", אך בדברי ההסבר שלו מפורט כי ניתן יהיה ליישם אותו גם במקרים של רעידות אדמה, או אירועי חירום אחרים. בשורה התחתונה – מדינת ישראל נערכת לשיקום מתחמים שלמים ולא של מבנים בודדים, ביעילות, ובמינימום התנגדות של התושבים. מה זה אומר? מי שלא ישתתפו בפרויקט ההתחדשות – יוכלו למכור את הדירה ליזם או למדינה תמורת "פיצוי כספי מיטיב". דירתו של מי שלא ימכור - תופקע.
בדברי המבוא לתזכיר החוק נכתב כי משך הזמן הממוצע ליישום פרויקט התחדשות עירונית הוא ארוך, בין 9 ל־12 שנים, ולכן יש להקים מנגנון שיאיץ את הפרויקטים במתחמי ההתחדשות. "בהתבסס על ממצאי הצוות ועל ניתוח החסמים הקיימים, עולה כי המסלול הראוי לשיקום אזורים שנפגעו הוא באמצעות כלים של התחדשות עירונית. עם זאת, תהליכים אלו מאופיינים במורכבות ניכרת, ומשך יישומם הממוצע עומד על כ־12-9 שנים, בין היתר בשל אתגרים קנייניים, הצורך בהסכמות דיירים, הליכי תכנון ורישוי ארוכים ועומסים תפעוליים ברשויות המקומיות ובמוסדות התכנון. נוכח נסיבות החירום והצורך הדחוף במתן מענה, נדרש להקים מנגנון ייעודי שיאפשר קידום מואץ של פרויקטים להתחדשות עירונית באותם מתחמים, תוך שמירה על עקרונות תכנוניים, זכויות הדיירים והתאמה למציאות בשטח".
מוכרים? תקבלו שווי ערך של דירה חדשה
לנוכח המחלוקת בין מהנדסי הערים לרשות המסים על היקף השטח שישוקם, קובע התזכיר כי קביעת גבולות האזור לשיקום והצפיפות המינימלית הנדרשת בו יקבעו על ידי צוות שבו תהיה שותפה הרשות המקומית. הצוות יוכל לכלול בתחום מתחם ההתחדשות גם מבנים שלא נפגעו, או מגרשים ריקים בהיקף של עד 25% מהמתחם כולו. התוכנית באזור לשיקום והתחדשות תקודם על ידי הוועדה המקומית, המחוזית או הותמ"ל. בהנחה שמי שתטפל בתוכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - יוענקו לה סמכויות של ועדה מחוזית.
העניין המרכזי בקיצור קידום הפרויקט לפי תזכיר החוק הוא צמצום ההתנגדות, או האופציה שניתנת לבעל הדירה למכור אותה ליזם ההתחדשות - שבחירתו מחייבת אותו להוכיח איתנות כלכלית.
לפי נוסח התזכיר, השמאי הממשלתי הראשי יערוך ביחס לכל דירה באזור לשיקום והתחדשות שומת מקרקעין ויקבע את הסכום שיהיה בעל הדירה זכאי לקבל תמורת זכויותיו במקרקעין. השומה תיערך לפי שווי דירה שדומה בשטחה ובמאפייניה לדירה של בעל הדירה הזכאי במבנה טעון שיקום. ויש להדגיש - לפי שווי של דירה שנבנתה סמוך למועד שבו נגרם נזק המלחמה. במילים אחרות, מי שיבחר ללכת במסלול הזה יקבל שווי ערך של דירה חדשה.
התזכיר מוריד את סף ההסכמה הנדרש לפרויקט ל־51% מבעלי הזכויות, במקום 66% בפרויקטים רגילים, במטרה לאפשר קידום מהיר של הפרויקטים. בנוסף, הוא מאפשר למדינה לרכוש את הדירה הקיימת במקרים מסוימים ולספק פיצוי כספי על פי הערכת שמאי, שפירושו למעשה להפקיע את הדירות גם כנגד רצונו של בעל הדירה.
יש לציין כי מכירת דירה ליזם או למדינה תהיה פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שבעל הדירה רכש בתוך שנה דירה חלופית. הרשות המקומית תוכל לקבוע כי תחול על אזור לשיקום והתחדשות חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו מחצית או רבע ההשבחה או שלא תחול בו חובת תשלום היטל בכלל.
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, אמר לכלכליסט כי בעיניו, "הנקודה הבעייתית היא ההוראה הנותנת אפשרות למדינה או ליזם לקנות את הרכוש, או במילים אחרות – להפקיע. יש פה בעיה שיכולה להביא לפגיעה ממשית בזכויות הקניין הפרטי. מניסיוננו, במצבים של הפקעות שונות, אנחנו יודעים שהמדינה מאמצת כללים שמביאים במקרים רבים לקביעה שמאית נמוכה משווי השוק ולתשלום פיצויים שעשויים להיות נמוכים".
הוא הדגיש את חשיבות קיום ההליכים בהסכמה: "ייתכן שיהיו אנשים שייפגעו מהוראות תזכיר החוק - ולכן יש חשיבות לקיים הליכים אלה בהסכמה. מעבר לכך, לרשות יש יכולת לדרוש היטל השבחה, בשעה שאם היה תהליך התחדשות רגיל בעל הדירה, לא היה צריך לשלם בכלל".
"אין לשוכרים במתחמים סימן וזכר בתזכיר"
עו"ד אדם דין־כהן, חוקר בתוכנית קרסו הגר באוניברסיטת תל אביב, מסר לכלכליסט שלדעתו, תזכיר החוק בעייתי ביותר: "מובן שחייבים להתמודד עם נזק שכבר נגרם, ושיש לעשות זאת במהירות האפשרית. אך מיזמי התחדשות עירונית הם גם כך מורכבים. רבים מהמתחמים מאכלסים היקף גבוה של אוכלוסיות פגיעות כמו קשישים, אנשים עם מוגבלות ואנשים החיים בעוני. גם היקף השוכרים במתחמים הוא בדרך כלל גדול וכך גם דיירי הדיור הציבורי – שאין להם סימן וזכר בתזכיר. לכן הורדת רף ההסכמה ל־51% היא מהלך דרמטי שיאפשר לכפות את התהליך על מאות משקי בית ואף להפקיע מהם את דירת המגורים, שהיא לעתים קרובות הנכס היחיד בבעלותם".
דין־כהן כי לדעתו היה עדיף לו הורדת רף ההסכמה היתה נקבעת כהוראה ייחודית למתחמים ההרוסים, כדי להבין איך היא עובדת. "גם אם ניתן לקבל זאת במקרים שהדירה כבר נהרסה ומחייבת פתרון מהיר, אי אפשר להצדיק זאת כשמדובר בבניינים שכלל לא נהרסו, וכוללים אותם בפרויקט רק מ'שיקולי תכנון' שמן הסתם יהיו בסופו של דבר שיקולים כלכליים של כדאיות. לכל הפחות את הורדת רף ההסכמה ביחס למתחמים ההרוסים צריך היה לקבוע כהוראה ייחודית למתחמים אלה ולהבין איך זה עובד בפועל, כולל גם נושא ההפקעות, לפני שקובעים חוק כזה ביחס לכל אירוע שיקום שאי פעם יידרש מכל סיבה שהיא".
שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, דווקא משבח את נוסח התזכיר: "בעיניי, מדובר בפתרון חיובי במיוחד לשיקום מתחמי מגורים שנפגעו במלחמה, מכיוון שהוא מספק אלטרנטיבה מעשית לבעלי הדירות במקום להמתין שנים עד לפינוי־בינוי. בנוסף, החוק מאפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מהיר יותר במקומות כמו בת ים ותל אביב, ששם ממילא היו בתהליך של פינוי־בינוי, וכך מצמצם משמעותית את לוחות הזמנים ומאפשר פתרון מהיר ואפקטיבי למתגוררים במתחמים שנפגעו".
