רווח של 1.2 מיליון שקל: חצי מזוכי מחיר למשתכן בלוד כבר עשו אקזיט
150 מתוך כ־340 דירות בפרויקט נמכרו תוך כשמונה שנים מהאכלוס; הזוכים נהנו גם מעליית מחירי הדיור וגם מהנחה של מאות אלפי שקלים מהמדינה — רווח שהיה קטן בכ־40% אילו רכשו בשוק החופשי
כמעט מחצית מהזוכים במחיר למשתכן בפרויקט בלוד מכרו את דירתם, פחות משמונה שנים מהמועד שבו קיבלו את המפתח. מתוך כ-340 דירות בפרויקט, 150 כבר נמכרו לקונים מיד שנייה על ידי הזוכים בני המזל, ועוד כ-13 דירות בדרך למכירה. הרווח הנומינלי - כלומר הפער ממחיר הקנייה למחיר המכירה - הוא כ-1.2 מיליון שקל.
את הנתונים האלה חשפה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בציוץ ברשת X. בן נאים היא זו שאחראית לסקירה החודשית של שוק הנדל"ן, והפוסט שהיא פרסמה הוא קדימון לניתוח מעמיק יותר שיופיע בסקירה הקרובה שצפויה להתפרסם ביולי.
הרווח הכספי הזה נובע גם מעליית המחירים בשוק, אך גם מהטבה של מאות אלפי שקלים שהזוכים בהגרלה קיבלו מהמדינה. על פי ניתוח של אתר מדלן, אם המוכרים היו קונים את הדירה שלהם בשוק החופשי ולא בתוכנית מחיר למשתכן, הרווח שלהם היה מצטמק בערך ב-40%, כלומר הם היו צריכים להסתפק ברווח של כ-700 אלף שקל.
המידע הזה ממחיש שוב את העיוות שיצרה תוכנית מחיר למשתכן, במיוחד בתחילת דרכה. באופן מוצהר היא נועדה לספק קורת גג לצעירים מחוסרי דיור, בפועל היא הפכה רבים מהם למשקיעים שפשוט ניצלו הטבה פנומנלית, ובהזדמנות הראשונה עשו אקזיט.
הפרויקט שאותו בחנה בן נאים הוא של חברת הבנייה זוהר וצפריר שרבט ברחוב שבט יהודה בשכונת אחיסמך בלוד. החברה זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל בנובמבר 2015 כמה חודשים לאחר ששר האוצר דאז משה כחלון השיק את תוכנית מחיר למשתכן. באותה עת התחרות במכרז בין חברות הבנייה הייתה על מחיר הדירה הזול ביותר, כאשר מחיר הקרקע היה ידוע מראש ונקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל. האחים שרבט שזכו בפרויקט מכרו את הדירות בכ-8,200 שקל למ"ר כולל מע"מ. המחיר של דירה ממוצעת היה כ-850 אלף שקל. ההגרלה בין הזכאים נערכה בתחילת אפריל 2016, ותוך שבועיים הזוכים חתמו על חוזים לרכישת הדירות. על פי מדלן, באותה שכונה, ארבעה חודשים לאחר ההגרלה, נמכרו דירות חדשות בפרויקט של קבלן אחר לא במסגרת "מחיר למשתכן", במחיר של כ-1.3 מיליון שקל. כלומר הזוכים בהגרלה שקנו דירות אצל שרבט נהנו ממתנה של כ-500 אלף שקל.
במחיר למשתכן אפשר למכור את הדירה חמש שנים לאחר האכלוס. במקרה הזה הדיירים נכנסו לדירות בשנת 2018. באתר רשות המסים אפשר לראות מבול של עסקאות שמתחיל בדיוק חמש שנים לאחר מכן, ביוני 2023, וממשיך עמוק לתוך שנת 2026. הדירות נמכרות כעת במחיר השוק - כ-2 מיליון שקל. בגלל הקיפאון בשוק הדיור, זה אינו מובן מאליו שנמכרות עשרות דירות בפרק זמן קצר באותו פרויקט. היתרון של הזוכים במחיר למשתכן הוא המתנה בשווי של כחצי מיליון שקל שהם קיבלו מהמדינה ומקנה להם מרווח גמישות. הם יכולים להתפשר מעט במחיר ועדיין לרשום רווח נאה, הרבה מעל לשוק. לא מופרך להעריך שחלק מהמוכרים כלל לא התגוררו בדירה, אלא השכירו אותה. וכעת העדיפו למכור ולצמצם או להיפטר מהמשכנתא.
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר לכלכליסט: "אנחנו ממשיכים לראות כיצד רוכשי דירות מחיר למשתכן מרוויחים מהמכירה עשרות אחוזים מעל מוכרים בשוק החופשי, זאת הסיבה שבגינה המדינה הגבילה את גובה ההנחות בתוכניות סבסוד אחרות". קופל מתכוון לגרסאות המתקדמות של התוכנית שכונו מחיר מטרה, וכיום דירה בהנחה.
בשבוע שעבר נסגרה ההגרלה ה-11 של דירה בהנחה, לאחר שנרשמו אליה כמעט 115 אלף זכאים, שמתמודדים על כ-8,000 דירות. לפחות לעת עתה זו אמורה להיות ההגרלה האחרונה שבה יהיו דירות בפרויקטים באזורי הביקוש במרכז. ככל שאזור ההגרלה פריפריאלי, כך גובה ההנחה שמסבסדת המדינה נמוך יותר. קשה לראות פוליטיקאי שיעז לבטל את התוכנית, על אף חסרונותיה. לפחות הנזקים והעלויות הכלכליות שלה מוזערו.
