אושרה הצעת חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
החוק החדש מאפשר לממשלה להכריז על אזורים שנפגעו בקרב כ"מתחמי שיקום והתחדשות" ולהאיץ את תהליך הבנייה מחדש. אך בעוד שהוא מציע לוח זמנים חד וברור, הוא גם מעלה שאלות ביסודיות על זכויות הנכס של התושבים – ביניהן אפשרות למכור זכויות ללא המתנה לבנייה מחדש, או למצוא עצמם בפרויקט שיימשך שנים.
מליאת הכנסת אישרה הלילה (יום ג') את הצעת חוק "שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית". החוק החדש, שהוא מיזוג של הצעת חוק של ח"כ יעקב אשר עם הצעה ממשלתית, הוא מהלך ראשון מסוגו לשילוב שיקום מבנים שנפגעו במלחמה, עם התחדשות עירונית מתחמית. כלומר, לא של בניין בודד, אלא של אזור, ומתוך ראייה מתכללת. יש להזכיר כי ברחבי ישראל, כמו ברחובות ובת ים, יש מתחמים שנפגעו עוד ב"עם כלביא", ששיקומם עוכב במכוון עד לאישור החוק. חשיבות החוק גדולה מאחר שהוא מציע לוח זמנים ברור ומזורז לקידום השיקום.
ע"פ החוק החדש, הממשלה, לאחר שקיבלה המלצה מצוות מייעץ, שיכלול שילוב של פקידי ממשלה, ראש הרשות המקומית, ונציג אקדמיה, רשאית להכריז על "אזור לשיקום והתחדשות" במקומות שבהם קיימים בניינים הרוסים ויש הצדקה לשקמם בדרך של התחדשות עירונית, בתוך 60 ימי עבודה ממועד הנזק. ההודעה על הכרזת המתחם כ"אזור לשיקום והתחדשות" תפורסם באתר מינהל התכנון וניתן יהיה להשיג עליה בתוך 21 יום. שיעור היטל ההשבחה שיחול בשל אישורה של תוכנית לשיקום והתחדשות הוא 25%.
השמאי הממשלתי הראשי יערוך את שומת המקרקעין לדירות שניזוקו בתוך 35 יום ממועד ההכרזה. בעל דירה יוכל להגיש השגה על השומה בתוך 75 יום ממועד ההכרזה. היזם שייבחר, ויאושר ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יוכל להוביל את הפרויקט רק אם יש לו רוב של 51% בכל אחד מהבניינים, או, וכאן מדובר בתקדים - אם הגיע לרוב מיוחד (80% ומעלה) של כלל בעלי הדירות במתחם כולו.
על פניו, אחד החידושים הבולטים של החוק הוא האפשרות של בעל דירה שאינו מעוניין להמתין לבנייה מחדש למכור את זכויותיו ל"יזם שיקום" ולקבל תמורה כספית מיידית שתאפשר לו, אם ירצה בכך, לקנות דירה במקום אחר, ללא צורך להמתין לבנייתו מחדש של הבניין. התמורה תתבסס על שומת מקרקעין שתעריך את שווי הדירה כאילו היתה דירה חדשה באותו אזור, בתוספת רכיב של "הסכם יציאה מוגדל" למי שחותם בשלבים המוקדמים. התוספת בהסכם היציאה המוגדל תהיה שליש ממדיניות התמורות של הרשות (אם פרסמה כזו) או תוספת שטח של 4 מ"ר.
המדינה, באמצעות קרן הפיצויים (מס רכוש), תסייע ליזמי השיקום במימון רכישת הזכויות מהתושבים שבחרו למכור את זכויותיהם. כמו כן, המדינה תיתן גב כלכלי במקרים שהפרויקטים אינם "כדאיים כלכלית", ותעניק סיוע בגובה הפיצויים שהיה משלם מס רכוש באותו אזור שנהרס. מדובר בגב כלכלי שנועד להבטיח שהפרויקטים לא ייתקעו בשל חוסר נזילות, ולהבטיח שהאזורים שנהרסו לא יישארו בהריסותיהם אלא יתחדשו ויותאמו לצורכי הזמן.
החוק קובע לוחות זמנים קשיחים למוסדות התכנון: ועדה מקומית תהיה חייבת להגיש תוכנית תוך 3 חודשים, להפקיד תוכנית תוך 6 חודשים ולאשר תוכנית בתוך 12 חודשים. אם לא תעשה כן, הסמכות עוברת לותמ"ל (ועדה למתחמים מועדפים). גם לותמ"ל נקבעו לוחות זמנים מהירים של עד 12 חודשים לאישור.
עו"ד ישי איצקוביץ', שותף ומנהל מחלקת עסקאות הנדל”ן וההתחדשות העירונית במשרד עורכי הדין אגמון עם טולצ'ינסקי הסביר לכלכליסט כי החוק החדש מתאים בעיניו למציאות מורכבת: "החוק החדש נתן אמנם קדימות לרשות המקומית, אבל מנגד, הגביל את זה בלוחות זמנים, כך שאם הרשות לא קידמה את התוכנית היא עוברת לותמ"ל". עוד הוא מוסיף: "יש מתח גם מבחינה קניינית, כי פוגעים בזכות הקניין. החידוש הגדול של החוק הוא הרעיון של buy-out. כלומר, האפשרות של בעל הקניין לצאת מהפרויקט בתמורה לשווי דירה חדשה. מצד שני, צריך להיזהר שזה לא יהיה העיקר כי המטרה היא שבעלי הזכויות ישארו באזור".
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח הביע שביעות רצון מהחוק החדש: "על אף הסתייגויות מסוימות שיש לנו מהנוסח הסופי, אנו רואים חשיבות מכרעת לכך שהחוק אושר וניתן סוף סוף לצאת לדרך. במציאות של מתחמים שנפגעו, ההצלחה של טיפול בכל המבנים שנפגעו תלויה בהירתמות כלל גופי התכנון הרלוונטיים לביצוע הליכי שיקום והתחדשות מהירים ויעילים ככל האפשר, תוך צמצום חסמים רגולטוריים שאינם הכרחיים".
ד"ר מיכל ברייאר ראשת מערך מחקר וכתיבה בעמותת במקום - תכנון וזכויות אדם, מתנגדת באופן חד-משמעי לחוק: "החוק הזה לא עוסק בשיקום נזקי מלחמה אלא בניצול נזקי מלחמה כדי לקדם פינוי־בינוי. במקום להחזיר אנשים לבתים שנפגעו, המדינה כופה עליהם להיכנס לפרויקטים שיימשכו שנים או למכור את הזכויות שלהם ולוותר על הבית. זה תקדים מסוכן".
