ההיצע קטן, הביקוש גדול - והחלום של בית עם גינה הולך ומתרחק
תוצאות מכרזי רמ"י מעידות על ביקוש עצום למגרשים לבנייה צמודת קרקע, עם עליית מחירים דרמטית. בעוד שבפריפריה המחירים נמוכים יותר, מנגנוני "בני מקום" ו"חיילי מילואים" מצמצמים את הנגישות למוצר המבוקש. "בית צמוד קרקע מחולל תשואה גבוהה יותר מאשר דירה בבנייה רוויה", מסביר יועץ כלכלי מדוע משקיעים רבים נוהרים לפרויקטים אלה
חלום הבית הפרטי עם הגינה הולך ומתרחק עבור רבים מהישראלים, כפי שמעידות תוצאות המכרזים האחרונים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הביקוש העצום למגרשים לבנייה צמודת קרקע מתבטא במספרים מרשימים - במכרז בקריית מלאכי שתוצאותיו פורסמו אתמול, הוגשו 55 הצעות לכל אחד מחמשת המגרשים המוצעים, עם מחירי זכייה שזינקו עד ל-1.3 מיליון שקל, פי שלושה ממחיר המינימום. מגמה זו משקפת מציאות ארצית של היצע מצומצם, ריכוז המגרשים בפריפריה הרחוקה ופערי מחירים עצומים בין המרכז לפריפריה, כאשר גם מנגנוני ההקצאה המיוחדים ל"בני מקום" ול"חיילי מילואים" משפיעים על הנגישות למוצר הנדל"ני המבוקש הזה.
תוצאות המכרז שפורסמו אתמול התייחסו ל-5 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בקריית מלאכי. כל אחד מהמגרשים משתרע על שטח של כ-300 מ"ר, כשמחיר המינימום עמד על 400 אלף שקל. מחירי הזכייה נעו בין 956 אלף שקל ל-1.3 מיליון, בנוסף להוצאות פיתוח של כ-600 אלף. לשם השוואה, הפעם האחרונה בה הוצעו מגרשים לבנייה צמודת קרקע הייתה ב-2020, אז מדובר היה ב-3 מגרשים בלבד, כשהמחיר הממוצע עמד על כ-900 אלף שקל כולל הוצאות הפיתוח. במכרז ב-2017, בו שווקו 55 מגרשים, עמד המחיר הממוצע על 750 אלף שקל, כשלכל אחד מהמגרשים הוגשו כ-30 הצעות.
עיון באתר רמ"י בטווח של שנה אחורה מגלה היצע קטן יחסית של מגרשים לצמודי קרקע, כשהמסה הגדולה נמצאת ביישובי הנגב המרוחקים. בשנה החולפת (מאי 2024-אפריל 2025) שווקו במחוז הדרום 2,246 מגרשים; במחוז מרכז שווקו 38 מגרשים; במחוז ת"א שניים בלבד; במחוז חיפה 59; במחוז צפון 261; במחוז ירושלים רק 3; ובתחומי יהודה ושומרון שווקו רק 163 מגרשים.
לכך יש להוסיף את העובדה שבחלק לא מבוטל מהמכרזים, אלה שאינם משווקים לבנייה מרוכזת ע"י קבלנים, הקרקע מוגדרת כמיועדת ל"בני המקום" או לחיילי מילואים. לפי נהלי משרד הבינוי והשיכון במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, "בן מקום הוא מי שמקום מגוריו הקבוע בשלוש השנים האחרונות או בארבע מתוך עשר השנים שקדמו למועד הגשת בקשת הזכאות הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה ייבנה הפרויקט". שני המנגנונים, של "בני מקום" ו"חיילי מילואים", מייצרים סוג של סלקציה, שנועדה לעודד אוכלוסייה מקומית להישאר ביישוב, אך בפועל מונעת התיישבות של אחרים.
כך למשל, מכרז לבניית 110 צמודי קרקע בבנייה עצמית (כלומר לא של קבלנים) בשכונת הרקפות בב"ש, שתוצאותיו התפרסמו ביולי 2024, היה מיועד אך ורק ל"בני מקום". במכרז לבניית 345 צמודי קרקע ביישוב החדש חירן הוקצו 15 מגרשים לנכים, 100 מגרשים לחיילי מילואים ועוד 115 מגרשים ל"בני מקום". גם מכרז לשיווק קרקע ל-186 צמודי קרקע ביישוב הערבי ג'ת היה מוגבל ל"בעלי מוגבלויות, בני מקום, מחוסרי דיור, בני מיעוטים מומלצי כוחות הביטחון וחיילי מילואים". בשני מכרזים למגרשים בקיבוץ האון, על שפת הכינרת, היו מיועדים 80 מגרשים לחיילי מילואים, והשאר לציבור הרחב. בית המשפט המחוזי בנצרת דחה ניסיון של המועצה הארצית עמק הירדן לייצר מצב שרמ"י תגביל את שיווק המגרשים ל"בני המקום".
מבדיקת נתוני מכרזי רמ"י עולה גם שיש פער גדול בין המחירים במרכז הארץ לאלו ביישובי הפריפריה. כך למשל, במכרז היחיד שנערך לשיווק קרקע לבנייה צמודת קרקע במחוז ת"א בשנה החולפת, נמכר מגרש בשטח של כ-200 מ"ר ברחוב הצדף ביפו, מול הים, במחיר של כ-7 מיליון שקל. המוצר של מגרשים לבנייה צמודת קרקע בפריפריה של מטרופולין ת"א נדיר, אך המחירים יותר נמוכים: מגרש בשטח 800 מ"ר בשכונת טירת שלום בנס ציונה, שעליו ניתן לבנות שני בתים, נמכר תמורת כ-5 מיליון שקל. בתל מונד, נמכר מגרש בשטח של כ-300 מ"ר תמורת כ-2.3 מיליון שקל. במחוז דרום, המחירים נמוכים משמעותית: המחיר הממוצע למגרש בגודל של כחצי דונם בשכונת הרקפות בב"ש היה 1.1 מיליון שקל. בעיר נתיבות, המחיר למגרש בגודל 400 מ"ר עמד על כמיליון שקל.
בעיר ירוחם שווקו בחודש ינואר האחרון מגרשים ל-364 צמודי קרקע לבנייה של קבלנים ב-5 מכרזים, אך הוגשו הצעות רק למכרז אחד - כלומר, היה ביקוש רק ל-70 מתוך 364 בתים. נילי אהרון, ראש עיריית ירוחם, הסבירה לכלכליסט שגם אם רמ"י הגדירו את המגרשים כבנייה צמודת קרקע, הרי שמדובר למעשה בבנייה סמי רוויה, בגובה של 2 קומות, ועל ידי קבלנים. אהרון הדגישה את חשיבות הבנייה צמודת הקרקע לעירה: "בירוחם הבנייה היא לא גבוהה, וזה היתרון הגדול של היישוב - שאתה מרגיש שאתה בעיר, ועדיין, כמו במושב. בשונה מהסכמי גג אחרים, אנחנו נציע אחוז גבוה יחסית של בנייה צמודת קרקע במתכונת 'בנה ביתך' (בנייה עצמאית ולא ע"י קבלנים - ג"נ). זה היתרון שלנו לעומת ערים אחרות".
אהרון הוסיפה שבשנים האחרונות נוצר מצב של סיפסור מגרשים: "מה שקורה זה שאנשים צעירים קונים מגרש ב-400 אלף שקל, כשאין להם בכלל כוונה לגור בירוחם. אחר כך הם מוכרים את זה במחיר גבוה פי 3. לכן, ישבנו עם רמ"י וביקשנו שבעתיד, מתוך ה-30% של אנשי מילואים, לפחות מחצית יהיו בני מקום".
היועץ הכלכלי איתי שפרן, מחברת פתרונות, טוען שהשקעה בבנייה צמודת קרקע היא השקעה מצויינת: "אין ספק שכל עוד מאפשרים את משאב הקרקע היקר הזה בוודאי שתהיה נהירה למגרשים שרמ"י משווקת. יש לציין שבית צמוד קרקע מחולל תשואה גבוהה יותר מאשר דירה בבנייה רוויה, בהנחה ורכיב הקרקע נקנה במחיר תואם פני שוק ולא מופקע. שכירות לבית קרקע בהכרח תניב הכנסה גבוהה מדירה בבנייה רוויה, ועל כן גם יש גם לא מעט משקיעים שנכנסים לפרויקטים כאלה ובעיקר בפריפריות הצפוניות והדרומיות. מצד שני, צפוי שתיקון 5 בתמ״א 35, שמקודם בימים אלה, ייצר הזדמנויות רבות נוספות במרחב הכפרי, בעל כורחן של חלק מהמועצות אזוריות, שנעדרות הכנסות משטחים מניבים ויתקשו לממן את תוספת הגידול באוכלוסייה".
