קרסו נדל"ן עתרה נגד תוכנית יוספטל חולון: עודף שטחי תעסוקה יפגע בהתחדשות ג'סי כהן
חברת קרסו ושותפותיה, שחתמו על הסכמים עם דיירי ג'סי כהן שהסכימו לפנות את דירותיהם, עותרות למחוזי נגד דחיית בקשתן לערור למועצה הארצית. לטענתן, 158,000 מ"ר שטחי תעסוקה המתבססים על מטרו שייבנה בעוד עשרים שנה הופכים את התוכנית ללא כדאית
חברת קרסו נדל"ן, יחד עם שותפים, הגישו לאחרונה עתירה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד הוועדה המחוזית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעניין החלטתו של יו"ר הוועדה המחוזית, עודד פלוס, לדחות את בקשתן להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה על החלטת הוועדה לאשר את תוכנית "מרחב יוספטל חולון". מעבר לעניין הפרוצדורלי, הוויכוח כאן הוא מהותי ומעניין: קרסו ושותפותיה טוענות כי התעקשות הוועדה המחוזית על שילוב 158,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה בתוכנית ההתחדשות הגדולה שהן מקדמות בשכונת ג'סי כהן - 68 דונם בצדו החולוני של מחלף יוספטל באיילון דרום — הופכת אותה ללא כדאית.
קשה להפריז בחשיבותה של התוכנית המדוברת, המציעה הקמת מרכז מטרופוליני חדש בדרום מטרופולין תל אביב, באזור שהיה עד כה מתחם שיכונים ישנים ודי מוזנחים. שטחה של התוכנית גובל בנתיבי איילון ותחנת הרכבת יוספטל ממערב, ובעתיד יצטלבו בתחומה קווי המטרו M1 ו-M3, שם תקום תחנה תת-קרקעית משותפת. כיום קיימים בשטח התוכנית, בשכונת ג'סי כהן, 14 מבני מגורים בני ארבע קומות הכוללים 550 יחידות דיור ומבנה מסחרי. התוכנית החדשה, שקודמה על ידי הרשות להתחדשות עירונית ועיריית חולון וחתום עליה האדריכל אבנר ישר, מציעה הקמת קומפלקס חדש עם מבני מגורים בגובה 30 עד 65 קומות, ובו 1,620 יחידות דיור, 148,000 מ"ר שטחי תעסוקה ו-10,000 מ"ר שטחי מסחר. התוכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית תל אביב לאחר שנשמעו התנגדויות ונערכה תוכנית מתוקנת לפי סעיף 106ב'.
במוקד העתירה, עליה חתומים עורכי הדין אלי וילצ'יק ורוית צימנט ממשרד נשיץ ברנדיס אמיר, עומדת הטענה כי אישור כמות כה גדולה של שטחי תעסוקה בהתבסס על מימוש תוכנית המטרו אינו ריאלי, והופך את התוכנית ללא כדאית. לדברי העותרות - קרסו נדל"ן, לוינסקי עופר ואלמוג פינוי-בינוי, שחתמו עם תושבי השיכונים על הסכמים לקידום הפרויקט - ההיתכנות הכלכלית של שטחי התעסוקה בהיעדר תשתית מטרו פעילה כלל לא נבחנה על ידי הוועדה המחוזית. לטענתן, הדוח הכלכלי בחן את שווי שטחי התעסוקה בהתבסס על קיום מטרו פעיל - דבר שיקרה, לכל המוקדם, בעוד כשני עשורים - וזאת בניגוד לתקינה השמאית המחייבת בחינת שווי במצב הקיים במועד ההפקדה.
לדברי מחברי העתירה, גם מנגנון השלביות הקיים בתוכנית - הכורך את קצב התקדמות הבנייה למגורים בהקמת שטחי התעסוקה — אינו ריאלי: מימושם של שטחי המגורים "המותנים" צפוי להידחות עד להפעלת קווי המטרו, כלומר עשרים שנה לפחות, לאור ההיעדר המובהק של כדאיות כלכלית בפיתוח אותם שטחים קודם לכן. עוד הם טוענים כי התוכנית תקדימית במובן זה שהיא משלבת לראשונה התחדשות של מתחם מגורים ישן לטובת הקמת מוקד מטרופוליני - וכי בכך לבדו יש כדי להצדיק את בקשתם לאפשר ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית.
העותרים מדגישים את התרעומת הקשה מצד תושבי ג'סי כהן: דיירים שהסכימו לפנות את דירותיהם למען התחדשות ראויה מוצאים עצמם כעת בפני שוקת שבורה. לטענתם, שילוב שטחי התעסוקה הנרחבים, התניית מימוש המגורים במימוש התעסוקה, וערכי שווי לא ריאליים שכלל לא נבחנו — כל אלה יובילו בהכרח לאובדן כל סיכוי להתחדשות השכונה בעתיד הנראה לעין. מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהייתה שותפה בהגשת התוכנית, נמסר כי הרשות סבורה שיש להבטיח היקף משמעותי של תעסוקה במתחמים הסמוכים לתחנות המטרו, תוך שים לב להשלכות העשויות להיות על מימוש התוכנית. "על פני הדברים, כך גם סבורה הוועדה המחוזית, אשר שינתה את התכנון בהתחשב בטענות העותרת לעניין יכולת המימוש של התוכנית", נוסף במסר.
