בית המשפט הכריע: היטלי השבחה למבנים לשימור בת"א ייבחנו באופן פרטני
בית המשפט לעניינים מנהליים ביטל את החלטת ועדת הערר המחוזית שפטרה בעלי מבנים לשימור מתשלום היטל השבחה. "קיצור הדרך אותו בחרה ועדת הערר לעשות הינו גס מדי ובוטה מדי", קבע השופט. עם זאת, הוא דחה את טענת העירייה ל"מיתוג" וקבע כי "הכללת נכס בתוכנית השימור לא גרמה לעליית ערך הנכס"
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב ביטל ביום חמישי את החלטת ועדת הערר - וקבע כי כל מקרי החיוב של בעלי מבנים לשימור ייבחנו באופן פרטני. פסק הדין ניתן בעניין עתירה של עיריית תל אביב נגד החלטת ועדת הערר המחוזית שקיבלה 274 עררים של בעלי מבנים לשימור שהתנגדו לתשלום היטל השבחה שדרשה מהם העירייה.
"לשיטתי, לאחר ההכרעה בשאלות הרוחב, הייתה ועדת ערר מחויבת הן מכוח החלטתה שלה, והן מכוח הדין לאפשר לצדדים, בכל אחד ואחד מהעררים, זכות טיעון בעניין הסוגיות הספציפיות בכל ערר. משלא עשתה כן, דין החלטתה בדבר ביטול כלל החיובים בהיטל ההשבחה, וסגירת כלל תיקי היטל ההשבחה, להתבטל", קבע השופט גלעד הס.
תוכנית השימור של העיר ת"א (תוכנית תא/2650/ב) קיבלה תוקף ביוני 2018. התוכנית קבעה רשימה של כ-1,000 מבנים שהוגדרו כמבנים לשימור רגיל, מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות ומבנים לשימור עם הוראות מיוחדות. התוכנית יצרה גל של תביעות של בעלי נכסים שטענו כי תוכנית השימור פגעה בערך המקרקעין. מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טענה כי תוכנית השימור העלתה את שווי המקרקעין, ומכאן על בעלי הזכויות לשלם היטל השבחה בהתאם לחוק התכנון והבנייה.
ביוני 2023 קיבלה ועדת הערר המחוזית של ת"א החלטה בשני העניינים ודחתה את כל תביעות הפיצוי כנגד עיריית ת"א. בנוסף, היא דחתה גם את דרישת העירייה להיטל השבחה. בעניין היטל ההשבחה במבנים המסווגים לשימור מחמיר, קבעה ועדת הערר כי נושא היטל ההשבחה יידון ויתברר רק לאחר שתאושר תוכנית ניוד זכויות למבנה אחר. על החלטת ההשבחה הוגש ערעור מנהלי על ידי הוועדה המקומית. על החלטת הפיצויים הוגשו ערעורים מנהליים רבים של בעלי זכויות במקרקעין, שתביעתם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נדחתה.
כאמור, השופט הס טוען כי הביטול הגורף של חיובי היטל ההשבחה הוא שגיאה של ועדת הערר: "עיון בשומות היטל ההשבחה, בשומות המכריעות ובכתבי הטענות השונים שהוגשו מגלה כי אכן שאלות הרוחב שהגדירה ועדת הערר הינן השאלות המרכזיות לדיון. אולם מאותם מסמכים גם עולה כי קיימות שאלות פרטניות רבות, חלקן מהותיות, שאינן באות לכדי פתרון בהכרעה בשאלות הרוחב".
השופט הס מתח ביקורת חריפה על ועדת הערר: "אציין כי בית משפט זה בהחלט מבין את הקושי של ועדת הערר בניהול מספר כה גבוה של עררים, ואת הרצון לסיים את ההליכים במאות העררים אחרי למעלה מעשור. אולם, קיצור הדרך אותו בחרה ועדת הערר לעשות הינו, לטעמי, גס מדי ובוטה מדי, כך שלא ניתן בשם היעילות לאיין כליל את זכות הטיעון של הצדדים, ולבטל באופן גורף את היטל ההשבחה בכלל העררים ובכלל הנסיבות".
מצד שני, השופט הס דחה את גישת הוועדה המקומית ת"א כאילו הכרזה על מבנה כמבנה לשימור גורמת ל"מיתוג" ולעליית ערך עודפת של הנכס: "אני סבור כי במישור הכלכלי-שמאי ראוי לקבל את עמדתה המקצועית של ועדת הערר, עמדה הנתמכת על ידי מספר רב של שומות מכריעות ושמאים מכריעים, כי הכללת נכס בתוכנית השימור לא גרמה לעליית ערך הנכס".
עוד הוא הוסיף: "לטעמי ולשיטתי, גביית היטל השבחה בגין מרכיב 'מיתוג' אינה מתיישבת עם רעיון זה של 'Giving' של הוועדה המקומית לאזרח, אשר מכוחו יש להשיב את כל, או את חלק, ההתעשרות לרשות. הסיבה לכך נובעת מהטעם הפשוט, שהוועדה המקומית לא העניקה דבר לנישום בעצם הגדרת הנכס כנכס לשימור, ואף אם הייתה קיימת 'הענקה' מעצם ההכרזה על הנכס לשימור, הרי מדובר על הטפל ולא על העיקר".
לאחרונה דווח כי משרד המשפטים בוחן את ביטולו של היטל ההשבחה בעת מכירת דירה. עד עתה, אירוע המחייב תשלום היטל השבחה היה מכירת דירה או קבלת היתר בנייה. על פי ההצעה, יקודם תיקון לחוק ולפיו רק היתר בנייה יהיה כרוך בתשלום ההיטל. הנימוק לכך נובע מהתכלית שלשמה קיים היטל השבחה – זהו תשלום לרשות המקומית על עליית השווי של נדל"ן בעקבות אישור של תוכנית בנייה.
עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ הסביר כי "ניתן לומר שפסק דינו המנומק והמפורט של השופט מנסה להחזיר את מטוטלת היטל ההשבחה לצור מחצבתה, ומורה לכל השחקנים בתחום לחזור לשווי שוק ולעסקאות השוואה, ולא לנסות ולערוך מניפולציות, לא ביחס לעליית שווי תיאורטית הנגזרת בשיטת דלתא מתכנית כזו או אחרת, ולא להשבחות תיאורטיות ומניפולטיביות של 'מיתוג'". זהו פסק דין חשוב מאוד בימים אלה, בהם יש המנסים לשפוך את התינוק עם המים העכורים, ולבטל את אחד המיסים הצודקים ביותר במדינת ישראל. פסק הדין קורא לכל השחקנים בזירה לחזור לשווי שוק ולבחון השבחת תוכנית במקרקעין בזיקה ישירה להתעשרות בעלי המקרקעין כתוצאה ממנה בפועל, דבר שייצור ודאות בשוק הנדל"ן".
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל מסר: "מדובר בדרישות תשלום היטלי השבחה של יותר מ-110 מיליון שקל, שתלויים ועומדים במשך שנים רבות, תוך התעלמות משורה של קריטריונים שמאיים. התעלמות זו ממחישה את ההבדל העצום בין השבחה תיאורטית לבין השבחה אמיתית, לאחר בחינה מעשית של ערך המקרקעין בגין תוכנית השימור והמטלות הרבות בגין עלויות השימור, למול טענתה השרירותית של עיריית תל אביב לעליית ערך הנכסים בשל עיקרון המיתוג. לאורך כל הדרך טענו כי יש לבטל את עיקרון המיתוג ואין לקחת אותו בחשבון כמרכיב שמאי לבחינת השבת נכסים לשימור, כך שפסק הדין קבע בצורה ברורה כי אכן יש לבטל עיקרון שרירותי זה".
עו"ד אייל קוצ'ינסקי מבהיר כי החלטת בית המשפט אינה סוף העניין: "ביטול החלטתה השגויה של ועדת הערר לדחות את כל תביעות הפיצויים בגין מבנים לשימור מחמיר על הסף, למועד עתידי שאולי לא יגיע לעולם, עושה צדק עם התובעים שהתוכנית אסרה באופן מיידי כל הבנייה במגרשיהם. עם זאת, הדחיה הגורפת בפסה"ד של כל תביעות הפיצויים בגין מבנים שיועדו לשימור שאינו מחמיר, ללא כל בחינה שמאית, איננה טריוויאלית, במיוחד בשים לב לכך שהיא נסמכת על קביעות משפטיות חדשניות של ביהמ"ש, הסותרות את הפסיקה הקיימת, ואשר טרם הוכרעו ע"י ביהמ"ש העליון. אין ספק שקביעותיו של ביהמ"ש בשאלות הרוחב הרבות קידמה מאוד את ההליכים, אולם סביר שאלו יימשכו עוד שנים ארוכות, בשים לב לערעורים שיוגשו על פסק הדין".
