לקראת התאוששות בנדל"ן? זינוק של 20% בביקוש למשכנתאות בינואר
הציבור נטל בחודש שעבר משכנתאות בהיקף של 8.7 מיליארד שקל – הביצועים הגבוהים ביותר לחודש ינואר מאז 2022. הזינוק הוא ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, בעוד בהשוואה לדצמבר נרשמה ירידה של 23% שנובעת בעיקר מעונתיות. הציבור החל להגיב להורדות הריבית של בנק ישראל, כשחלקו של מסלול הפריים עלה לשיעור דו-ספרתי לראשונה זה שנתיים
השאלה הגדולה בענף המשכנתאות היא האם 2026 תהיה שנת ההתאוששות המלאה, שבה השוק ישוב ואולי אף יעקוף את 2022, שבה נרשם שיא במשכנתאות של כ-118 מיליארד שקל. נתוני חודש ינואר, שפרסם היום (ג') בנק ישראל, לא מספקים תשובה ברורה.
הציבור נטל בינואר משכנתאות בהיקף של 8.7 מיליארד שקל – כ-19% יותר מינואר אשתקד. למעשה, מדובר בחודש ינואר עם הביצועים הגבוהים ביותר מאז ינואר 2022, אז נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-10 מיליארד שקל. כלומר, בינואר הנוכחי חלה ירידה של 13% ביחס ל-2022, אז הריבית במשק עוד עמדה על שיעור מזערי של 0.1%. עם זאת, התזה המרכזית בענף היא שבנקודה מסוימת במהלך השנה, יהיה זינוק בביקוש של משקי בית רבים שעדיין יושבים על הגדר וממתינים להמשך ירידת הריבית במשק, ושל המשך ירידת מחירים.
ביחס לדצמבר האחרון, שבו נלקחו משכנתאות בהיקף של 11.2 מיליארד שקל, חלה ירידה חדה של 23%, אך מדובר בעיקר באפקט של עונתיות, כשבדצמבר משפיעים תמריצים שונים על השחקנים לסגור עסקאות לפני תום השנה האזרחית. בשנה שעברה הייתה תנועה חזקה במיוחד כדי להקדים את העלאת המע"מ ל-18%.
בנוסף, ניכר כי הציבור החל להגיב לשתי הורדות הריבית בנובמבר ובינואר, כשלראשונה זה שנתיים, חלקו של מסלול הפריים חזר להיות דו-ספרתי ועמד על 11.1%. מדובר בנתון הגבוה מאז דצמבר 2023. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, כך שהיא מושפעת ישירות מהחלטות הריבית. שיעור זה מגלם משכנתאות בהיקף של 965 מיליון שקל. עם זאת, זה עדיין שיעור נמוך מאוד ביחס למה שהיה מקובל בענף לפני העלאת הריבית. ב-2022 שיעור הפריים בכל חודש נע בין 35% ל-40%.
הדומיננטיות של שני סוגי הלוואות שכיכבו בענף בשלוש השנים האחרונות – הלוואות הבלון והלוואות לכל מטרה - נותרה בעינה גם בתחילת 2026. היקף הלוואות הבלון הסתכם ב-1.3 מיליארד שקל – 15.2% מסך ההלוואות. לא ברור עדיין כמה מתוכן הן הלוואות קבלן מסובסדות, שבהן הקבלן מציע הטבה לרוכש הדירה בדמות סבסוד מלא של תשלומי הריבית על המשכנתא לתקופת הבלון. באפריל אשתקד בנק ישראל הטיל הגבלה של 10% על שיעור הלוואות אלו. בנק ישראל עדיין לא פרסם את הנתון עבור ינואר, אך ההערכה היא שכחצי מהלוואות הבלון הן הלוואות קבלן מסובסדות.
היקף ההלוואות לכל מטרה הסתכם ב-638 מיליון שקל, מעל הממוצע ב-2025 שהסתכם ב-612 מיליון שקל. מדובר בהלוואות בריביות אטרקטיביות יחסית, מכיוון שהן בשעבוד נכס, שעד לפרוץ המלחמה בנק ישראל הגביל אותן ב-50% משווי הנכס. לאחר פרוץ המלחמה, נקבעה הוראה זמנית שמאפשרת לקחת עד 70% משווי הנכס או עד 200 אלף שקל יותר מ-50% משווי הנכס (הנמוך מביניהם). בתחילת השבוע עדכן בנק ישראל מספר הוראות בענף המשכנתאות, וביניהן הפך את ההוראה הזמנית לקבועה.
