מרכז הנדל"ן
מנכ"ל אורון נדל"ן: להחיל מס רכישה רגיל גם על דירה שנייה
גל קסטל קורא להפחית את המס לרוכשי דירה שנייה כדי להחזיר משקיעים לשוק המקומי: "מידרו מגזר שלם שהיה פעיל". לדבריו, עלויות הבנייה והמימון שוחקות את הרווחיות ומונעות קידום פרויקטים, גם כשהם מתקרבים לשלב ההיתר
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מציע להחיל מס רכישה רגיל גם על רכישת דירה שנייה, כדי לעודד משקיעים לחזור לשוק הדיור בישראל. בראיון למרכז הנדל"ן טען כי הפחתת המס היא הצעד הנקודתי האפקטיבי ביותר להנעת השוק, וכי המיסוי הגבוה דחק משקיעים להשקעות בחו"ל ובשוק ההון.
"אם יקבעו שמי שמחזיק שתי דירות ישלם מס רכישה רגיל, הביקושים מהמגזר הזה יחזרו וההון ישוב להשקעה בישראל", אמר. מדובר בהצעה שמעלה קסטל, ולא במהלך ממשלתי המקודם בשלב זה. בראיון לא פירט מדרגות מס מוצעות או תנאים נוספים להחלת ההקלה. מרכז הנדל"ן
לדבריו, המדיניות כלפי משקיעי הנדל"ן התבססה על תפיסה שגויה של השפעתם על השוק. "לאורך השנים הפכו את המשקיעים בטעות ל'אויבי המדינה' וטענו שבגללם המחירים עולים. בפועל, ההכבדה במיסוי לא הורידה את מחירי הדירות, והם רק הלכו ועלו".
קסטל מבקש להבחין בין בעלי נכסים רבים לבין משקי בית שרוכשים דירה נוספת כחיסכון. "משקיע הוא לא בהכרח מי שמחזיק עשר דירות. חלק גדול מהם הם אזרחים שמחזיקים שתיים־שלוש דירות כרשת ביטחון לפנסיה", אמר. לטענתו, מס הרכישה הגבוה הסיט כספים לנדל"ן בדובאי, בקפריסין ובארצות הברית: "מידרו מגזר שלם שהיה פעיל".
הקריאה להפחתת המס מגיעה על רקע ההאטה במכירות והשחיקה ברווחיות שעליהן מצביע קסטל. "אני 30 שנה בענף, וזו היתה השנה המאתגרת ביותר ליזמים שאני זוכר", אמר. להערכתו, לצד מחירי הדירות וריביות המשכנתה, גם חוסר הוודאות הביטחוני והכלכלי מקשה על משקי הבית להתחייב לרכישה.
לטענתו, למרות הביקושים הנמוכים, יכולת היזמים להוריד מחירים מוגבלת בשל עלויות הבנייה והמימון. הוא מתאר פערים בין האזורים: בעוד שבשרון החברה עדיין מזהה ביקושים, בתל אביב נרשם לדבריו קיפאון משמעותי, וגם בגבעתיים ובבאר שבע השוק מתקשה להתאושש.
"אני בוחר כרגע לא להגיש היתר"
לצד הפחתת המס, קסטל קורא לקצר את הליכי התכנון והרישוי ולהתאים את זכויות הבנייה למציאות הכלכלית. לדבריו, תוכניות התחדשות עירונית שקודמו לפני שנים נשענו על הנחה שמחירי הדירות יעלו עד למימושן, אך ההתייקרות בביצוע והקיפאון במחירי המכירה פגעו בכדאיותן.
"הגענו לשלב המימוש של תב"עות שהוכנו על בסיס תקן 21 כפוי, ורגע לפני הוצאת היתרי בנייה הפרויקטים פשוט לא כלכליים ולא ניתנים למימוש", אמר. לדבריו, התוצאה היא דחיית פרויקטים: "יש פרויקטים שאמנם מגיעים לשלב קבלת היתר הבנייה, אך אני בוחר שלא להגיש בקשה להיתר כרגע, אלא להמתין ולראות לאן השוק מתפתח".
מנגד, הוא מציין את פרויקט החברה ביבנה, שבו התקבל היתר בתוך חצי שנה, כדוגמה לתוכנית שהותירה זכויות בנייה המאפשרות ביצוע כלכלי. בפריפריה, לדבריו, הקושי חריף במיוחד משום שעלויות הבנייה דומות לאלה שבמרכז, בעוד שמחירי המכירה נמוכים בהרבה.
קסטל מכהן כמנכ"ל החברה מאז יולי 2025, לאחר שמילא בה תפקידי ניהול בתחומי השיווק וההתחדשות העירונית. אורון נדל"ן, הזרוע היזמית של קבוצת אורון, מחזיקה בשבעה פרויקטים פעילים הכוללים 1,502 דירות בשלבי תכנון ובנייה, חמישה מהם בהתחדשות עירונית. למרות הקשיים, קסטל מעריך כי חזרת היציבות הביטחונית והכלכלית תחזיר גם את הביקושים לשוק.
