הטריק של המדינה: כך נפקיע ונתחמק מתשלום פיצויים
מוסדות התכנון נוטים להכליל בתוך תוכניות בנייה גם את התשתיות הלאומיות שמצויות בהן, כמו מטרו ופארקים. במקום לשלם פיצויים לבעלי הקרקע שמהם מופקע שטח לטובת התשתיות, הללו מוכנסים לתוך התוכנית ושאר בעלי הקרקע נפגעים. והכל על סמך פרשנות בעייתית לחוו”ד של המשנה ליועמ”ש שכעת קורא להסדרת התחום
הפרשנות המשפטית שנועדה לסדר למדינה חיים קלים במקרה של הפקעת שטח, ופוגעת בבעלי הקרקע: מדיניות מוסדות התכנון בנוגע לתוכניות ענק שבהן יש צורך בהפקעה לטובת תשתיות לאומיות או ציבוריות נוטה להעביר את נטל ההפקעה הנדרשת בקרקע לבעלי הקרקעות. זאת, במקום לקבוע כי הם אינם חלק מהתוכנית ולשלם להם פיצויים עבור החלק המופקע. החלטות אלה מחלקות את הזכויות בין מספר גבוה יותר של בעלים וכך מקטינות את חלקם בזכויות הבנייה.
מבדיקת כלכליסט עולה כי ההחלטות של מוסדות התכנון מתבססות על פרשנות לחוות דעת משפטית של המשנה ליועמ”ש (משפט אזרחי) לשעבר, עו"ד ארז קמיניץ. האחרון נדרש ב־2016 להבהיר מהי עמדת הממשלה במקרה של תוכנית הר/400 בהוד השרון, תוכנית רחבת היקף ל־7,000 יח"ד שבה עלתה השאלה המשפטית, האם זה סביר לכלול בטבלאות איחוד וחלוקה את כלל בעלי הזכויות במתחם, הן בשטחי הקרקע המיועדים לפיתוח והן אלה המיועדים לשטח פתוח, כולל פארק עירוני וגן לאומי. בעמדת המדינה שהעביר קמיניץ נכתב, כי לא נכון להשית על בעלי הקרקע את עלות ההפקעה של קרקעות פארק לאומי אשר ישרת אוכלוסיה רבה שתגיע מחוץ לשכונה כחלק מהתוכנית. הוא הוסיף כי "בראייה ארוכת טווח, לא ניתן להסכים להכללה של צרכים כלל לאומיים בעלות מימושה של תוכנית שנועדה עבור תושבי שכונה או אזור של עיר. תתכבד מדינת ישראל ותמצא דרכים להקים, לפתח ולתחזק את גניה הלאומיים או שתשנה החקיקה בעניין".
כלומר, קמיניץ קבע כי בתשתיות המשרתות את כלל העיר, האזור או היקף רחב יותר של תושבים במקרה של תשתית לאומית, לא נכון יהיה להטיל את כובד ההפקעה על בעלי הקרקעות. אלא שמאז המסמך של קמיניץ ההחלטות שהתקבלו על ידי מוסדות המדינה נטו לפרש את חוות דעתו בעיקר לכיוון אחד שלפיו מרבית התשתיות משרתות את תושבי השכונה, וכך כלל בעלי הזכויות במתחם חולקים בזכויות שנפגעו בשל ההפקעה.
אם בתוכנית הענק בהוד השרון חלק מהשטחים הוצאו מהתוכנית כך שבעלי הקרקע נשאו רק בחלק מהעול, הרי שכפי שנחשף בשבוע שעבר בכלכליסט, בתוכנית נוספת - ח־500 בחולון – החליטה הוועדה המחוזית להכניס לתוכנית את כלל הקרקעות המופקעות, במקרה זה לטובת המטרו. כך שכלל בעלי הקרקעות יישאו בעלות ההפקעה במקום שהמדינה תשלם פיצויים לבעלי הקרקעות שהופקעו והם יוצאו מהתוכנית. במקרה של ח־500 הפרשנות של הוועדה המחוזית ת"א היתה שתשתית המטרו שעוברת בשכונה, למרות היותה תשתית לאומית, משרתת בעיקר את תושבי השכונה מכיוון שמדובר בתחנה שכונתית: "אכן קו המטרו מהווה תשתית לאומית, עם זאת, הקו בתחום התוכנית מייעל את התנועה השכונתית...ולכן הוועדה סבורה שניתן לכלול את תחום המטרו בתוכנית איחוד וחלוקה עתידית".
החלטה דומה התקבלה גם באישור תוכנית חוף התכלת בהרצליה בדצמבר 2021. מדובר בעתודת הקרקע הגדולה והמשמעותית של העיר הרצליה, המשתרעת על שטח של כ־2,000 דונם וכוללת מעל 14 אלף יח"ד מהם 1,600 יח"ד בדיור בר השגה, שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות ושטחים פתוחים המשרתים את כלל השכונה. לצד זאת התוכנית כוללת גם את תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה, פארק ארכיאולוגי ופארק טבע עירוני. גם במקרה זה החלטת הוועדה כללה את מלוא השטחים שבתוכנית, כולל השטחים שיופקעו לצורכי תשתיות התחבורה בתוך התוכנית. החלטות דומות התקבלו גם במקרה של תוכנית אפולוניה, בתוכנית מרחב שומרון בתל אביב שבה עובר הקו הירוק של הרכבת הקלה באזור התחנה המרכזית הישנה ונווה שאנן, ובתמ"ל 1001 בתל השומר.
דוגמה נוספת מהתקופה האחרונה היא תוכנית שכונת הפרפרים בחדרה. מדובר בתוכנית שמקודמת על ידי חברת שיכון ובינוי במשך תקופה ארוכה בחלקה הצפון מערבי של העיר ממערב לכביש 4 וממזרח לכביש 2. התוכנית עוכבה במשך שנים ארוכות בשל התנגדות של ארגוני הסביבה מכיוון ששטח התוכנית משמש כבית הגידול של פרפר "נחושתן נמלים גלילי" שבסכנת הכחדה. ביוני 2023 התוכנית אושרה בוועדה המחוזית לאחר שדחתה את מרבית ההתנגדויות. המתכונת שאושרה כללה שכונת מגורים בשטח של 1,074 דונם הכוללת כ־3,000 יח"ד וכן שטחים למבני ציבור, למסחר ותעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים. כ־556 דונם בתוכנית הוקצו לטובת שטחים פתוחים ופארק יער ו־66 דונם הוקצו לשימור בית הגידול של פרפר הנחושתן.
3 צפייה בגלריה
עו”ד ארז קמיניץ, המשנה ליועמ”ש לשעבר. "המצב זועק להסדרה חקיקתית"
(צילום: אלכס קולומויסקי)
בעקבות ההחלטה של הוועדה המחוזית הוגש ערר לוועדת המשנה לעררים במועצה הארצית לתכנון ובנייה ובו טענו בעלי זכויות בקרקע כי הכללת השטחים הפתוחים בתוך התוכנית מביאה לדילול זכויותיהם של בעלי הקרקע הפרטיים וכי היא מנוגדת להלכה הפסוקה מכיוון שהקרקע היא בעלת ערכים אזוריים ואף ארציים והם לא נועדו לשרת את השכונה המתוכננת. גם במקרה זה ההחלטה שהתקבלה לא הלכה לקראת בעלי הקרקע הפרטיים, "לא מצאנו שיש לאבחן בין בעלי הקרקע בשטח התוכנית אשר נותרו בייעוד של ‘שטחים פתוחים’ או ‘יער’ לבין אלה שנקבע כי בשטחם יבוצע הפיתוח. מדובר בתוכנית איחוד וחלוקה אחת, שלא ראוי ליצור בתוכה כל אבחנה", לשון ההחלטה.
לדברי השמאית שרית אלוני ממשרד טרייסטמן אגמי המייצגת בעלי קרקעות בחלק מהתוכניות המדוברות, "פרקטיקה תכנונית המשלבת שטחים אלו בתמהיל התוכנית, יוצרת עיוות יסודי בתכלית מוסד האיזון, עלולה להוביל לקיפוח בעלי זכויות, ולכרסם בעקרונות הוודאות, ההגינות והשוויון שמערכת התכנון חותרת לקיים".
עו"ד קמיניץ אומר ש"המצב זועק להסדרה חקיקתית. הליבה של ההחלטות הללו מתייחסת לכך שההכרעה מה נכלל באיחוד וחלוקה ומה לא, היא על סמך שיקוליים תכנוניים ולא שיקוליים של פיצוי קנייני. לכן צריך לקבוע האם הקרקע נדרשת לתוכנית או שאפשר להסתדר בלעדיה. יש גישה מחמירה בפסיקה שלפיה הקרקע חייבת לשרת רק את התוכנית לעומת פסיקה שלפיה די בכך שהיא תתרום לה תרומה משמעותית, כפי שקבענו בהר/400. זה מצב לא בריא. צריך לקבוע כללים או לכל הפחות שיקולים יותר ברורים".
