בלי דירה אין פרויקט: "סרבן התמ"א" בתל אביב התעקש - וזכה
דיירים בפרויקט תמ"א 38 בת"א הגישו תביעה נגד דייר סרבן שהחזיק במשרד בבניין הישן; אלא שאז התברר כי לפי התוכנית שאושרה בוועדה המקומית הוא לא זכאי לדירה בפרויקט החדש; בית המשפט דחה את בקשת היזם לרכוש את זכויות הדייר
בית המשפט המחוזי בת"א קבע השבוע כי לא ניתן לרכוש בפיצוי כספי את זכויותיו של בעל זכויות בבניין המיועד לפרויקט תמ"א 38, וכי יש לתת לדייר תמורה הולמת של זכויות בפרויקט.
מדובר בבניין ברחוב קליי 16 בתל אביב הממוקם בסמוך לדרך נמיר. הבניין כולל 12 דירות וכן משרד בקומת חצי מרתף. התוכנית החדשה כוללת בניין בן 7 קומות מעל קומת עמודים וקומת גג חלקית ובסה"כ 23 יחידות דיור. החברה היזמית - רותם שני, החתימה את הדיירים מלבד דייר אחד המחזיק במשרד, שעמו החברה לא הגיע להבנות. בעקבות כך, ובהתאם לנוהל במקרים כאלה, הדיירים בפרויקט הגישו תביעה למפקחת על הרישום במקרקעין בת"א, על מנת שהיא תכריע בסוגיה.
המפקחת נדרשה להחליט האם ניתן בפרויקט תמ"א 38 להפקיע את חלקו של אחד הדיירים ולהעניק לו פיצוי כספי בתמורה. המפקחת צידדה בעמדת הדיירים, דחתה ערעור שהגיש הדייר בעל המשרד, והסכימה להצעת הדיירים למנות שמאי שיקבע את שווי הזכויות של המערער, זאת על מנת לאפשר להעניק לו תמורה כספית במידה שלא ניתן יהיה להעניק לו זכויות בפרויקט. בעקבות החלטת המפקחת הגיש בעל המשרד לבית המשפט ערעור על החלטת המפקחת באמצעות עו"ד חגי הופן.
בערעור הוא טען כי המשרד שברשותו נמצא במיקום אסטרטגי ליד דרך נמיר, כי המשרד הוא בשטח של 20 מ"ר, מואר עם תקרות גבוהות, שהושכר (כדין – בשימוש חורג) למשרד עורכי דין עד סוף 2023. קודם לכן שימשה היחידה למגורים. לטענתו, בעלי הדירות ניצלו את היותם רוב בבניין כדי להפקיע ממנו את זכויותיו, ניהלו מו"מ מאחורי גבו כדי לחתום על עסקת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שבה כל אחד מהם מקבל מחסן דירתי בשטח 6 מ"ר, מרפסת בשטח 12 מ"ר וחניה. כמו כן כל אחד מהדיירים קיבל דירה בקומה גבוהה יותר בהשוואה לקומה שבה ממוקמת כיום דירתו. ואילו לו, ביקשו לתת מרתף ללא חלונות שלא ניתן להשכרה, ללא חניה מרפסת או ממ"ד. אלא שבהמשך גילה, כי גם את התמורה שנקבעה בהסכם התמ"א לא קיבל בסופו של דבר, מאחר שהוועדה המקומית לא אישרה את יחידת המחסן.
לגבי החלטת המפקחת נכתב בערעור שהגיש כי עמדתה סותרת את דיני הקניין ואת הגדרת זכות הבעלות במקרקעין, "והרי הפקעת המקרקעין בכסף, היא שלילת זכויות הבעלות והשימוש המוגדרת בחוק", לשון הערעור. "הגדרת עסקה לפי תוכנית החיזוק מחייבת כי התמורה שתינתן לכל בעל דירה היא יחידה חדשה בבניין שייבנה. החוק אינו מאפשר מתן תמורה בדרך של תשלום כסף שמשמעותו הפקעה....המערער זכאי ליחידה בבניין החדש שייבנה וכאמור הבקשה להיתר אינה כוללת יחידת תמורה למערער בבניין החדש שייבנה", נכתב. עוד נטען בערעור, כי גישת המפקחת לפיה ניתן למכור את רכושו של המיעוט כדי לאפשר ביצוע פרויקט הריסה ובנייה "פוגעת גם בעקרון השוויון בין בעלי הדירות בבניין ויוצרת אפלייה של המיעוט ביחס לרוב, בעוד שהרוב מקבל יחידות בבניין החדש, הרי המיעוט לא מקבל יחידות בבניין החדש אלא תמורה כספית שנקבעת ע"י שמאי שתמנה המפקחת".
בעל המשרד אף צירף חוות דעת של שמאי מטעמו שקבע, כי לפי התקן השמאי מגיעה לו דירת מגורים בשטח 38 מ"ר. השופטת לימור ביבי מביהמ"ש המחוזי בת"א קיבלה את עמדת בעל המשרד, ובהחלטתה היא כתבה כי מאחר שמדובר בפגיעה קניינית היה נכון למפקחת לסלק את התביעה על הסף מפאת היעדר העילה: "הבעתי עמדתי ולפיה לגישתי מתן פיצוי כספי בלבד כנגד זכויות קנייניות מהווה פגיעה מהותית בזכויות בעל דירה אשר אינני סבורה כי יש לאפשרה...הנני סבורה כי נקודת המוצא של חוק החיזוק היא שראשית כל בעל דירה זכאי לזכות קניינית הולמת".
השופטת קבעה כי יש להחזיר את התיק אל המפקחת על מנת שזו תגבש מתווה מתאים.
