מס רכוש חוזר, והכנסת מחפשת דרך לבלום אותו
שר האוצר מבקש להחזיר את מס הרכוש כמס פרוגרסיבי שמעדיף מיסוי של קרקעות פנויות על פני העמקת נטל המס על מעמד הביניים, אבל ההתנגדות הפוליטית, הדרישות להחרגות והזיכרון ממס “מחורר” מאיימים להפוך אותו לעוד רפורמה שלא תביא לתוצאות הרצויות
היום צפוי להתקיים בוועדת הכספים הדיון הראשון בחוק ההסדרים המלווה את תקציב 2026. הדיון צפוי לעסוק בהצעה לחדש את מס רכוש על קרקעות פנויות. למס החדש־הישן שהאוצר מציע יש חשיבות פיסקאלית משמעותית. הוא אמור להניב מיליארדי שקלים קבועים לקופת המדינה. לפי הערכה של הכלכלן הראשי, ב־2029 ההכנסות מהמס יגיעו ל־8.6 מיליארד שקל בשנה. בדו"ח שעמד בבסיס חידוש המס ניתנו אפילו הערכות אופטימיות כי ההכנסות יגיעו לכ־12 מיליארד שקל.
אבל החשיבות של מס הרכוש איננה רק פיסקאלית. יש למס הזה חשיבות פוליטית וחברתית מיידית, שכן חוק ההסדרים כולל רפורמת מס נוספת – ריווח מדרגות המס בהיקף של כ־5 מיליארד שקל בשנה. או במילים פשוטות: הפחתת מס ההכנסה למעמד הביניים – מי שמשתכר מעל 16 אלף שקל בחודש ברוטו. אף שהשנה מס הקרקעות לא יוכל לממן את ההפחתה במדרגות המס (מכיוון שהשנה לא צפויות הכנסות ממס רכוש בהיקף של יותר מ־400 מיליון שקל), הרי ששר האוצר בצלאל סמוטריץ' נהג באחריות וכרך את הטבת המס למעמד הביניים בריווח מדרגות המס, מתוך תקווה שחברי הכנסת יבינו כי אין ארוחות חינם, וכי הדיון האמיתי הוא לא בין מס רכוש או לא מס רכוש, אלא האם מדובר במיסוי על קרקעות או במיסוי על מעמד הביניים.
אף שמבחינת האוצר מס הרכוש הוא רכיב מרכזי בתקציב 2026, ההתנגדות שיש בכנסת למס הזה היא עצומה, שנייה רק להתנגדות שיש לרפורמת החלב. הדבר היה בולט במיוחד בוועדת הכנסת שדנה בחוק ההסדרים. לאורך כל יום הדיונים שאלו חברי הכנסת האם כבר הגיעה העת לדון במס רכוש. יו"ר ועדת הכנסת אופיר כץ, שהספיק להוציא סרטון שבו הוא מתנגד למס הרכוש, עשה מחווה לסמוטריץ' וקיים את הדיון על העברת המס לוועדת הכספים אחרי חצות. אך למרות זאת היו בוועדה נוכחות ערה וזעם רב.
הדיון בוועדת הכנסת היווה קדימון לקשיים שצפויים להעברת מס הרכוש, וחשף את האסטרטגיה העיקרית של מתנגדי המס. האסטרטגיה כפולה. בשלב הראשון, להראות שיש צורך בהחרגות רבות בתוך המיסוי. כך, לדוגמה, להתמקד בשכבות החלשות שעשויות להיפגע מהמס, בעיקר העדה הדרוזית, או להתמקד בטענה שלפעמים הקרקע לא בנויה בגלל המדינה. ובשלב השני, לטעון כי מכיוון שההחרגות הללו מסובכות משפטית ותפעולית, צריך לרדת לגמרי מהמס.
האסטרטגיה הזו זוכה לגיבוי פוליטי. אופיר כץ הצהיר כי הוא מצפה שחקיקת המס תעבור רק בשתי ההתניות הללו – גם להחריג את הדרוזים, וגם להחריג את הקרקעות שאינן בנויות שלא באשמתם של בעלי הקרקע. שתי ההחרגות הללו עשויות לקבור את המס כולו.
בתקציב 2025 חקיקת המס המרכזית שקידם סמוטריץ' היתה מיסוי של רווחים לא מחולקים. המגזר העסקי בישראל לא האמין שהחקיקה הזו תעבור ולכן לא היה מאורגן מספיק בהתנגדות שלו למס. אולם דווקא העובדה שסמוטריץ' מנותק מבעלי הון מרכזיים במשק איפשרה לו להעביר את הרפורמה ולהפתיע רבים. כעת נראה שבעלי ההון הבינו כי סמוטריץ' מסוגל לחדש את מס הרכוש, ולכן נראה שההתנגדות לו מאורגנת הרבה יותר.
עם זאת, יש הבדל נוסף וחשוב בין מס הרכוש למס רווחים כלואים. מס הרכוש על קרקעות פנויות אכן פוגע באוכלוסיות רבות, לא רק בעשירים. זו הסיבה שבסופו של דבר נכון לתמוך במס הזה, לכל הפחות מבחינת צדק חלוקתי. מס הרכוש על הקרקעות הוא ללא ספק פרוגרסיבי מאוד, ורוב התשלומים יגיעו משכבות מבוססות מאוד.
את רוב המס ישלמו העשירים
לפי הערכת האוצר, יש בישראל קרקעות בשווי של 800 מיליארד שקל. קרקעות בשווי של 500 מיליארד שקל נמצאות בבעלות של חברות, וקרקעות בשווי של 350-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. אנו נתמקד במשקי הבית מפני שהדיון הציבורי והפרלמנטרי צפוי להתמקד בהם. לפי הערכות, יש בישראל כ־330 אלף משקי בית שמחזיקים בבעלותם קרקעות. מדובר בכ־12% ממשקי הבית בישראל. ממוצע ההכנסות של משקי הבית הללו הוא כ־35 אלף שקל בחודש, גבוה ב־74% מההכנסה הממוצעת של משקי הבית בישראל. אבל ההסתכלות על הממוצע איננה מספקת. יש משקי בית רבים שיש להם קרקעות ושההכנסות המדווחות שלהם נמוכות מאוד. כך לדוגמה 10% מהקרקעות מוחזקות בידי משקי בית שההכנסה החודשית הממוצעת שלהם היא 3,300 שקל.
לכן, כדאי יותר להסתכל על השאלה מי ישלם את המס בפועל, כמה שוות הקרקעות של בעלי ההכנסה הנמוכה, וכמה שוות הקרקעות של העשירים, כמה מהמס ישולם על ידי בעלי הכנסות גבוהות וכמה ישולם על ידי בעלי הכנסות נמוכות.
מניתוחים שביצעו בעבר באגף הכלכלן הראשי נראה כי הקרקעות היקרות ביותר נמצאות בידי שלושת העשירונים העליונים שההכנסות שלהם גבוהות מאוד. למעשה, 76% מהמס ישולמו על ידי משקי בית שההכנסות שלהם גבוהות מהממוצע. המס שייגבה מהעשירון הנמוך מגיע לכ־6,000 שקל בלבד. בסקירה של הכלכלן הראשי נרמז שיש מקום לחשוש שהעשירון הנמוך של בעלי הקרקעות שמדווח על הכנסות של 3,300 שקל בלבד בחודש לא מספר את כל האמת בנוגע להכנסותיו. לדברי האוצר, "לא סביר ברמות הכנסה כה נמוכות להחזיק קרקע למשך הרבה זמן".
כך או כך, כשמסתכלים על מכלול המס שיוטל על משקי הבית עם הקרקעות, הפגיעה בהם יכולה להיראות מידתית שכן היא ממוקדת בשכבות חזקות. אבל עדיין אי אפשר להתכחש לעובדה שהפיזור של בעלי הקרקעות בישראל איננו זהה בין האוכלוסיות. משקי בית ערביים בישראל מחזיקים ביותר קרקעות מאשר יהודים. 105 אלף משקי בית ערביים מחזיקים בקרקעות פנויות, כלומר כשליש ממשקי הבית שמחזיקים בקרקעות, בעוד משקי הבית הערביים בישראל הם כ־15%. המשמעות היא שהמס יפגע בשיעור גבוה יותר במשקי בית ערביים מאשר במשקי בית יהודיים. מנגד חשוב לזכור, שהשווי של הקרקעות שבידי משקי בית ערביים נמוך ועומד על כ־460 אלפי שקל בממוצע. שווי זה מביא לכך שברמה המצרפית, הערבים לא ישלמו יותר מס מאשר היהודים אך במגזר הערבי המס לא יהיה ממוקד רק בשכבה החזקה.
אצל הדרוזים המצב קיצוני יותר. לפי ההערכות המרחיבות, כמעט לכל משפחה דרוזית רביעית יש קרקע פנויה בבעלותה. הדרוזים מחזיקים ב־4.2% מהקרקעות הפנויות בישראל אף ששיעורם באוכלוסייה הוא רק 1.5%, עם זאת, שווי הקרקע של המשפחות הדרוזיות נמוך למדי ועומד ממוצע של 360 אלף שקל, ולכן הם לא ישלמו במצטבר יותר מס מאוכלוסיות אחרות.
סוגייה נוספת היא הקרקעות החקלאיות שכעת כלולות במס (כאן יש הטבה: על כל דונם קרקע חקלאית ניתן לנכות משווייה 60 אלף שקל. כלומר, על דונם חקלאי ששווה 100 אלף שקל, ישולם מס של 1.5% רק על 40 אלף שקל). 80 אלף משקי הבית שבבעלותם קרקעות חקלאיות מתנגדים למס, אך למעשה, אחרי ההטבה הזו חלקם במס צפוי להיות קטן.
אין להקל ראש בעובדה שהמס הזה עשוי להיתפס כפוגע דווקא באוכלוסיות מסוימות, אבל בסופו של דבר הוא פרוגרסיבי. 62.5% מהכנסות המס לא יוטלו על משקי בית אלא על חברות, ורוב מוחלט של ההכנסות הנותרות יגיע ממשקי בית חזקים במיוחד. 26% מהמס על משקי בית יגיעו מכאלה שבהם ההכנסה היא כ־2.5 מיליון בשנה.
לכן, הפתרונות שיינתנו לבעיה הזו צריכים להיות פתרונות סבירים. למעשה, באוצר וברשות המסים יודעים שהם יצטרכו להתפשר, אבל הם חוששים מאוד מפשרות שיהפכו את המס הזה לכמעט לא־כדאי.
היסטורית, מס הרכוש בוטל בין היתר כי הוא הפך למס מחורר, היו בו פטורים מגוונים כמו פטורים לרשויות מקומיות, פטורים לנכסים בשווי נמוך, פטורים למוסדות ציבור, פטור על 30 חודשים לפני בנייה, פטור על קרקעות שמוחזקות לפני קום המדינה, שיעורי מס שונים לקרקע שהיא מלאי עסקי ולקרקע בידי משקי בית, הנחות לתושב ארעי, ליצואנים, לנכים, לחקלאים. כל פשרה לא נבונה תביא למס שיהפוך לכאב ראש לרשות המסים ולא יניב הכנסות למדינה.
המס הומלץ לישראל על ידי ה־OECD
על מנת להבין את הבעיה שיש במתן פטורים ממס רכוש, צריך לזכור את הבעיה התפעולית העצומה הכרוכה בו. על מנת לגבות את מס רכוש יש להעריך את שווי הקרקע, והערכת שווי קרקע היא תחום שנתון להרבה אי ודאות ומניפולציות. הרעיון של האוצר הוא לאפשר לאנשים לספק שומה עצמית, או לבחור בשומה אוטומטית שרשות המסים תיתן על הקרקע – ולתת קנסות למי שהעריך את הקרקע בסכומים לא סבירים. אולם כאשר יש פטורים, כמו פטור על שווי נמוך של קרקע, רשות המסים עשויה למצוא את עצמה במאבקים אינסופיים כשהצד הנישום טוען שהוא מתחת לסף המס בכלל.
טענה נוספת של מתנגדי המס היא שלא הוגן להטיל את המס הזה על קרקעות פנויות, אם הבנייה מתעכבת באשמת המדינה. הדרישה המסתתרת מאחורי הטענה היא להחריג קרקעות פנויות שבהם בעלי הקרקע יוכלו לטעון שאי הבנייה אינה באשמתם. מבחינה מיסויית טהורה, הטיעון הזה לא נשמע הגיוני שכן המס איננו קנס על אי בנייה, אלא מס רכוש המוגבל רק לקרקעות פנויות. ואכן, האוצר שקל להטיל מס רכוש גם על מבנים, אבל מאחר שיש ארנונה הוחלט שבעצם יש סוג של מס רכוש על קרקעות בנויות. כמו כן, המשפטנים בממשלה הסבירו למה על נכסים אחרים (כמו מניות) לא מוטל מס רכוש. אלא שמלבד המטרה המרכזית של המס שהיא פיסקלית, יש תקווה שהמס ישחרר קרקעות לבנייה ויגדיל את היצע הדיור. מכאן הביקורת של חברי הכנסת על כך שיש מקרים שבהם אי הבנייה היא לא "באשמת" בעלי הקרקע. אבל כאמור מבחינה משפטית ואוצרית, המס הוא פיסקלי ועידוד הבנייה הוא רק מטרה משנית. מבחינת האוצר ורשות המסים, לא ניתן להתפשר בסוגייה הזו, כי אם תינתן החרגה כזו המס ירוקן מתוכן.
אחת הטענות שהושמעו בוועדת הכנסת היא שהמס "אינו בשל". טענה זו רחוקה מאוד מן האמת. מדובר במס שקדמה לו עבודת מטה מקצועית והוא מבוסס על מחקרים תומכים. המס הומלץ לישראל על ידי ה־OECD כבר לפני כחמש שנים. מס הרכוש מועדף על ידי כלכלנים יותר ממס הכנסה ומע"מ או מס חברות מפני שמס הרכוש לא מתמרץ אנשים לא לעבוד או להרוויח. יש מחקרים הטוענים שההשפעה של המס הזה על הצמיחה, היא חיובית. כמו כן, חשוב להזכיר, שלפי התאוריה הכלכלית היבשה, המס על הקרקעות לא יגולגל לצרכנים אלא יוטל על בעלי הקרקע מפני שהיצע הקרקעות קשיח לחלוטין.
