ניתוחאחרי שנה וחצי של התייקרויות: ירידות מחירים בשוק המשרדים הן כבר לא שמועה
ניתוח
אחרי שנה וחצי של התייקרויות: ירידות מחירים בשוק המשרדים הן כבר לא שמועה
חברות הייטק ששכרו לפני המשבר שטחים עצומים מחפשות עכשיו מוצא דיסקרטי להיפטר מהחוזה או לאתר שוכרי משנה. בעלי הנכסים ממהרים לסגור עסקאות
שוק ההייטק מתנהל בזהירות בתקופה האחרונה, זה החל בהודעות על פיטורים נרחבים, כמעט בקרב כל החברות הגדולות ובהן: פייסבוק, גוגל, אמזון, מיקרוסופט, ומשם מגיע לעתים גם לקיצוץ בשטחי משרדים או בוויתור על חלק מהמשרדים העתידיים, כמו במקרה של אינטל וגוגל. בין אם הסיבה לכך נובעת ממהלך שנועד לרצות את בעלי המניות ובין אם מדובר בקיצוץ נדרש — למהלכים מסוג זה יש השפעה ישירה על ענף המשרדים בכללותו, במיוחד בישראל שבה יש ריכוז גבוה של חברות הייטק.
את ההשפעה המיידית קשה לראות כעת, חברות ששכרו היקף שטחים שמעבר לצורכיהן משכירות חלקים מהם לשוכרי משנה כך ששטחי המשרדים תפוסים ברובם, אך מתחת לפני השטח החברות כבר פונות אל חברות התיווך הגדולות בדיסקרטיות כדי שאלה יסייעו להן להשכיר את השטח או להעבירו לשוכרי משנה. אפקט נוסף שכבר מסתמן הוא שבעלי הנכסים מורידים את מחירי השכירות. שינוי משמעותי נוסף הוא בהתנהלות החברות, לאחר ימי הקורונה, גם החברות הגדולות שבימים שבשגרה התנהלו בכובד ראש בכל הנוגע למעבר משרדים ושכירת משרדים חדשים, נסחפו לתקופה מסוימת בטירוף המשרדים הישראלי במיוחד בתל אביב וסביבתה: חברות רבות שכרו שטחים בהתאם לתחזיות גידול מסוימות שלא צפויות להתממש ואף שטחים נוספים מעבר לתחזיות, וכל זה נעשה במחירים גבוהים ולתקופות שכירות ארוכות שיצרו התחייבות אל מול בעלי הנכסים. התוצאה היא שחברות רבות שמחזיקות באלפי ועשרות אלפי מ"ר שיכלו לוותר עליהם מחר בבוקר מבלי שיעלו דרמטית את הצפיפות במשרדים.
לדברי זיו שור מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן JLL ישראל, שוק המשרדים מתקן את עצמו לאחר כשנה וחצי סוערות, "יש תיקון, החברות עצרו לחשוב ומתכננות לטווח ארוך יותר, כבר אין את תחושת הבהילות של 'אם אנחנו לא ניקח את המשרדים — מישהו אחר יחטוף', יש גם לא מעט עודפי שטחים, בפתח תקווה, רעננה וגם בתל אביב, ובעוד שנתיים תהיה כמות גדולה יותר של משרדים".
לדבריו, ההבנה שהשוק השתנה יצרה שינוי גם בגישה של בעלי הנכסים: "בזמן הקורונה בעלי הנכסים עשו טובה שבכלל דיברו עם שוכרים, היום זה לא המצב. מזהים אצלם לחץ מסוים, לא תשמע את זה בשוק, אבל זה קיים ברצון לסגור עסקאות, בפגישות מרובות, בשיתופי פעולה, בעיקר בחברות הציבוריות. זה מתבטא גם בירידת מחירים שבמקומות מסוימים מגיעה ל־20%. במרכז תל אביב אמנם לא הגענו למחירי טרום קורונה אבל גם שם יש ירידה. מהצד השני, עדיין קיימים בעלי נכסים שאדישים למצב".
בצד החברות אומר שור, "יש לי עדיין לקוחות שמחפשים קומות בבניינים קיימים ומצד שני חברות פונות אלינו ומבקשות לבדוק בדיסקרטית אם אפשר להיפטר מהשטח או מהנכס. חלק מהחברות גייסו הרבה מאוד עובדים ועכשיו קיים עליהן לחץ להורדת התקורות. חלק מכך זה עצירה של גיוסים, ואם מפטרים זה יהיה ממחלקות מסוימות — כמו מחלקות הגיוס למשל".
אור בן צבי קליין סמנכ"ל Newmark natam המתמחה בנדל"ן מניב, מסכים כי הבעיה העיקרית היא שטחי הענק ששכרו החברות, וכעת צריך למלא אותם. לדבריו, הפתרון של שכירויות משנה הצליח לרכך את השוק ולמנוע תגובה קיצונית, אך למרות זאת יש תיקון במחירים ושטחים פנויים. "אנחנו מקבלים מהחברות הגדולות פניות שמבקשות עזרה בהשכרה. החברות היותר קטנות מצטמצמות לעתים בחצי מהשטח. הן מבינות שלא יגייסו את כוח האדם שתכננו ומוציאות שטחים לשכירות משנה".
גם בן צבי מדבר על שינוי תפיסתי בקרב החברות, "אנחנו מקבלים פניות מחברות גדולות שמחפשות שטחים שנים קדימה, התרגלנו שחברה מחפשת שטחים בהתראה קצרה, ועכשיו הם שינו גישה, לא מדובר על הענקיות, אלא על החברות הגדולות של השוק המקומי. הן צופות שהגל הזה יעבור ורוצות להיות מוכנות".
יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף באינטר ישראל נדל"ן מסביר את הראייה הרחבה יותר ולפיה בעולם הנכסים המניבים קשה להימנע מתקופות גרועות, "נדל"ן מניב זה עסק ל־50 שנה לפחות וכל אחד מהפרויקטים יפגוש כמה מחזורים לא טובים בחייו. בישראל יש בסך הכל שחקנים חזקים, כולל המוסדיים שהפכו לדומיננטיים יותר בשוק המשרדים, אבל חלק מהשחקנים ובעלי הנכסים, יצטרכו לעשות מהלכים כמו הכנסת שותפים ומימוש נכסים, לאחר שנים שהיתה כאן אוירה שלא מוכרים אף פעם. זה קורה גם בלונדון וניו יורק, כשיש בעיית חוב — צריך לפתור אותה וזה לא אומר שהמוכר מגיע ישר לפשיטת רגל".
בלומנטל מסביר כי כל הנוסחה לחישוב השטח במ"ר בהתאם למספר העובדים השתבשה, "זה התחיל בקורונה ששיבשה את התפיסה, כי הבנו שאולי לא צריך להכפיל שטח במספר העובדים, הכשירו יותר שטחים לעבודה משותפת, ותוכננו יותר שטחים משותפים של הארגון. אבל במקביל, תכנון הפנים של הארגונים הגדולים היה מאוד מרווח בהשוואה למספר העובדים, הפוך מהתהליך שקרה בשטח".
