קבינט הדיור מכין את התשתית לגלגול האשמה ליוקר הדירות אל הבנקים
קבינט הדיור החליט להקים ועדה ל"בחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור"; בראשה יעמוד פרופ' אבי שמחון שטוען כי "הבנקים לא מאפשרים ליזמים להוריד מחיר"; בנק ישראל מצדו מזהיר מהתערבות בהסכמי המימון של הבנקים, שעלולה לייקר עוד יותר את מחירי הדיור ולהקטין את ההיצע; וכך המטרה סומנה מראש
בעת שקצב העלייה השנתי במדד מחירי הדיור עומד על 7.5%, הממשלה שוב מחפשת אשמים למחדליה: קבינט הדיור החליט שלשום להקים "צוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור". בראש הצוות צפוי לעמוד ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, שניסח נייר עמדה הטוען כי המחירים לא יורדים באשמת הבנקים, מכיוון שהבנקים המממנים מעורבים מקרוב בתמחור הדירות ולא מאפשרים ליזמים להוריד מחיר.
כבר במהלך הדיון, נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון התנגד להקמת הצוות. אתמול הבנק המרכזי הוציא הודעה שבה כבר חיזק את הטון הביקורתי כלפי המהלך של הממשלה, תוך הבעת מורת רוח מהאפשרות שיתערבו לבנקים באופן שבו הם קובעים את הסכם האשראי עם היזמים. הבנק אומר כי יש להימנע מ"התערבות לא מבוקרת בהסכמי המימון", וכי "אסור לפגוע באיכות הפיקוח והבקרה של המממנים". עם זאת בבנק ישראל מבהירים כי בכוונתם להשתתף בדיוני הצוות, הדיון הראשון של הצוות נקבע כבר למחר.
בין השורות מתגלה מתח משמעותי בין בנק ישראל לבין המועצה הלאומית לכלכלה, שבמקרה הזה, זוכה לתמיכה גם במשרדי השיכון והאוצר. הבנק מבהיר את אי שביעות הרצון שלו מהרעיון להיכנס לבנקים לתהליך מימון האשראי ואומר כי מהלך כזה "עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקור מחיר האשראי, לצמצום היצע הדיור..וגם לייקור המשכנתאות המועמדות לרוכשי דירות על הנייר".
בנק ישראל גם מותח ביקורת על הפניית זרקור מחירי הדירות לכיוונו ולכן כותב בהודעתו כי "בראיית בנק ישראל, על הצוות שיוקם יהיה לבחון את מכלול הסיבות לאי הורדת המחירים על ידי היזמים, ביניהן סיבות שקשורות להליכי שיווק הקרקעות, מתן היתרי בנייה, תשומות בניה. ועוד".
שמחון אמר בתגובה לכלכליסט כי "בנק ישראל שולח אותי ל'מסע בין כוכבים', לבדוק כל דבר, רק לא לגעת בשום דבר שקשור אליהם, אי אפשר להגיד לממשלה מצד אחד 'את אחראית על מחירי הדיור', ובמקביל להגיד 'לא לבדוק את צד המימון'".
שמחון: "בנק ישראל שולח אותי למסע בין כוכבים, לבדוק הכל רק לא לגעת בדבר שקשור אליהם. אי אפשר לומר לממשלה 'את אחראית על המחירים' ולא לבדוק את צד המימון"
נקודת המוצא לבחינת מעורבות הבנקים היא "חידת מחירי הדיור": איך המחירים לא יורדים למרות שיש מלאי של כ־80 אלף דירות לא מכורות? מבחינת שמחון התשובה ברורה: "יש מאות יזמים, הם היו מורידים מחירים, אבל הבנק רואה שיש עוד עשרות אלפים של פרויקטים שהוא מממן, הוא חושש שזה יביא לגל של עשרות אלפי ירידות מחירים, אז אנחנו נמצאים במצב שבו אין תחרות בשוק הדיור, כי יש שני בנקים גדולים (לאומי, ופועלים, ש"ט) ששולטים בכל השוק (מממנים כ־57% מכלל האשראי לבנייה, ש"ט) ויש להם אינטרס למנוע ירידת מחירים".
2 צפייה בגלריה
הנגיד פרופ' אמיר ירון; פרופ' אבי שמחון שיעמוד בראש הוועדה; ומנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן
(צילומים: אלכס קולומויסקי, לע"מ, עמית שאבי)
על השאלה האם ייתכן שירידת המחירים מתעכבת בשל ציפיות להתייקרות מחירים בשל חוסר אמון ביכולת הממשלה להביא עובדים זרים ולהגדיל היצע באופן קבוע, הוא משיב: "אלו תשובות שהיה אפשר להגיד לפני שנה, זה לא מסתדר עם מלאי של 80 אלף דירות, זו כמות דירות שנמכרת בשנה שלמה".
מנגד, בסביבת בנק ישראל אומרים כי ישנן אינדיקציות שמלמדות כי הבנקים אינם אלה שאשמים בכך שירידת המחירים לא נבלמת. כך למשל מצביעים על כך שעליית המחירים בשוק יד שנייה, שאיננו קשור לבנקים, גבוהה יותר מאשר בשוק הדירות החדשות. בנוסף מצביעים על כך שבפועל הקבלנים מוכרים את הדירות במחיר הגבוה בכ־15% בממוצע מהמחירים ב"דו"ח האפס" מול הבנק, (שמציג את רווחיות הפרויקט) כך שלקבלנים יש מרווח רב להורדת מחירים בלי לערב את הבנק המממן.
בנק ישראל: "מהלך כזה עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקור מחיר האשראי, לצמצום היצע הדיור וגם לייקור המשכנתאות"
שמחון ציין כי בחינת מעורבות הבנקים הגיעה עקב פניית מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן שישב עם יזמים ושמע מהם שוב ושוב כי הם לא מורידים מחירים בגלל דרישת הבנק. מורגנשטרן גם יהיה חבר בוועדה. במסמך הרקע של החלטת הממשלה כתבו אנשי המועצה הלאומית לכלכלה כי החוזה בין היזם לבנק כולל סעיפים שלא מאפשרים ליזם להוריד מחיר גם בבנייה, וגם אם הפרויקט עדיין רווחי. טענת שמחון היא שבעוד אנו סבורים ששוק הדירות תחרותי כי יש בו הרבה יזמים, בפועל זהו שוק עם שחקנים בודדים, ובעיקר שני הבנקים הגדולים.
סימנו מראש את המטרה? בהחלטה על הקמת הצוות לא מפורטות, כמובן, המסקנות של הצוות. אך במסמך הרקע של שמחון יש כמה המלצות המופנות לרשות התחרות. ההמלצה הראשונה היא להכריז על הבנק כ"קבוצת ריכוז" בתחום מתן האשראי לבנייה. ההמלצה השנייה היא להוציא צו שיאסור על הבנקים מלכלול סעיף שמגביל את יכולת היזם להוריד מחיר דירה לרוכשים. ההמלצה השלישית היא לאסור על בנק לדון עם היזם בתמחור הפרויקט אחרי שהחליטו לממן אותו. הרביעית: לדרוש מהבנק לחשוף מסמכים פנימיים שמתארים את הדינמיקה בינם לבין היזם סביב המימון. בבנק ישראל סבורים כי הדברים הללו יביאו לכך שהבנק יצטרך להשיג את הביטחון שלו ממקום אחר, מה שיביא לכך שהוא ידרוש יותר הון עצמי מהיזמים ויקטין את היצע הדירות. שמחון דוחה את החששות הללו ומזכיר את רווחי הבנקים העצומים בשנים האחרונות.
