מבצעי הקבלנים הגיעו לשיא רגע לפני המגבלות
המכירות בשוק הדיור נחלשות והמגבלות של בנק ישראל על מסלולי המימון 80-20 צפויות להעמיק את הירידה בעסקאות חדשות. ספק אם המהלך יקרר את שוק הדיור
קצב המכירות בשוק הדיור ממשיך לדשדש ונראה כי פניו למטה משום שהמגבלה על מבצעי 80-20 תוביל לירידה במספר העסקאות של הקבלנים. אלה המסקנות המתבקשות מסקירת שוק הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ד"ר שמואל אברמזון, לחודש מרץ 2025.
בסך הכל נמכרו במרץ 8,012 דירות חדשות ומיד שנייה, נמוך ב־2% לעומת מרץ שנה שעברה. הקבלנים מכרו במרץ 3,133 דירות חדשות, 17% פחות מאשר במרץ 2024. בבחינה של כל חודשי מרץ מאז 2002, רק בחמש שנים נרשמה כמות עסקאות נמוכה יותר, ולרוב היו לכך סיבות דרמטיות. הנתונים הנמוכים ביותר בחודשי מרץ נרשמו בשנות האינתיפאדה השנייה, בתקופת הקורונה ובמרץ 2023.
בסקירה אפשר למצוא סיבה טובה להניח כי בחודשים הבאים הביקוש לדירות לא יגדל. מה שאיפשר לקבלנים לשמור עד עתה על קצב מכירות סביר היה מבצעי המימון במתכונת של 80-20, אולם האפשרות להציע אותם הולכת ומצטמצמת משום שבנק ישראל הטיל בסוף מרץ מגבלות כבדות. הן נועדו לצמצם מאוד את מספר העסקאות מהסוג הזה, בגלל הסיכון שגלום בהן למערכת הבנקאית ולרוכשי הדירות. אפשר להעריך כי במקומות שבהם שיעור המכירות במבצעי מימון היה גבוה, נראה בחודשים הבאים ירידה.
בסך הכל במרץ השנה נרשם זינוק של 17% לעומת פברואר בשיעור הדירות שנמכרו במבצעי מימון, שבהם רוב מחיר הדירה משולם רק עם קבלת המפתח. בעוד שבפברואר 29% מהעסקאות לרכישת דירה חדשה נמכרו כך, במרץ השיעור זינק ל־34% (עלייה של 5 נקודות אחוז). בולטים במיוחד אזור נתניה וגם ערי השרון, ובמיוחד הרצליה. בבחינה של עסקאות שבהן מועד מסירת הדירה שנה ויותר ממועד החתימה על ההסכם נמצא כי במרץ 65% מהעסקאות היו במבצעי מימון, בעוד בנובמבר 2024 רק 28% מהעסקאות. באזור המיסוי חדרה 69% מהעסקאות במרץ היו במבצעי מימון לעומת כ־60% בנובמבר 2024; באזור באר שבע 60% מהעסקאות במרץ היו במבצעי מימון לעומת 32% בנובמבר; באזור תל אביב 35.7% במרץ לעומת 23.5% בנובמבר; באזור המיסוי מרכז 33% מהעסקאות היו במבצעי מימון.
על פי הניתוח של אברמזון, ברוב העסקאות במועד החתימה שולמו רק 15% משווי הדירה, כך שהרוכש יצטרך להשלים, כשתושלם הבנייה, את יתרת ה־85%. הסכנה בעסקה כזו היא, בין היתר, בכך שהרוכש עלול לגלות בעוד כמה שנים כי הבנק אינו מאשר לו את המשכנתא. רבים מהקונים במבצעים האלה משוכנעים כי אין בכך סכנה, משום שבמקרה הגרוע ימכרו את הדירה. אולם מחיר הדירה עלול דווקא לרדת או לא לעלות בקצב שאותו חזו, והם עלולים להפסיד אלפי שקלים.
בגלל הסיכון הזה הוטלו מגבלות, וכעת הקבלנים יצטרכו למצוא כלים אחרים לפתות את הקונים. יש לקוות כי בכלים יהיו גם הנחות.
