מי אשם במחירי הדיור הגבוהים? צוות בראשות אבי שמחון יבחן את מעורבות הבנקים
בנק ישראל מתנגד ליוזמה של קבינט הדיור: "התערבות לא מבוקרת בהסכמי מימון עלולה להביא לייקור האשראי ולצמצום היצע הדיור"; שמחון: "הבנקים מונעים תחרות בשוק"
קבינט הדיור החליט להקים צוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, שבראשו יעמוד ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון. שמחון ניסח נייר עמדה הטוען כי מחירי הדירות לא יורדים באשמת הבנקים, זאת מכיוון שהבנקים המממנים מעורבים מקרוב בתמחור הדירות, ולא מאפשרים ליזמים להוריד מחיר.
כבר במהלך הדיון, נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון התנגד להקמת הצוות, והיום הבנק המרכזי הוציא הודעה שבה הם מביעים את מורת רוחם מהאפשרות שיתערבו לבנקים באופן שבו הם קובעים את הסכם האשראי עם היזמים. למרות זאת, בבנק ישראל מבהירים כי בכוונתם להשתתף בדיוני הצוות והדיון הראשון נקבע ליום חמישי הקרוב.
מבחינה טכנית, הבקשה של בנק ישראל יכולה להיות מוסכמת גם על שמחון ושאר משרדי הממשלה. הבנק טוען כי יש להימנע מ"התערבות לא מבוקרת בהסכמי המימון", וכי "אסור לפגוע באיכות הפיקוח והבקרה של הממנים". אבל בין השורות מתגלה מתח משמעותי בין בנק ישראל לבין המועצה הלאומית לכלכלה, שבמקרה הזה, זוכה לתמיכה גם במשרדי השיכון והאוצר. בנק ישראל לא מצליח להסתיר את אי שביעות הרצון שלו מהרעיון להיכנס לבנקים לתהליך מימון האשראי ואומר כי מהלך כזה "עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקור מחיר האשראי, לצמצום היצע הדיור.. וגם לייקור המשכנתאות המועמדות לרוכשי דירות על הנייר".
בנק ישראל גם לא מתלהב שמפנים את זרקור מחירי הדירות לכיוונו ולכן כותב בהודעתו, "בראיית בנק ישראל, על הצוות שיוקם יהיה לבחון את מכלול הסיבות לאי הורדת המחירים על ידי היזמים, ביניהם סיבות שקשורות להליכי שיווק הקרקעות, מתן היתרי בניה, תשומות בניה. ועוד". שמחון אמר על כך לכלכליסט, כי "בנק ישראל שולח אותי ל'מסע בין כוכבים', לבדוק כל דבר, רק לא לגעת בשום דבר שקשור אליהם. אי אפשר להגיד לממשלה מצד אחד את אחראית על מחירי הדיור, ובמקביל להגיד לא לבדוק את צד המימון".
כאמור, נקודת המוצא לבחינת מעורבות הבנקים, היא 'חידת מחירי הדיור', איך המחירים לא יורדים למרות שיש מלאי של כ-80 אלף דירות לא מכורות?, מבחינת שמחון התשובה ברורה "יש מאות יזמים, הם היו מורידים מחירים, אבל הבנק רואה שיש עוד עשרות אלפים של פרוייקטים שהוא מממן, הוא חושש שזה יביא לגל של עשרות אלפי ירידות מחירים, אז אנחנו נמצאים במצב שבו אין תחרות בשוק הדיור, כי יש שני בנקים גדולים (לאומי, ופועלים, ש"ט) ששולטים בכל השוק (מממנים כ-57% מסך האשראי לבנייה, ש"ט) ויש להם אינטרס למנוע ירידת מחירים".
כששמחון נשאל, האם ייתכן שירידת המחירים מתעכבת בשל ציפיות להתייקרות מחירים בשל חוסר אמון ביכולת הממשלה להביא עובדים זרים ולהגדיל היצע באופן קבוע? הוא משיב "אלו תשובות שהיה אפשר להגיד לפני שנה, זה לא מסתדר עם מלאי של 80 אלף דירות, זו כמות דירות שנמכרת בשנה שלמה". מנגד, בסביבת בנק ישראל אומרים כי ישנן אינדקיציות שמלמדות כי ירידת המחירים לא נבלמת באשמת הבנקים, כך לדוגמה מצביעים על כך שעליית המחירים בשוק 'יד שניה' שאיננו קשור לבנקים, גבוהה יותר מאשר בשוק ה'דירות החדשות', בנוסף מצביעים על כך שבפועל הקבלנים מוכרים את הדירות במחיר הגבוה בכ-15% בממוצע מהמחירים ב'דוח האפס' מול הבנק, כך שלקבלנים יש מרווח רב להורדת מחירים עוד מבלי לערב את הבנק המממן.
לטענת שמחון, בחינת המעורבות של הבנקים הגיעה עקב פנייתו של מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן שישב עם יזמים ושמע מהם שוב ושוב כי הם לא מורידים מחירים בגלל דרישת הבנק. במסמך הרקע של החלטת הממשלה כתבו אנשי המועצה הלאומית לכלכלה כי החוזה בין היזם לבנק כולל סעיפים שלא מאפשרים ליזם להוריד מחיר גם במהלך הבנייה, וגם אם הפרוייקט עדיין רווחי. במילים אחרות: הטענה של שמחון כי בעוד שאנחנו חושבים ששוק הדירות הוא תחרותי כי יש בו הרבה יזמים, למעשה, זה שוק עם שחקנים בודדים, ובעיקר שני הבנקים הגדולים.
בהחלטה על הקמת הצוות לא מפורטות, כמובן, המסקנות של הצוות. אך במסמך הרקע של שמחון, יש מספר המלצות המופנות לרשות התחרות. ההמלצה הראשונה היא להכריז על הבנק כקבוצת ריכוז בתחום מתן האשראי לבנייה בישראל. ההמלצה השנייה היא להוציא צו שיאסור על הבנקים מלכלול סעיף שמגביל את יכולת היזם להוריד מחיר דירה לרוכשים. ההמלצה השלישית היא לאסור על בנק לדון עם היזם בתמחור הפרוייקט אחרי שהם החליטו לממן אותו. וההמלצה הרביעית, לדרוש מהבנק לחשוף מסמכים פנימיים שמתארים את הדינימקה בינם לבין היזם סביב המימון.
כאמור, בבנק ישראל סבורים שהדברים הללו יביאו לכך שהבנק יצטרך להשיג את הביטחון שלו ממקום אחר, מה שיביא לכך שהוא ידרוש יותר הון עצמי מהיזמים ויקטין את היצע הדירות. שמחון דוחה את החששות הללו ומזכיר את רווחי הבנקים העצומים בשנים האחרונות. למרות שהטונים בין שמחון לבנק ישראל עלו לרמה גבוהה, קשה שלא להתרשם שבסך הכל הצדדים יכולים להגיע להסכמה על מתוה התערבות עדין ביחסי הבנקים והיזמים.
