ניתוח
העלייה במכירת דירות במאי היא רק אשליה אופטית, השוק עדיין מדשדש
נתוני המכירות של חודש מאי טובים יחסית, אבל לא מסתירים את הבעיות בנדל"ן: מבצעי קבלנים ממשיכים לתדלק את הענף. שוק דירות יד 2, שם אין מבצעים, ממשיך להתנהל כאילו הריבית לא התחילה לרדת
למרות העלייה הקלה במספר עסקאות הנדל"ן בחודש מאי, השוק עדיין רחוק מהקצב המסחרר של עליית המחירים שאליו הורגלנו עד אפריל 2022, כשבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמו היום. העלייה במספר העסקאות במאי היא יחסית לאפריל השנה וגם מול מאי אשתקד, וגם אם היא דו־ספרתית היא יחסית לתקופה שבה הריבית יקרה, והשורה התחתונה ברורה – השוק מדשדש.
את ההשוואה האמיתית צריך לעשות מול כמות העסקאות בשנים שלפני עליית הריבית, ובמיוחד מעניין לבחון את העסקאות בשוק יד שנייה, כי הקבלנים משפיעים על קצב המכירות של דירות חדשות באמצעות מבצעי מימון והטבות בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים. אלה מכשירים שאין למוכרי יד שנייה, לכן בסקטור הזה מספר העסקאות משקף מפגש אמיתי של ביקוש והיצע. והנה המספרים: בחודשים ינואר עד מאי 2026 נמכרו כ־21.5 אלף דירות יד שנייה, קצב של כ־51 אלף דירות בשנה – זו פחות או יותר כמות העסקאות מיד שנייה בשנים 2025-2023. אולם, בשנת 2022, שלפחות בחלקה שער הריבית היה קרוב לאפס, נמכרו כ־71 אלף דירות יד שנייה ובשנת 2021 נמכרו 95 אלף דירות יד שנייה. בסך הכל נרכשו במאי כ־8,400 דירות חדשות ויד שנייה, עלייה של 23% לעומת החודש המקביל אשתקד, שהיה אחד מחודשי מאי החלשים מתחילת שנות ה־2000. בהשוואה לאפריל נרשם זינוק של 63% במספר העסקאות, אבל את זה אפשר לייחס לחג פסח שצוין באותו חודש ולכן היו בו מעט ימי עבודה.
1,201 מהדירות החדשות נרכשו בהנחה מסובסדת על ידי הממשלה, במבצעים כמו מחיר למשתכן וגרסאות אחרות שלו. כך שבמחירי שוק חופשי נמכרו במאי 7,045 דירות, וזה גידול של 17% לעומת מאי שנה שעברה, ו־62% לעומת אפריל השנה. על אף העלייה בקצב המכירות במאי 2026 ביחס לחודשים קודמים הוא עדיין מדורג בשליש התחתון בהשוואה לכמות העסקאות בחודשי מאי מתחילת שנות ה־2000.
הזינוק במספרים נעוץ בשוק הדירות החדשות: הקבלנים רשמו עלייה של 51% לעומת מאי שנה שעברה, ו־72% לעומת אפריל שבו נחגג פסח. 2,412 מהדירות נמכרו בשוק החופשי, היתר במבצעי דירה בהנחה או מחיר למשתכן. לגידול במספר העסקאות שביצעו הקבלנים יש כמה הסברים: ראשית, קרנות ריט, שהמניות שלהן נסחרות בבורסה והן יכולות לקנות מקבצי דירות, רכשו במאי 100 כאלה עם הטבת מימון ותרמו לעלייה במספר העסקאות. בנוסף, באזור תל אביב המדשדש נרשמה קפיצה במספר העסקאות - 481 במאי השנה לעומת 150 במאי שנה שעברה. אולם 44% מהעסקאות הן בשני פרויקטים. כך שמבצעים נקודתיים הם אלה שהובילו לעלייה, ולפחות בשלב זה אין אינדיקציה לשינוי מגמה. הכלכלן הראשי לא חושף את זהות הקבלנים, אולם נראה כי אחד הפרויקטים שהובילו לעלייה במספר העסקאות הוא של חברת גינדי החזקות בשדה דב. בפרויקט הזה נמכרו כ־700 דירות בסך הכל. אולם אלה עסקאות שנחתמו במהלך יוני–יולי בשנה שעברה, והוגדרו אז אופציה לרכישת דירה. הן הפכו לחוזה מכר רק עם קבלת היתר הבנייה השנה, לכן רק בחודשים מרץ, אפריל ומאי השנה העסקאות נקלטו ברשות המסים ומופיעות בנתונים. כלומר חלק גדול מהגידול במכירות הוא טכני ולא אמיתי, ומקורו בעסקאות שבוצעו בשנה שעברה.
הסבר נוסף לעלייה במספר העסקאות הוא גידול בשיעור הטבות המימון, כלומר האפשרות לשלם במעמד החתימה רק 20%-10% מהדירה, ואת היתרה עם קבלת המפתח. במרץ שנה שעברה בנק ישראל הטיל מגבלות על המתווה הזה בגלל הסיכונים הכרוכים בו, ובחלוף הזמן נראתה ירידה בשיעור העסקאות עם הטבת מימון, וירידה בכלל במספר הדירות שנרכשו.
עם זאת, מסקירת הכלכלן הראשי מתברר כי באזור ירושלים 43% מהעסקאות שנחתמו במאי הן עם הטבת מימון, ובאזור המרכז 37% מהעסקאות. אלה שיעורים גבוהים יותר מאשר אלה שעליהם דווח בסקירות קודמות. גם התופעה החד־פעמית הזו תורמת לגידול במספר הדירות החדשות שקבלנים מכרו.
במכירות של דירות יד שנייה נרשמה התאוששות, אך מתונה בהרבה. במאי השנה נמכרו 4,633 דירות יד שנייה, גידול של 7% לעומת מאי שנה שעברה ו־56% לעומת אפריל, שבו כאמור ציינו את פסח.
על אף ההתאוששות הקלה במכירות עדיין יש כ־84 אלף דירות לא מכורות, נתון שאינו רחוק בהרבה משיא היסטורי שנרשם בינואר השנה. כ־55% מהדירות הלא מכורות הן במחוזות מרכז ותל אביב, בעיר תל אביב עצמה היו במאי 9,800 דירות לא מכורות, ובירושלים מעל 10,000.
