רוצים לבנות, והרבה יותר: המכנה המשותף להתנגדויות לתוכנית המתאר של תל אביב
שורת התנגדויות הוגשה לתוכנית המעודכנת, והמשותף לרובן נוגע להעצמת זכויות הבנייה בעיר, שאינן מספקות לטענת המגישים; גם רמ"י דורשת תיקון כך שניתן יהיה לבנות יותר, כולל מגדלים במקום שימור בשרונה
אתמול (ה') היה היום האחרון להגשת ההתנגדויות לתוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב, ונראה שיש לרובן של עשרות ההתנגדויות שהוגשו - על ידי תושבים, יזמים ואפילו רשות מקרקע ישראל (רמ"י), מכנה אחד משותף: העצמת זכויות הבנייה. בהתנגדויות נטען למעשה כי האינטרס של מינהל ההנדסה בעירייה להתחדשות ופיתוח בעצימות מתונה מנוגד לכאורה להיגיון הכלכלי. במילים אחרות, אחוזי הבנייה שתוכנית המתאר החדשה שתל אביב מקצה לא מאפשרים את מימוש הבנייה. בכך יש הד ברור לטענות שאנחנו שומעים לאחרונה בעניין כשל פרויקטי תמ"א 38 בתוכניות הרובעים 3 ו-4.
מוקד ההתנגדות של רמ"י, שעליה חתומה מתכננת מחוז תל אביב, כרמית אוחיון קניגסברג, הוא שתוכנית המתאר אינה תואמת מבחינת היקפי הבנייה, את תוכנית תמ"א 70 לבנייה באזור קווי ותחנות המטרו: "התוכניות מציגות גישות הפוכות, שלא בהכרח מתיישבות אחת עם השנייה. כדי ליישב את פערי התפיסות התכנוניות, אנו מבקשים שבתחום מרחב ההשפעה של תמ"א 70 ייקבע רח"ק (מנגנון חישוב זכויות לפי רצפה חלקי קרקע, ג.נ) מקסימלי גדול מן הרח"ק המינימלי הקבוע בתמ"א, כך שתישמר הגמישות אליה שואפת תמ"א 70". המתחמים שבהם יש לרמ"י עניין עקרוני להעצמת הזכויות הם אזור תחנת הרכבת של האוניברסיטה, רמת אביב, מתחם רדינג, נווה שרת מזרח, קרית שאול, נווה צה"ל, ציר שלבים ואזור נס לגויים ליד שכונת נווה עופר.
ברמ"י מתנגדים גם להצעת התוכנית להמשך שימור בתי המושבה הטמפלרית בשרונה בתוך תחום שטח הקריה: "מתוך מתחם שרונה שומרו 37 מבנים. רוח המקום נשמרה בצורה המיטבית ואף למעלה מכך. מבחינת האיכות העירונית, מתחם שרונה משמש כתפאורה עירונית יותר מאשר מרחב שוקק, שנותן מענה משמעותי כמרחב ציבורי. הרחבתו צפונה מעבר לרחוב קפלן, המהווה חוצץ, לא תניב את התועלת המיוחלת". ברמ"י ממליצים לאפשר גם בתחום צפון הקריה מבנים ברחק מירבי של 10.4 (כלומר שעל כל מ"ר אחד של קרקע, ניתן לבנות 10.4 מ"ר בנוי) בייעודי מסחר, תעסוקה ומגורים.
ארגון הקבלנים והבונים, שההתנגדות שלו נוסחה ע"י משרד עו"ד נשיץ ברנדס אמיר, מצביע על "כשל רוחבי" הנוגע לפער בין הזכויות הנומינליות לזכויות בנות המימוש. כלומר שזכויות הבנייה בפועל, אינן אלה המוצגות בתוכנית המתאר. בהתנגדות הארגון נכתב: "חלק מהוראות התוכנית מייצרות פער שיטתי בין מצג תכנוני לבין תוצאה אופרטיבית. פער זה בא לידי ביטוי, בין היתר, באופן חישוב הרח"ק; בדרך ההצגה של העמידה בדרישות תמ"א 70; בהותרת מנגנוני זכויות מרכזיים ברמת עמימות שאינה מאפשרת תמחור, מימון ותכנון סביר; בצמצום התועלות הציבוריות (הכוונה לבתי ספר, מרכזים קהילתיים וכדומה, ג.נ) המוכרות באזורי תעסוקה; ובהיעדר מענה מספק למתח שבין התחדשות, מיגון, גובה, תחבורה ומימוש בפועל". הקבלנים מבקשים "לקבוע נוסחה אחידה ושקופה שתמנע הפחתת זכויות ביחס לתוכנית המתאר הקודמת (תא/5000)".
בדומה להתנגדות של רמ"י, גם הקבלנים מבקשים מהוועדה המחוזית לתקן את התוכנית, כך שהעצמת הזכויות סביב תחנות המטרו תהיה ברף הגבוה: "מבחינת מכלול תחנות המטרו בתל אביב, ברוב המכריע של התחנות התוכנית המוצעת מגיעה, לכל היותר, אל סף המינימום של תמ"א 70 ואף זאת תוך הישענות רחבה על מנגנוני גמישות. מנגנונים אלה, שנועדו לשמש כלי תכנוני נקודתי ומשלים, הופכים בפועל לאמצעי שיטתי המאפשר להציג 'עמידה' בדרישות גם כאשר המסגרת הבסיסית עצמה אינה מספקת".
מגמה דומה ניתן למצוא גם בהתנגדויות של אזרחים פרטיים. כך, האדר' אריה קוץ, שהוא בעל זכויות בנכס הממוקם בפינת הרחובות נחלת יצחק וחיי אדם: "מדובר בתקופה מאתגרת של עלייה מאוד משמעותית בעלויות הבנייה והמיסוי, שכך שבפועל, רח"ק של 5.1 אינו תואם את התקופה, את עלויות המימוש, ואת זכויות הבנייה שיאושרו במתחמים בקירבה ממשית לנכס הנדון. רח"ק מוצע של 5.1 אינו מאפשר מימוש זכויות בתחום המובלעת. זכויות בנייה של רח"ק 12 לפחות, יבטיחו כלכלית את המימוש של החזון התכנוני ל'אזור מגורים בבנייה ללא מגבלת קומות', ו'להתחדשות עירונית', כמצופה בתוכנית".
אדר' חיים כהן, לשעבר מהנדס העיר רמת גן, שמתגורר בשכונת הדר יוסף, הגיש אף הוא התנגדות, שתכליתה, העצמת הזכויות ברחובות הראשיים של השכונה: "התוכנית כפי שהיא מוצעת היום אינה מממשת את הפוטנציאל התכנוני של שכונת הדר יוסף, ובפרט אינה מאפשרת רמות צפיפות, גובה ועירוניות ההולמות את מיקומה, תפקודה, והקשרה העירוני והמטרופוליני. מוצע להגדיל באופן משמעותי את הצפיפות בשכונה ולאפשר בינוי של כ-40 קומות לאורך הצירים הראשיים המקיפים את השכונה. כך ברחובות בני אפרים, בכור שטרית ופנחס רוזן".
