בלי זכויות ובלי מיגון: הרובע התל־אביבי שיזמים בורחים ממנו
הטילים שפגעו בערי ישראל הדגישו את הצורך במרחבים מוגנים ובחיזוק מבנים. תושבי רובע 3 בתל אביב, אחת השכונות היקרות בישראל, המשיכו לתפוס מחסה בחדרי מדרגות לאחר שמדיניות זכויות קמצנית במיוחד של העירייה הרחיקה מהשכונה יזמים של התחדשות עירונית
בתחילת 2018, אחרי יותר מעשור מאז החלה העירייה בקידומה, נכנסה לתוקף התוכנית העירונית לרובע 3 בתל אביב, שנקרא "הצפון הישן" ונחשב לאחד האזורים היקרים והמבוקשים בעיר. כמה חודשים לאחר מכן נכנסה לתוקף גם התוכנית לרובע הסמוך – רובע 4. עיריית ת"א נחשבה לחלוצה בתוכניות הרבעים, והתוכניות העירוניות שאישרה באותם הימים נועדו לייצר ליזמים ודאות תכנונית ולסיים את הסאגה החוזרת ונשנית של דיונים אינסופיים בוועדות לתכנון ובנייה בנוגע לגובה הזכויות המגיע מתוקף תמ"א 38 באזורים הללו.
רובע 3 משתרע מהים במערב ועד לרחוב אבן גבירול במזרח, ובין בוגרשוב בדרום לנחל הירקון בצפון. לפי מטרותיה הרשמיות של התוכנית, היא נועדה לעודד התחדשות עירונית במרכז העיר, תוך שמירה והתאמתה למאפייני הרובע. כך, למשל, התוכנית הגבילה את הבנייה לגובה ואת האפשרות לחרוג מקווי בניין כדי לשמור על ההכרזה של אונסק"ו על רובע "העיר הלבנה". ברוב האזורים ברובע 3 מותרת בנייה של עד חמש קומות, שמשמעותה תוספת ממוצעת של 1.65 קומות, והיא גם משתנה בהתאם לאזורים השונים בתוך הרובע.
כשבע שנים לאחר אישור התוכנית ניתן לומר כעת בוודאות כי הזכויות המעטות שמוענקות ליזמים ברובע 3, כשבחלק מהמקרים מדובר בהפחתת קומה לעומת זכויות הבנייה ברובע 4 הסמוך או באזורים אחרים בעיר, הפכו את הרובע כמעט מוקצה מבחינת היזמים – למרות יוקרתו ומחירי הדירות הגבוהים בו. היזמים שכן מגיעים בוחרים את הפרויקטים בקפידה רבה והדיירים מצידם מצאו עצמם בסיטואציה שבה הם מתקשים לקדם פרויקטים. גם במקרה של התפשרות על תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים ותוספת ממ"דים, להבדיל מפינוי־בינוי) התוצאה שמתקבלת לעתים היא מוזרה ומדאיגה – למשל חלק מהדיירים בפרויקטים מסוג זה נאלצים לוותר על תוספת ממ"ד, לנוכח המגבלה שלא מאפשרת חריגה מקווי בניין.
עד לאחרונה ההתייחסות לתוכניות שנועדו לחזק את המבנים (או להקים מבנים חדשים ומחוזקים) היתה בעיקרה מההיבט הנדל"ני. כלומר, הדיירים נלחמו על כל מ"ר של תוספת שהם מקבלים מהיזם. כעת, לאחר שנפלו על העיר הטילים האיראניים, הקולות שמשמיעים התושבים הם אחרים – יש דאגה רבה וכולם רוצים לקבל את האפשרות למיגון תקני.
פי 2.8 יותר דירות בבנייה ברובע השכן
תוכניות הרבעים העניקו אומנם ודאות תכנונית, אך ודאות לבדה אינה מספיקה, וכאשר בחלק מהמקרים אין כדאיות כלכלית ליזמים, התוצאה היא שהם לא מגיעים. מספיק להסתובב ברבעים 3 ו־4 כדי לראות את ההבדלים. ברובע 4, הנדיב יותר בזכויות, יש ריבוי פרויקטים של תמ"א 38/2 (פינוי־בינוי) והוא נחשב להצלחה אף שמיקומו בעיר פחות אטרקטיבי מרובע 3 – הוא מרוחק יותר מהים. ברובע 3 יש מעט מאוד התחדשות עירונית והיזמים ממעטים להגיע אליו. לפי נתוני מדלן, ברובע 3 יש כעת 34 פרויקטים שבסיומן ייבנו 768 דירות, ואילו ברובע 4 יש בהיתר 54 פרויקטים עם 2,211 דירות לאחר הבנייה.
"התנגדנו לתוכנית כשהיא רק הופקדה לפני שנים רבות. טענו אז שפוטנציאל ההתחדשות שלה מבחינת הריסה ובנייה הוא מאוד קטן, והמציאות הוכיחה שצדקנו. ברובע 3 מעט מאוד מבנים נמצאים בתהליך להתחדשות", אומר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית. בר הסביר מדוע הזכויות ברובע אינן מספקות: "רובע 3 מאופיין בחלקות קטנות יותר מרובע 4. מנגד, הבינוי הקיים יותר אינטנסיבי ביחס לחלקה. רוב הבינוי הוא של מבנים עם קומת קרקע ועוד 3 קומות, והזכויות בו מצומצמות יותר. חסרות קומה עד שתי קומות בהשוואה לרובע 4", הוא אומר.
הזכויות ברובע 3 אינן זהות בכל שכונה ורחוב. כך, למשל, החלק הדרומי, בין רחוב בוגרשוב לרחוב ארלוזורוב, נחשב לרזה יותר בזכויות שהוא מקבל בשל המגבלות של אונסק"ו. החלק הצפוני של רובע 3, מארלוזורוב עד לירקון, זוכה ברובו לקומה נוספת – אך גם שם רואים מעט פרויקטים. לפי בר, העדפה של היזמים את רובע 4 הסמוך אינה זו שמדירה את רגליהם מרובע 3, "זה לא העניין. השוק רווי שחקנים ויש שחקנים קטנים שייקחו פרויקטים גם בנתח רווחים נמוך יותר. הבעיה היא שרובע 3 לא כלכלי, נקודה. למעט מקרים ספציפיים שבהם המגרש גדול והבנייה מצומצמת יותר ואז זה מסתדר. יש לנו כמה פרויקטים כאלה. ברובע 3 יש פרויקטים שבחנו שהרווחיות שלהם מגיעה ל־5%. בחלק מהפרויקטים הדיירים מוכנים לוותר על תוספת שטח לדירתם ואפילו להסתפק בדירה קטנה יותר מזו הנוכחית – אך זה עדיין לא מספיק", אומר בר.
הפתרון ברור – הוספת קומה
אז איך בכל זאת יוצאים לביצוע פרויקטים ברובע 3? מדובר באחד האזורים היקרים בעיר, כך שברחובות אטרקטיביים במיוחד, כאשר המגרש מעט גדול יותר וזכויות הבנייה עליו פחות מצומצמות, או כאשר מצליחים לחבר כמה מבנים לפרויקט אחד – לפעמים המספרים מסתדרים ואפשר לקדם פרויקט. כאשר לא כלכלי לקדם פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, הדיירים נותרים עם האפשרות לחיזוק, אך גם במקרה זה המצב אינו מזהיר. היזמים, בעיקר הגדולים בהם, מעדיפים להימנע מפרויקטים לחיזוק מבנה קיים, שנחשבים למורכבים והרווח היזמי הנמוך.
הפתרון, כך נראה, הוא הרחבה של הזכויות ודיון מחודש בתוכניות שאושרו. עו"ד רועי חרש ממשרד חרש, ששון ושות', העוסק בהתחדשות עירונית, אומר כי אם רובע 3 היה משווה את הזכויות שהוא מעניק לאלה של רובע 4, זה היה פותר את הבעיה והיינו רואים ביקושי שיא לפרויקטים ברובע. "חסרות בין קומה לשתיים כדי להפוך את הפרויקטים האלה לכלכליים, כלומר להפוך את המבנים ברובע ל־7-6 קומות במקום 6-5 קומות", אומר חרש.
למרות הביקורת הרבה, התוכנית לרבעים 3 ו־4 היא היחידה כעת שמאפשרת התחדשות עירונית של מבנה (לא פינוי־בינוי), כאשר ביתר העיר טרם פורסמו תוכניות כאלה. התוכנית הקרובה שנמצאת בהליכים היא התוכנית לרבעים 6-5. במקביל העירייה מקדמת את תוכנית תא/5555 להתחדשות עירונית ליתר הרבעים בעיר. גורמים הפועלים בעיר אומרים כי הפתרון צריך לבוא מלמעלה וכי על רקע ההתפתחויות במלחמה האחרונה הרשויות צריכות לייחס יותר חומרה לממד הביטחוני. לדעת אותם גורמים, היה ראוי כי העירייה תחשב מסלול מחדש ותאפשר תוספת זכויות שיכניסו את רובע 3 בחזרה למסגרת ההתחדשות.
3 צפייה בגלריה
הריסות בניין חדש במרכז תל אביב בעקבות פגיעת טיל איראני. המלחמה הדגישה את העובדה שלרבבות אנשים בעיר אין ממ"דים
(צילום: REUTERS/Moshe Mizrahi)
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר בהמשך לנתונים: "אין ספק שרובע 3 זקוק למיגון - מדובר ברובע צפוף יחסית, עם מגרשים קטנים ובניינים ישנים מאוד, שחלקם הגדול כלל אינו כולל מקלט. במקרה של פגיעה הסיכון להרס ונפגעים הוא גבוה מאוד. אלא שדווקא ברובע הזה הפוטנציאל להתחדשות עירונית מוגבל: יותר ממחצית משטחו נכללת בתחום השימור של אונסק"ו, עם מאות מבנים שהוכרזו כמבנים לשימור מה שמסרבל את התכנון, מאריך את משך הפרויקטים ומייקר אותם משמעותית. גם מתווה הקרקע מהווה אתגר: הרחובות הצרים, צפיפות הבנייה והחלוקה למגרשים קטנים מקשים מאוד על עבודות הבנייה. התוצאה בפועל היא שמעט פרויקטים של התחדשות הם באמת כלכליים ויוצאים לדרך, כשרובם מיועדים לשוק היוקרה, שפונה לפלח מצומצם של האוכלוסייה".
מעיריית ת"א נמסר בתגובה, "תכנית רובע 3 אושרה כחלק מיישום תמ״א 38, לאחר הליך תכנוני יסודי בכל מוסדות התכנון - מהוועדה המקומית, הוועדה המחוזית ועד למועצה הארצית לתכנון ובנייה. נכון להיום, רובע 3 נמצא בתנופת מימוש מובהקת, עם עלייה עקבית בהגשת בקשות להיתרי בנייה - הן לחיזוק ותוספות והן להריסה ובנייה מחדש. תהליכי מימוש אלו נמצאים בשלב ההיתרים ולכן לא תמיד ניכרים עדיין מנופים בשטח. עם זאת, אנו מעריכים כי פרויקטים אלו יתממשו בפועל בטווח הזמן הקרוב. התוכנית מאפשרת, בין היתר, חריגה של עד 2 מ"ר מקווי הבניין הצידיים לטובת תוספת ממ"דים, ואף מציעה פתרונות כגון הצמדת ממ"דים בין מבנים שכנים, כאשר הדבר מתואם ומוסכם.
"מטרת מנגנונים אלו היא להקל את מימוש התוספות ולעודד את הביצוע בפועל - ככל שבעלי הדירות יביעו נכונות לשתף פעולה. העירייה ממשיכה ללוות ולקדם פרויקטים ברובע 3, תוך שאיפה לאיזון בין שיקולי תכנון, בטיחות וכלכלה לטובת כלל תושבי העיר".
