חשש: פסק דין חדש ייקר ב-12% את היטלי השבחה בפינוי-בינוי
פסק דין של בית הדין לעניינים מנהליים שניתן בשבוע שעבר מתווה את הדרך הכללית והעקרונית לקביעת גובה היטלי השבחה במקרים של פינוי-בינוי, על בסיס שיטת ההשוואה הישירה ולא על פי הערכות ספקולטיביות. יזמים חוששים שפסק הדיין ייקר בעבורם את היטל ההשבחה
פסק דין שניתן ביום חמישי האחרון בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב עתיד להשפיע באופן משמעותי על אופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית במתכונת פינוי-בינוי.
מדובר בערעור של הוועדה המקומית תל אביב על גובה היטל השבחה שצריכה לשלם נועה לב, שהיתה בעלת דירה בשיכונים ברחוב דפנה בעיר, המיועדים לפינוי-בינוי. את הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים הגישה הוועדה המקומית תל אביב, שטענה שיש להביא בחשבון בחישוב גובה היטל ההשבחה את דמי השכירות בתקופת הביניים, שבין מכירת הדירה לתחילת הבנייה.
שופט בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, גלעד הס, הדגיש בפסק הדין שלו כי "התמקדות בסוגיית שווי דמי השכירות בתקופת הביניים אינה נכונה ועלולה להביא לתוצאה שגויה בגביית היטל ההשבחה הן לרשות והן לאזרח". חשיבותו של פסק הדין במקרה נועה לב היא אפוא בכך שהוא מתווה דרך כללית ועקרונית לקביעת גובה היטלי השבחה במקרים של פינוי-בינוי.
השיטה המקובלת לחישוב היטל השבחה היא שיטת ההשוואה הישירה. בהתאם לשיטה זו, השמאי המכריע בוחן את העסקאות שנעשו בדירות הנכללות בתוכנית לאחר המועד הקובע (מועד אישור התוכנית) וקובע על סמך עסקאות אלו, את שווי הדירה שנמכרה, וזאת לצרכי קביעת ההשבחה והיטל ההשבחה. שיטה אחרת לחישוב ההיטל הינה שיטת "סל הזכויות", החלק היחסי משווי כלל המקרקעין. בהתאם לשיטה זו, השמאי המכריע נדרש לחשב את שווי כלל המקרקעין בתחום תוכנית הפינוי-בינוי, כלומר הן את שווי כלל יחידות הדיור והן את שווי השטחים האחרים הנכללים בפרויקט, ככל שקיימים, לדוגמה, שטחי מסחר ומשרדים.
"המוכר מתמחר את עמדתו לגבי הסוגיות בהתאם לסברתו שלו, הקונה מתמחר זאת בהתאם לסברתו שלו, ובמפגש הרצונות בין המוכר מרצון לקונה מרצון, נולד השווי האמיתי של הדירה לאחר המועד הקובע"
השופט הס קבע באופן תקדימי וחד-משמעי כי שיטת ההשוואה הישירה (השמאי בוחן את העסקאות שנעשו בדירות הנכללות בתוכנית לאחר המועד הקובע - מועד אישור התוכנית - וקובע על סמך עסקאות אלו את שווי הדירה שנמכרה) היא השיטה העדיפה לצורך חישוב גובה היטל ההשבחה במקרים של פינוי-בינוי: "במחיר הדירה שייקבע בין מוכר הדירה לרוכש הדירה, גלומות ופתורות, כל הדילמות שבהם דנים השמאים בהערכת השווי התאורטית: תקופת הדחייה, שיעור ההיוון, שווי דמי השימוש בתקופת הביניים, שווי דירת התמורה ועוד.
"המוכר מתמחר את עמדתו לגבי הסוגיות בהתאם לסברתו שלו, הקונה מתמחר זאת בהתאם לסברתו שלו, ובמפגש הרצונות בין המוכר מרצון לקונה מרצון, נולד השווי האמיתי של הדירה לאחר המועד הקובע". עוד הוא מוסיף: "לא לשווא נקבעה שיטת ההשוואה כשיטה המובילה לקביעת שווי המקרקעין, כאשר שווי מקרקעין מוגדר בספרות כמחיר אשר היה נקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון בעסקה שבה קיים מידע מלא. מכאן, ברור, כי אין טוב יותר לקביעת השווי, מאיתור עסקאות שנעשו מרצון, תוך מידע מלא במתחם".
כאמור, המחלוקת שבמוקד הערעור של הוועדה המקומית תל אביב נוגעת לשווי השימוש בדירה מיום אישור התוכנית ועד הריסת המבנים. אין להקל ראש בעניין, מימוש תוכניות התחדשות עירונית יכול לקחת שנים רבות. במתחם דפנה-ארלוזרוב קיימות היום 471 דירות ב־21 בניינים טוריים שנבנו בשנות ה־50 של המאה הקודמת. תוכנית ההתחדשות למתחם, שאושרה ב-2019, מאפשרת להרוס את המבנים הישנים ולהקים 1,434 דירות בבנייה של מגדלים לצד בנייה מרקמית, כאשר לאורך ארלוזורוב ודרך נמיר קומות הקרקע יהיו בעלות חזית מסחרית. יש לציין כי מתחם דפנה-ארלוזרוב מחולק לשישה מתחמים, כאשר קצב ההתקדמות בכל אחד מהם שונה.
החלטת בית המשפט להעדיף את 'שיטת ההשוואה הישירה' היא בשורה לבעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי, שמוכרים את דירותיהם בתקופת הביניים, מיום אישור תוכנית פינוי-בינוי ועד פינוי הדירה והריסת הבניין הישן. בפועל, תקופת הביניים יכולה לקחת שנים רבות מאוד, ולפעמים, פרויקט לא יוצא כלל אל הפועל"
עו"ד רמי קרגולה, שייצג את נועה לב מול הוועדה המקומית תל אביב, מסר לכלכליסט: "הוועדה המקומית ת"א ביקשה לגבות היטל השבחה על פי 'הגישה הכלכלית', לפיה היטל ההשבחה מבוסס על הנחות תאורטיות כאילו העסקה כבר בוצעה והוצא היתר בניה. בין היתר, ביקשה הוועדה לגבות היטל השבחה על שכר הדירה שמקבל הבעלים של דירה בתקופת ביניים על דירתו. החלטת בית המשפט להעדיף את 'שיטת ההשוואה הישירה' היא בשורה של ממש לבעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי, שמוכרים את דירותיהם בתקופת הביניים, מיום אישור תוכנית פינוי-בינוי ועד פינוי הדירה והריסת הבניין הישן. בפועל, תקופת הביניים יכולה לקחת שנים רבות מאוד, ולפעמים, פרויקט לא יוצא כלל אל הפועל".
לדיון במקרה היטל ההשבחה של נועה לב הצטרפה גם התאחדות הקבלנים כ"ידיד בית משפט". ההתאחדות טענה כי אין מקום להתחשב בשווי השימוש במבנים בתקופת הביניים בקביעת שווי המצב החדש. עו"ד קובי פלקסר, היועץ המשפטי של ההתאחדות, אמר לכלכליסט שהסיבה שבגללה הצטרפו לעתירה היא שאת היטל ההשבחה משלם עבור הדיירים היזם או הקבלן. לדבריו, השופט הס ביטל את יוזמת הגביה על שימוש בתקופת הביניים, בכל אחת משלוש שיטות חישוב היטל ההשבחה. עם זאת, פלקסר טוען כי פסק הדין, שביקש כאמור לייצר הסדרה באופן חישוב היטלי ההשבחה, ייקר באופן משמעותי את ההיטלים, בגלל השינוי באופן חישוב מקדם הדחיה (כמה מורידים בגין עיכוב בתחילת הבנייה). לדבריו, החשש הוא שהיטל ההשבחה יגדל ב-12%, מה שעשוי לאיין פרויקטים רבים.
את התאחדות הקבלנים יצגו עורכי הדין תומר גור ודור פרנקן ממשרד ארנון, תדמור לוי. עו"ד גור מסר לכלכליסט: "להפתעת הצדדים, בית המשפט הוסיף וקבע קריטריון חדשני לחישוב היטל השבחה עבור יזם, היוצר הגדלה דרמטית של היטלי ההשבחה בפרויקטים לפינוי-בינוי, באופן שצפוי לטלטל את תחום ההתחדשות העירונית ושוק הנדל"ן בכלל. שיעור ההיטל המוגדל בהתאם לפסק הדין עלול למנוע מימוש בפועל של פרויקטים מתוכננים לפינוי-בינוי, שבהם לא נלקח בחשבון שיעור ההיטל המוגדל בעת קביעת התמורות ליזם. באשר לפרויקטים חדשים המצויים בשלב התכנון, מחייב פסק הדין הגדלה משמעותית של כמות יחידות הדיור של היזם, על מנת ליצור את הרווחיות הנדרשת. רשויות מקומיות, השואפות להפחית את מספר יחידות הדיור בפרויקטים למינימום, בהיותן 'לא כלכליות' עבורן בשל תעריפי הארנונה, אינן מעוניינות בתוצאה זו. אנו מניחים כי לא נאמרה המילה האחרונה בעניין".
