מרכז הנדל"ן
הבנייה מזנקת - אך ההתחדשות נחלשת: ירידה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38/2 ב-2025
מרכז הנדל"ן: למרות עלייה חדה של כ-15% בכלל התחלות הבנייה, דווקא בתחום ההתחדשות העירונית במסלולי הריסה ובנייה מחדש נרשמה ירידה של 1.7%, זאת לצד צמצום חלקו של הסקטור ל-22% מכלל התחלות הבנייה. כך עולה מבדיקת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית. מנכ"ל החברה: "המלחמה מוכיחה שממ"ד מציל חיים - נתונים כואבים"
למרות זינוק שנתי משמעותי של כ-15% בכלל התחלות הבנייה, תחום הבנייה מחדש במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה (פינוי-בינוי ותמ"א 38-2) דווקא מציג ירידה קלה של כ-1.7%. כך עולה מבדיקה של מרכז הנדל"ן בשיתוף החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המבוססת על נתוני הלמ"ס.
מהנתונים עולה כי בשנת 2025 נרשמו מעט פחות מ-18 אלף התחלות בנייה בפרויקטים מסוג זה, זאת לעומת כ-18.1 אלף בשנת 2024. בהתאם, חלקו של הסקטור מכלל התחלות הבנייה ירד מ-26% בשנת 2024 ל-22.2% בשנת 2025. בנוסף, בשנת 2025 נהרסו 5,747 דירות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – ירידה של כ-4% בהשוואה לשנה הקודמת. המשמעות היא ירידה במספר בעלי הדירות הוותיקות שנכנסו לתהליך של קבלת דירה חדשה הכוללת ממ"ד.
עם זאת, נקודת אור נרשמה בתחום תוספות הבנייה למבנים קיימים. בסקטור זה נרשמה עלייה חדה של 24%, עם 4,785 יחידות דיור שהחלה בנייתן ב-2025, לעומת 3,864 בשנת 2024. הודות לכך, סך התחלות הבנייה במסגרת כלל מסלולי ההתחדשות העירונית עלה במתינות והגיע ל-22,783 יחידות דיור – גידול של כ-3.7% לעומת 21,864 בשנה הקודמת.
בחינת הנתונים לפי מחוזות מצביעה על כך שמחוז תל אביב מוביל בהיקף הפעילות, עם 52.5% מהתחלות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש (כ-9.2 אלף מתוך 17.55 אלף התחלות). אחריו ניצבים מחוז המרכז עם 23.2%, מחוז ירושלים עם 20.3%, מחוז חיפה עם 18%, מחוז הצפון עם 3.1% ומחוז הדרום עם 2.3%. העלייה הבולטת ביותר נרשמה במחוז ירושלים, שם החלו להיבנות 1,752 יחידות דיור – גידול של 8.8%. גם במחוז חיפה נרשמה עלייה של 6.5% ל-1,382 יחידות, ובמחוז המרכז גידול של 4.1% ל-4,830 יחידות. מנגד, במחוז תל אביב נרשמה ירידה של כ-2% ל-9,213 יחידות דיור, ואילו במחוז הדרום חלה צניחה חדה של כשני שלישים לרמה של 289 יחידות בלבד.
לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים, ובכל יום אנחנו עדים מחדש לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים ועל רקע זה הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה הם נתונים כואבים. הבעיה המרכזית היום בהתחדשות עירונית היא פחות בשלבי התכנון והרישוי והיא באה לידי ביטוי בעיקר בשלבי הביצוע. יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר אבל ביום שיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ותחילת הבנייה הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק וההאטה בביקושים".
עוד הוסיף שמול כי "העלות הגבוהה של הבנייה, עלות ההריסה ועלות תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות המפונים נמצאות במגמת עלייה מתמדת, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים והמחיר שאפשר לקבל עבור הדירות יהפוך את הפרויקט ללא רווחי. הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו בצעדים אמיצים, ויאפשרו את חיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים, במסגרת תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים, רק כך ניתן יהיה להבטיח התחדשות ממשית שתאיץ את קצב המיגון של הבתים הישנים בישראל".
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, התייחסה אף היא למגמה ואמרה כי "בימים האלו, בזמן שישראל נתונה תחת מתקפה בלתי פוסקת של טילים קטלניים, קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית שמשמעותם בפועל היא שקצב מיגון הבתים הישנים מאט. הממ"ד מוכיח את עצמו מדי יום כמציל חיים, ולכן על ממשלת ישראל והרשויות המקומיות מוטלת החובה המוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה. אנחנו כיזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים במקרים רבים בשיקולים פוליטיים ועיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות בדרך לאישור התוכניות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי, לסייע ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים בהם פרויקטים לא עוברים את סף הכדאיות הכלכלית כי אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי".
לדברי רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ: "הנתונים האחרונים של הלמ"ס צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. בעוד ששוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות עם זינוק של 15% בהתחלות הבנייה הכלליות, דווקא המנוע הקריטי ביותר לחוסן הלאומי - ההתחדשות העירונית נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה בנתח השוק של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 מ-26% ל-22% בלבד בתוך שנה, היא תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל".
גם ישראל אבוחצירא, מנכ"ל משותף בחברת נתיבים, התייחס לנתונים ואמר כי "הירידה האחוזית בשיעור הפרויקטים הממומשים היא תמונת מראה של השוק בשנה האחרונה: מצד אחד - ריבית גבוהה ומחסור חריף בכוח אדם, ומצד שני הצפה של התחייבויות לדיירים מצד גורמים פחות אחראיים. בשנים האחרונות ראינו 'ריצה למרחקים קצרים' של יזמים שחתמו עם דיירים בכל מחיר, ללא היתכנות כלכלית ריאלית, וכעת בסביבת המאקרו הנוכחית - הפרויקטים הללו פשוט קופאים. הנתונים הם קריאת השכמה לממשלה לתת מבט להתחדשות בפריפריה. המודלים המיושנים של מענקים וקרקעות משלימות לא הוכיחו את עצמם בשטח.במקום זאת, המדינה חייבת להשקיע 'במנועים' של הרשויות המקומיות: חיזוק כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון, והשקעה מסיבית בתשתיות משלימות לפרויקטים".
