מחירי הדיור ימשיכו לרדת? שיא בהתחלות הבנייה ב-2025
הלמ"ס מדווחת על שיאים היסטוריים בהיתרי הבנייה (מעל 81 אלף) ובמספר הדירות בבנייה פעילה (כ-200 אלף). אך בניגוד לקצב התחלות הבנייה, מכירות הקבלנים בשפל. הקבלנים נאלצים להמשיך לבנות בגלל ההלוואות שלקחו - והמחירים צפויים להמשיך לרדת
שנת 2025 הייתה הפורייה בהיסטוריה של הבנייה למגורים בישראל. על פי סקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה שחלפה נקבעו שיאים במספר הדירות שהתקבל היתר לבנייתן, במספר הדירות שהחלה בנייתן, ובמספר הדירות בבנייה פעילה. לאור הירידה בביקוש לדירות חדשות, הנתונים האלה תומכים בתחזית כי ירידת המחירים בענף תימשך.
מהסקירה עולה כי בשנת 2025 ניתנו היתרים לבניית 81,234 דירות, הכי הרבה אי פעם, וגבוה ב-2.2% מאשר בשנת 2024. 48.5% מהדירות ייבנו בלב אזורי הביקוש במחוזות תל אביב והמרכז.
משלב קבלת ההיתר ועד שהבנייה מתחילה יש פער של כמה חודשים. על פי הלמ"ס בשנת 2025 החלה בנייה בפועל של 80,010 דירות, המספר הגבוה אי פעם ו-14% יותר מאשר בשנת 2024 שבה החלה בנייה של כ-70 אלף דירות.
חלק מהדירות שבנייתן החלה הן בהליכים של התחדשות עירונית בהם חברת הבנייה הורסת דירות ישנות ובונה במקומן דירות חדשות, אלה דירות חדשות שרק מחליפות דירות ישנות ולא מתווספות למלאי. כאשר מנטרלים את הדירות האלה מוצאים כי בשנת 2025 החלה בנייה של 74,300 דירות חדשות שמתווספות למשק.
כ-8,820 (15%) מהדירות שבנייתן החלה הן בפרויקטים בסבסוד ממשלתי כגון דירה בהנחה, מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
17,800 מהדירות שבנייתן החלה הן בפרויקטים של התחדשות עירונית, 79% מהן במחוז תל אביב והמרכז. בפרויקטים האלה מייצרים מרחבים מוגנים, בדרך כלל ממ"ד, וכן הבנייה היא על פי התקן לרעידות אדמה. לאורה של המלחמה באיראן והמחסור במרחבים מוגנים הממשלה חייבת למצוא פתרון לעובדה שהפעילות של התחדשות עירונית דלה בפריפריה.
שיא היסטורי נוסף נשבר במספר הדירות בבנייה פעילה, בסוף ספטמבר 2025 היו 207 אלף דירות בהליכי בנייה, זה גידול של 10.7% לעומת שנת 2024 שבה היו 187 אלף דירות בבנייה פעילה. 50.3% מהדירות בבנייה בשנת 2025 היו במחוז תל אביב והמרכז.
העיר עם מספר התחלות הבנייה הגבוה ביותר בשנת 2025 הייתה תל אביב, בה החלו לבנות 7,072 דירות שהם 2.5% יותר מאשר שנת 2024 שבה החלה בנייה של 6,902 דירות. בירושלים נרשם גידול של 8.6% מאחר שבשנת 2025 החלה בנייה של 6,868 דירות לעומת 6,326 בשנה שעברה. ברמת גן נרשם זינוק של 48.7% כאשר בשנת 2025 החלה בנייה של 2,909 דירות לעומת 1,956 בשנת 2024. בפתח תקווה נרשם זינוק של 37.6%. אך מבין הערים שבהן התחילה בנייה של יותר מ-2,000 דירות קריית גת היא זו שקוטפת את הכתר בשיעור הזינוק הגבוה ביותר. בשנת 2025 החלה בה בנייה של 2,008 דירות, 379% יותר מאשר שנת 2024 שבה החלה בנייה של 419 דירות בלבד.
בשבוע שעבר פורסמו סקירות של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, והלמ"ס בהן עולה כי בניגוד לקצב התחלות הבנייה, המכירות של הקבלנים בשפל. על פי הסקירות האלה חודש ינואר 2026 היה אחד מחודשי ינואר החלשים במכירות בעשרים השנים האחרונות.
הקבלנים ממשיכים לבנות למרות ירידה בביקוש וירידת מחירים, משום שאין להם ברירה אחרת. רבים מהם בונים על קרקע שנקנתה בעשרות אולי מאות מיליוני שקלים באמצעות מימון בנקאי. הם משלמים על ההלוואה ריבית שנתית של 6% ויותר, כך שדגירה על הקרקע בלי למכור דירות גורמת להם לאבד כסף בקצב מהיר. משום שהם חייבים למכור, אך הביקוש אינו כבעבר ואפשר לראות זאת בריבוי של מבצעים. בדרך כלל הטבות מימון, אך גם מתנות שונות השוות מאות אלפי שקלים. נוסף לכך, בחוזים שעליהם חותמים רוכשי הדירות הקבלנים מחויבים לעמוד בלוחות זמנים, אחרת יש לקונה עילה לביטול העסקה ללא קנס. מהסיבות האלה ההערכה היא שמחירי הדירות לא יעלו בתקופה הקרובה, וסביר יותר להניח כי הם יירדו. בנוסף לא יהיה זה מוגזם להעריך כי נראה גם קנייה של פרוייקטים ואף חברות שלמות.
