לראשונה: תוכנית התחדשות עירונית בטבריה, כמעט 9 דירות ייבנו במקום כל אחת שתיהרס
התוכנית במתחם בר כוכבא מציעה הריסה של 7 בניינים ובהם 84 יח"ד, ובנייה של 4 מגדלים בגובה 21 ו-24 קומות עם 720 יח"ד. מכפיל ההתחדשות בפרויקט הוא חריג ועומד על 8.5 - בערך פי 2 יותר מאשר בחיפה ובערך פי 4 יותר מאשר בת"א. הוועדה המחוזית: "רואים במתחם זה בבחינת 'מתחם הזנק' להתחדשות עירונית - לא תקדים בשום צורה למתחמים עתידיים בעיר או במחוז מבחינת עוצמות הבינוי"
הוועדה המחוזית צפון אישרה בשבוע שעבר להפקדה תוכנית התחדשות עירונית ראשונה ביוזמה פרטית בעיר טבריה. מדובר בתוכנית התחדשות מתחם בר כוכבא המתייחסת למגרש בשטח של כ-19 דונם עליו יש 7 מבנים בגובה 3 קומות ובהם 84 יח"ד. הפרוייקט החדש כולל בינוי של 720 יח"ד במבנים בגובה של 21 ו-24 קומות. מכפיל ההתחדשות במקרה של טבריה הוא 8.5 - בערך פי 2 יותר מאשר בחיפה ובערך פי 4 יותר מאשר בת"א. מגישת התוכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, היזמית היא חברת אאורה, והאדר', גיא מילוסלבסקי.
ע"פ הדוח החברתי שהוגש לתוכנית, שהוכן ע"י ויאפלאן, הבניינים הקיימים במקום נמצאים במצב פיזי ותחזוקתי נמוך והמרחב הציבורי מוזנח ומלוכלך. מהדוח עולה כי דיירי הבניניים הם במעמד סוציו אקונומי בינוני-נמוך, שמחצית מהדירות מושכרות ושלמעלה ממחצית מהדיירים זכאים לקצבאות. בשנת 2021 החלה לפעול במקום חברה מארגנת, שערכה מכרז. חברת אאורה היתה היחידה שניגשה למכרז זה.
1 צפייה בגלריה
הדמיית פרויקט תוכנית התחדשות עירונית ראשונה בטבריה, מילוסלבסקי אדריכלים
(הדמיה: מילוסלבסקי אדריכלים)
ע"פ הדוח הכלכלי של הפרוייקט, שנערך ע"י שמאי המקרקעין אייל שיחור ורמי שביון, סה"כ עלויות ההקמה של הפרוייקט נאמדות ב-929 מיליון שקל. הרווח הוא כ-95 מיליון שקל. שיעור הרווח מהעלויות הוא כ-10%. על פניו, כך עולה מהדוח, ובהתייחס לעובדה ששיעור הרווח ע"פ תקן 21 הוא 17% הרי שהפרוייקט אינו ריווחי.
מתכננת מחוז צפון במינהל התכנון, דקלה עדי פרץ: "מדובר בתוכנית ראשונה מסוגה בטבריה ביוזמה פרטית, המשקפת שינוי מגמה בקידום התחדשות עירונית בעיר. התוכנית מציבה סטנדרט תכנוני חדש המשלב מגורים, שטחים פתוחים ומבני ציבור, וצפויה לשמש זרז לפרויקטים נוספים שיתרמו לחידוש המרקם העירוני ולהצלת חיי אדם".
עם זאת, החלטת ישיבת הוועדה המחוזית צפון, שבה נדונה הפקדת התוכנית, מלמדת על בעייתיות הפרויקט: "הבינוי המוצע במתכונתו הנוכחית הוא חריג ביחס לסביבתו. עוצמות הבינוי, גובה המבנים וצפיפות יח"ד המוצעות בתכנית גבוהות מאוד ביחס לעיר טבריה ולמחוז כולו. הוועדה מדגישה כי היא רואה במתחם זה בבחינת "מתחם הזנק" להתחדשות עירונית שאינו מהווה בשום צורה תקדים למתחמים עתידיים בעיר או במחוז מבחינת עוצמות הבינוי".
אדר' שני אלדן, מהנדס העיר טבריה הסביר לכלכליסט שמבחינת עיריית טבריה זו תוכנית קריטית, סוג של מתחם הזנק לתוכניות הבאות: "אנחנו מבינים שצריך התחדשות בטבריה כי אנחנו יודעים שיש פה בעיה סיסמית, וזה רק עניין של זמן עד לרעידת אדמה. התוכנית הזאת נעשתה, בשונה ממקומות אחרים, ללא קרקע משלימה וללא סיבסוד של המדינה, ולכן, מבחינתנו היה חשוב ביותר להביא אותה למצב של הפקדה". אמיר אגוזי, ראש מנהלת התחדשות עירונית בטבריה, הסביר שאחרי מו"מ, שבו היו מעורבים גם שמאי הוועדה המקומית של טבריה ושמאי הוועדה המחוזית, הגיעו נציגי היזם והצדדים האחרים להסכמה על כך שהרווח היזמי הוא לא פחות מ-14.8%.
