בלעדי
הגיע הזמן לשלם על מבצעי הקבלנים: לקיחת משכנתאות ביולי צפויה לזנק ל-11 מיליארד שקל
סכום המשכנתאות שנלקחו ביולי הוא הגבוה בשלוש השנים האחרונות, פרט לדצמבר האחרון. היקף המשכנתאות משקף את הפער בשוק הדיור בין מועד החתימה על העסקה למועד נטילת המשכנתא בשל הטבות המימון של הקבלנים
היקף המשכנתאות שנלקחו ביולי מוערך בכ־11 מיליארד שקל. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז יוני 2022, להוציא את דצמבר האחרון - אז התמריץ להקדים את העלאת המע"מ בינואר ולסגור עסקאות הביא לשיא של 13.8 מיליארד שקל.
בהמשך השבוע בנק ישראל יפרסם את הנתון הרשמי לחודש יולי, אך לידי כלכליסט הגיעה אינדיקציה על הביצועים בחודש זה, שיהיו גבוהים ב־21% מיולי 2024. יתרה מכך, הערכה היא ששוק המשכנתאות ישמור על ביצועים גבוהים גם באוגוסט.
אמנם הפעילות בשוק המשכנתאות תמיד נמרצת במיוחד בחודשים יולי ואוגוסט, ולכן ניתן היה לצפות לעלייה בהיקף המשכנתאות, אך לא לעלייה כה חדה. בפועל, מצבו של שוק הנדל"ן אינו איתן כפי שניתן היה לחשוב בהתבסס על נתוני המשכנתאות בלבד. לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שהתפרסמה בתחילת השבוע, מכירות הקבלנים בחודש יוני רשמו ירידה בשיעור של 46% המשקפת את הקשיים שחווה הענף מאז פרוץ המלחמה ואת המשך הירידה במכירת הדירות בעקבות המגביל שהטיל בנק ישראל על מבצעי הקבלנים.
כיצד ניתן ליישב בין שוק משכנתאות שהולך ומתחמם, ושוק עסקאות נדל"ן שהולך ומתקרר? "נתוני המשכנתאות לא מסונכרים עם נתוני העסקאות", אומרת לכלכליסט גלית בן־נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר. "המשכנתאות משקפות בפיגור את מה שקורה בשוק. יש פער בין מועד חתימה על עסקה למועד נטילת משכנתא, והוא מתעצם בגלל הטבות המימון של הקבלנים", היא מוסיפה.
בן־נאים מתייחסת למבצעי 80-20, שצברו תאוצה החל מ־2023 ועד למגבלות שהטיל עליהם בנק ישראל באפריל האחרון, ובמסגרתם בעת חתימה על עסקה, רוכש הדירה משלם הון עצמי שנע לרוב בין 10% ל־20%, ואת שאר הסכום, בגינו הוא נוטל משכנתא, הוא משלם רק בסוף הבנייה. "ייתכן שאלו שקנו לפני שנתיים את הדירה, וגם לפני 4 שנים, לוקחים רק עכשיו משכנתא, כל אחד לפי תאריך המסירה שלו", היא מסבירה. "את אותו הפיגור אנחנו רואים גם בנתוני המע"מ: יש עלייה בעסקאות, אבל אין עלייה בתקבולי מע"מ. בסוף, מה שהכי משקף את מצב השוק זה מספר העסקאות, שבו יש צניחה".
כלומר, העלייה בשוק המשכנתאות לא משקפת פעילות חדשה בענף הנדל"ן, אלא את סיומו של גל עסקאות ישנות. לכן, ההערכה היא שזה רק עניין של זמן עד שההתקררות תגיע לשוק המשכנתאות. "השאלה היא איך זרם העסקאות שנלקחו במסגרת מבצעי הקבלנים יתורגם למשכנתא בתקופה הקרובה", אומרת בן־נאים. במילים אחרות: היקף המשכנתאות החדשות צפוי לקטון, אך תחת אפקט מקזז של משכנתאות שיילקחו בגין עסקאות ישנות.
"השוק לא ירד מתחת ל־5 מיליארד שקל, אבל נראה התקררות", אומרת נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. אמנם הצניחה בעסקאות החדשות מיוחסת למגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי הקבלנים, אך הצד השני של המטבע הוא משקי הבית. "משקי הבית הגיעו לקצה גבול יכולת ההחזר של המשכנתא. ראינו קושי שהולך וגובר ותהינו לאן יגיע, ונראה שהגיעה הנקודה שבה הציבור כבר לא יכול להמשיך לרכוש. ההחזר על המשכנתא קפץ פי 4 אל מול העלייה בשכר הממוצע במשק. 40% מהעסקאות ביוני היו לדירות מעל 3 מיליון שקל. רואים גם פחות רכישות של דירה ראשונה מצד זוגות צעירים. לכן, כדי שהשוק יוכל לחזור לעצמו, אין מנוס מירידת מחירים".
