ניתוח
כל משכנתא שנייה בסיכון: הישראלים משלמים יותר ונשארים עם פחות
47% מהמשכנתאות כבר חוצות את הרף שבו שיעור המימון גבוה מ־60% וגם ההחזר החודשי עולה על 30% מההכנסה הפנויה; במקביל, המשכנתא הממוצעת זינקה ל־1.1 מיליון שקל ותקופת ההחזר התארכה לשיא של 27 שנה; הירידה שנרשמה במחירי הדירות ובגובה הריבית אינה מתורגמת עדיין לרווחה פיננסית בכיס של רוכשי הדירות
ממשלת ישראל ה־37 יכולה להתגאות בהישג נוסף: הקושי לקחת משכנתא הגיע לשיא חדש. לפי נתונים שפרסם אתמול בנק ישראל, ב־47% מהמשכנתאות – כלומר כמעט בכל משכנתא שנייה - שיעור המימון עומד מעל 60%, וההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה של משקי הבית גבוה מ־30%. במילים אחרות, מחירי הדירות והאשראי היקר גורמים לכך שהישראלים לווים יותר ונשארים עם פחות כסף.
אם זה לא מספיק, לפי עיבוד לנתונים שערכה התאחדות יועצי המשכנתאות, משך המשכנתא הממוצעת (בניכוי הלוואות בלון) הגיע לשיא של 27 שנות החזר – והוא מתקרב בבטחה אל עבר המגבלה שהטיל בנק ישראל, העומדת על 30 שנה. המשכנתא הממוצעת עמדה ביוני האחרון על 1.1 מיליון שקל – כ־300 אלף שקל יותר בהשוואה לתחילת 2021.
על הנייר, נתוני המקרו הראו לאחרונה סימני הקלה ראשוניים, כאשר הריבית במשק ירדה בחצי נקודת אחוז במהלך המחצית הראשונה של השנה ומחירי הדירות רשמו ירידה ממוצעת של כ־2% בשנה האחרונה. אולם, נתונים אלה עדיין לא מתורגמים לרווחה פיננסית בכיס של רוכשי הדירות. ראשית, מכיוון שקיים אפקט פיגור משמעותי של עסקאות קבלנים, שכן חלק ניכר מהמשכנתאות שנרשמות כעת אינן שיקוף של השוק הנוכחי, אלא תוצר של עסקאות 20/80 שנחתמו בשיא גל עליות המחירים והגיעו למועד המסירה רק כעת.
שנית, ירידה של 2% במחירי הדירות היא זניחה לאחר זינוק מצטבר של עשרות אחוזים בשנים קודמות, כך שברמת המחירים הנוכחית היא אינה מפחיתה במידה ניכרת את גובה ההון העצמי או את גודל ההלוואה. שלישית, הריבית אמנם ירדה מעט, אך כשהחוב מראש מגיע ל־1.1 מיליון שקל, הפחתת ריבית שולית אינה מורידה באופן דרמטי את הנטל, ומשקי הבית נאלצים למתוח את תקופת הפירעון ל־27 שנה כדי לעמוד בתשלום החודשי.
מיחזור שיא של 25 מיליארד שקל
לצד השפעת נתוני המקרו, לממשלה יש אחריות ישירה למחירי הדירות ולטיפול באתגרים המבניים בענף – כמו המחסור החמור בידיים עובדות מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, או האכיפה המקרטעת נגד גביית פרוטקשן מקבלנים. אך כרגע, ההתערבות הממשלתית מתמקדת בעיקר בצעדים שוליים, כמו ההחלטה לאסור על הבנקים לכלול בחוזה מול הקבלנים סעיף שמגביל את הורדת המחירים – צעד שלפי בנק ישראל אינו צפוי להשפיע על השוק. במקביל, התוכנית המרכזית שנשקלה הייתה של יועץ ראש הממשלה לכלכלה אבי שמחון: הצעת חוק פופוליסטית לפיצוי רטרואקטיבי לחלק מרוכשי הדירות שהמשכנתא שלהם התייקרה – אך לבסוף היא ירדה מסדר היום.
"אני לא חושבת שנראה שינוי בשיעור המימון, כי גם אם תהיה ירידת מחירים זו לא תהיה התרסקות מחירים", אומרת לכלכליסט נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. "אנחנו לא נשוב לרמות המימון ולמשכנתא הממוצעת שהיו לפני עליית הריבית".
3 צפייה בגלריה
יועץ ראש הממשלה לכלכלה אבי שמחון. הממשלה דנה בחוק פופוליסטי לפיצוי רטרואקטיבי לחלק מנוטלי המשכנתאות
(צילום: עמית שאבי)
את הקושי הגובר של משקי הבית ניתן לראות בבירור גם בזינוק במחזורי המשכנתאות: במחצית הראשונה של השנה מיחזר הציבור היקף שיא של כ־25 מיליארד שקל – עלייה של 25% לעומת המחצית המקבילה אשתקד. בנטרול המחצית השנייה של 2023, שהושפעה ממתווה הדחיות הזמני של הבנקים בעקבות המלחמה, מדובר בהיקף המיחזורים הגבוה ביותר שנרשם אי פעם במשק.
עם זאת, חלק הארי של נתון זה מבוסס על מחזורים פנימיים, כלומר כאלו שנעשו באותו הבנק. כפי שמסבירה יעקב, המחזורים הפנימיים כוללים את הלוואות הקבלן המסובסדות, ולכן הם משקפים גם את הקושי של משקי הבית וגם את היקף הלוואות הקבלן – עסקאות שבהן הקבלן סבסד את הריבית החודשית עד לגמר הבנייה וכעת הלווים נדרשים להסדיר את החוב. לעומת זאת, היקף המחזורים החיצוניים מעבר לבנק אחר נותר מצומצם בהרבה והסתכם ב־4.6 מיליארד שקל בלבד. אמנם מדובר בעלייה לעומת אשתקד, אך בבנק ישראל מייחלים לעלייה גדולה יותר שתעיד על התפתחות תחרות. לפי דו"ח מבקר המדינה שפורסם בחודש שעבר, רק 37% מרוכשי הדירות בישראל פונים ליותר מבנק אחד לקבלת הצעת מחיר למשכנתא – נתון שמסביר את דומיננטיות המיחזור הפנימי. במקביל לעלייה במחזורים, עיבוד התאחדות יועצי המשכנתאות לנתוני בנק ישראל מצביע על שינוי בהתנהגות הקבלנים ברבעונים האחרונים, המתבטא בהתמתנות נטילתן של הלוואות קבלן מסובסדות חדשות. חלקן מסך המשכנתאות ירד מ־6.1% ברבעון השני של 2025 ל־5% ברבעון השני של 2026. ברקע הדברים עומדת מגבלה שהטיל בנק ישראל באפריל 2025, המנסה לרסן את התופעה וקובעת כי הבנקים יוכלו להעמיד עד 10% בלבד מסך המשכנתאות כהלוואות בלון מסובסדות. אמנם הממוצע הנוכחי רחוק מרף זה, אך ההגבלה נועדה בעיקר לרסן בנקים ספציפיים שהגדילו חשיפה במגזר זה.
3 צפייה בגלריה
יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות נופר יעקב. "שוק השכירות מרים עכשיו ראש"
(צילום: ריאן פרויס)
הקבלנים קידמו הלוואות אלו כדי להחזיר את הרוכשים לשוק אחרי עליות הריבית מבלי להוריד את המחיר באופן פורמלי. ההתמתנות בהלוואות אלו, בעקבות מגבלות בנק ישראל, עשויה לסייע לקצב ירידות המחיר הרשמיות.
אינדיקציה נוספת למחנק האשראי עולה מנתוני הלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת, שחלקן מסך ההלוואות ירד ל־5.3% ברבעון השני. זאת, על אף שרק לאחרונה בנק ישראל קיבע הקלה זמנית, שמאפשרת לקחת הלוואה לכל מטרה עד 70% משווי הנכס, בשונה מהמגבלה של 50% שהייתה עד לחרבות ברזל. זאת, במטרה להקל על ציבור הלווים ולהוזיל את עלויות האשראי, מכיוון שהלוואות עם נכס כבטוחה זולות יותר מהלוואות צרכניות ללא בטוחה. הציבור אכן עשה שימוש משמעותי בכלי, שהגיע כאמור לשיא של 10% מסך המשכנתאות במהלך, אך כעת ישנה ירידה. על פניו, ירידה כזו יכולה להיתפס כסימן חיובי להקלה בלחץ של משקי הבית, אך ההערכה הרווחת בשוק היא כי הירידה בבנקים אינה נובעת מקיטון בצורך, אלא מהסטת לווים אל השוק החוץ־בנקאי.
הלווים מצפים להורדת הריבית
למרות הקשיים, המוכנות של משקי הבית לרכוש דירה בכל מחיר הביאה לכך ששוק המשכנתאות מסכם את המחצית הראשונה של שנת 2026 עם היקף של 57.1 מיליארד שקל – המחצית הגבוהה ביותר מאז השיא של 2022. אלא שהשאלה המרכזית כעת היא מתי הדשדוש בשוק רוכשי הדירות יגיע גם אל נתוני המשכנתאות. לפי יעקב, קיימת כעת תחרות בין שני כוחות בשוק: סיום השפעתן של עסקאות המימון 20/80 הישנות, מול חזרת הקונים לשוק בעקבות ירידות הריבית.
"גידול בהיקף המשכנתאות אינו מעיד בהכרח על זינוק בביקושים או על עליית מחירים, אלא בעיקר על כך שיותר עסקאות מגיעות לכדי ביצוע. החולשה תגיע לשוק עד 2027, אלא אם הורדת הריבית תחזיר את הקונים", אומרת יעקב. "בינתיים, גם שוק השכירות מרים את הראש, וזה ישפיע על שוק הרוכשים. אני מזהה שוק שעובר מתקופת המתנה לתקופת הסתגלות לסביבת הריבית והמחירים החדשה. רואים זאת גם בעלייה במסלול הפריים, שהגיע ל־21% בחודש יוני האחרון לעומת ממוצע של 10% אשתקד. המשמעות היא שהלווים מצפים להורדות הריבית".
