פעילות הדאטה סנטרס הקפיצה את הרווח הנקי של מגה אור כמעט פי 9 ברבעון
מנדל"ן מניב לתשתית AI: מניית מגה אור זינקה ב-120% על רקע חוזי ענק עם לקוחות כמו אנבידיה; עליית ערך נכסי חוות השרתים הובילה לרווחי שיא ושיפור דרמטי במינוף - כשהרווח הנקי זינק ברבעון הראשון ל-689.5 מיליון שקל; עם כניסה למדד ת"א 35 ותוכניות השקעה במיליארדי דולרים, החברה משלשת את הפורטפוליו
חברת הנדל"ן המניב מגה אור היא אחת הכוכבות הלוהטות של אחוזת בית, כשרק מתחילת השנה הנוכחית מנייתה זינקה בכ-120%, והחודש היא נכנסה למדד הדגל המקומי, ת"א-35, עם שווי שוק של כ-22 מיליארד שקל. הנסיקה במניה של החברה, שמנוהלת ונשלטת על ידי בני הזוג צחי נחמיאס ואפרת נחמיאס-דרורי, מתרחשת על רקע ההתלהבות של המשקיעים מהפעילות החדשה שלה, דאטה סנטרס (חוות שרתים), שהם למעשה התשתית הנחוצה ביותר למהפכת הבינה המלאכותית (AI). הפעילות הזו הובילה לכך שהרווח הנקי של מגה אור ברבעון הראשון של 2026 הוכפל כמעט פי 9. לפי הדו"חות המאוחדים המורחבים שלה, את הרבעון הראשון של השנה סיימה מגה אור עם רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של 689.5 מיליון שקל, פי 8.8 בהשוואה לרווח נקי של 78.5 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025.
מגה אור הציגה שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים, אולם הזינוק המרכזי נרשם בסעיף עליית ערך נדל"ן להשקעה נטו, שהניב לה הכנסות של 825.5 מיליון שקל ברבעון הראשון, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד הוא הניב לה 95.9 מיליון שקל, כלומר פי 8.6. רוב הסכום, כ-777 מיליון שקל, מיוחס לעליית ערך בשלושה פרויקטים של חוות שרתים, באזור התעשייה הצפוני של בית שמש, בפארק התעסוקה יואב ובמודיעין, שנקבע על בסיס הערכת שווי של שמאי חיצוני. הסיבות לעליית השווי בפרויקטים האלו נעוצות, לפי החברה, בכך ש"בין היתר, התחזקה רמת הוודאות ביחס למועדי האספקה של מערכות אלקטרו-מכניות קריטיות, התגבש מפרט טכני מתקדם ומעודכן יותר ביחס לפרויקטים, התקבל היתר בנייה לפרויקט בית שמש, וכן נחתמו חוזים מול לקוחות, באופן התומך בהבשלה המסחרית של הפרויקטים וביכולת להעריך את התועלות הכלכליות הצפויות מהם".
מגה אור לא דיווחה באופן רשמי על כלל הלקוחות המדוברים, אך כפי שנחשף בכלכליסט מדובר, בין היתר, על ענקית השבבים אנבידיה.
מגזר הדאטה סנטרס עצמו, שבו מגה אור פועלת באמצעות החברה הבת מגה DC, עדיין אינו משמעותי מבחינת התוצאות התפעוליות ברמת החברה כולה, וברבעון הראשון הוא הציג הכנסות של 11.7 מיליון שקל, וזאת משום שהדאטה סנטר הראשון של החברה החל לפעול רק במהלך השנה שעברה, כך שברבעון הראשון של 2025 הוא טרם הניב הכנסות. מדובר בדאטה סנטר במודיעין בהספק משוקלל של 9.5 מגה ואט (MW IT).
אולם למגה DC יש תוכניות התרחבות משמעותיות. יש לה 7 פרויקטים של חוות שרתים בהקמה בהספק משוקלל כולל של 313 מגה ואט, ועוד קרקעות לפיתוח עתידי של חמש חוות שרתים בהספק משוקלל כולל של 280 מגה ואט. מימוש התוכניות האלו יצריך הרבה כסף, שכן לפי מגה אור, הקמה של כל מגה ואט IT עולה 11 מיליון דולר, כולל שווי הקרקע. כלומר, הפרויקטים שכבר בהקמה יצריכו לבדם השקעה של כמעט 3.5 מיליארד דולר. זאת אחת הסיבות שבפברואר החברה גייסה ממוסדיים 615 מיליון שקל בהנפקת מניות. להערכת החברה, כשהפרויקטים האלו יחלו לפעול, הם יניבו NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של מעל מיליארד שקל בשנה, והחוזים שכבר נחתמו הבטיחו NOI של 460 מיליון שקל בשנה. כלומר, הפעילות הזו תהפוך למשמעותית מאוד, משום שה-NOI של מגה אור כולה ברבעון הראשון של 2026 משקף קצב שנתי של 445 מיליון שקל.
בנוסף, בחודש שעבר רכשה מגה אור את הקרקע שעליה יושב מפעל אליאנס בחדרה, בשטח של 176 דונמים, תמורת מיליארד שקל במזומן, והיא עתידה לקדם גם על גבי הקרקע הזו פרויקט גדול של דאטה סנטר. פעילות חוות השרתים תופסת את מרב תשומת הלב, אולם בינתיים מוקד הפעילות של מגה אור מצוי בפעילות הקלאסית שלה, נדל"ן מניב, שבו היא מקימה ומשכירה מרכזים לוגיסטיים ומרכזי מסחר, רבים מהם בשיתוף עם ביג. לחברה יש 64 נכסים מניבים בשטח כולל של מעל מיליון מ"ר, כששיעור התפוסה עומד על 99%. בנוסף, יש לה פעילות של אנרגיה מתחדשת בחו"ל יחד עם ביג, והיא מחזיקה גם ב-29.9% ממניות דסק"ש, שכיום היא כבר אינה חברת החזקות בעלת זרועות פעילות רבות, אלא בעיקר בעלת השליטה בשרשור בחברת הנדל"ן המניב גב ים.
את הרבעון הראשון של 2026 סיימה מגה אור עם NOI המיוחס לבעלים של 111.2 מיליון שקל, זינוק של 23% בהשוואה לנתון של 90 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025. העלייה היא תוצאה של צמיחה סולידית של 4% בהכנסות מנכסים זהים, הודות למימושי אופציות וחתימה על חוזים חדשים תוך העלאת דמי השכירות, וכן בשל העלייה במדד המחירים לצרכן שאליו מוצמדים החוזים, ובעיקר הכפלה של פי 7 ב-NOI מנכסים חדשים, כלומר אלו שאוכלסו או נרכשו במהלך התקופה, נתון שהסתכם ב-20.7 מיליון שקל.
זאת הודות לאכלוס של ביג מגה אור מגדל העמק, ג'מבו באר שבע ומרכז ניהול שבנתה החברה עבור החברה הביטחונית קונטרופ, הפעלת הדאטה סנטר במודיעין והשכרה של מגרש במועצה אזורית יואב. הדבר הוביל לצמיחה של 18% ב-FFO, הרווח התפעולי התזרימי שאינו מביא בחשבון שערוכים והוצאות חד פעמיות, שהסתכם ב-79.2 מיליון שקל לפי גישת ההנהלה.
בזכות הנפקת המניות בפברואר ועליית הערך שנרשמה בנכסים, שיעור המינוף (LTV, יחס החוב לשווי הנכסים) של מגה אור ירד מרמה של 46% בסוף 2025 לרמה של 36% בסוף הרבעון הראשון. החוב הפיננסי נטו של החברה, על בסיס מאוחד מורחב, ירד מהיקף של 4 מיליארד שקל בסוף 2025 להיקף של 3.7 מיליארד שקל בסוף הרבעון הראשון.
פרט לתוכניות ההתרחבות במגזר הדאטה סנטרים, מגה אור מקימה חמישה מרכזים לוגיסטיים ומרכז מסחרי אחד, וכן יש לה קרקעות לפיתוח של עוד ארבעה מרכזים לוגיסטיים, שני מרכזי תעסוקה ומרכז מסחרי אחד. להערכת החברה, כל הפרויקטים האלו, כולל חוות השרתים, יגדילו את תיק הנכסים המניבים שלה בכ-13 מיליארד שקל, כאשר שווי הנדל"ן המניב היום עומד על 6.4 מיליארד שקל. כלומר, הפרויקטים שבצנרת ישלשו את הפורטפוליו. על רקע התוצאות של הרבעון הראשון החליטה מגה אור לחלק דיבידנד של 40 מיליון שקל, שמצטרף לדיבידנד של 73 מיליון שקל שחולק בפועל במרץ.
