בלעדי
נחשון קיויתי ו־JTLV נערכים להנפקת ב.ס.ר לפי שווי של מעל מיליארד שקל
חברת הנדל"ן הגישה תשקיף לרשות ני"ע ומנהלת מגעים עם חברת החיתום של לידר על מנת שתוביל את ההנפקה. ב.ס.ר מבקשת לרכוב על הרעב של המשקיעים לחברות התחדשות עירונית. לפני שנה JTLV נכנסה לחברה לפי שווי של 670 מיליון שקל
שוק ההנפקות פותח מבערים. המסכים הירוקים בבורסת תל אביב מפיחים חיים בשוק ההנפקות המקומי. לכלכליסט נודע כי קבוצת הנדל"ן ב.ס.ר, שבשליטת המייסד נחשון קיויתי וקרן JTLV של עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, נערכת לביצוע הנפקה ראשונית (IPO) בבורסת תל אביב.
קיויתי, שמכהן כיו"ר החברה, מנהל בימים אלו מגעים עם חברת החיתום של בנק ההשקעות לידר על מנת להיות ערוך לביצוע הנפקה בחודשים הקרובים. ב.ס.ר כבר הגישה תשקיף לאישור רשות ני"ע, הגם שטרם התקבלה החלטה סופית בנוגע לביצוע ההנפקה.
ככל שתתקבל החלטה סופית, החברה שואפת לבצע את ההנפקה לפי שווי לפחות מיליארד שקל. כמו כן, החברה שוקלת לבצע מהלך הנפקה דו־שלבי, שבמסגרתו תנפיק קודם אג"ח ולאחר מכן תנפיק מניות. במידה שהחברה תבחר במהלך הזה, הנפקת המניות צפויה להתרחש תוך מספר חודשים.
ב.ס.ר, שהוקמה ב־1967, פועלת כיום בכמה תחומים: נדל"ן מניב (משרדים ומסחר), ייזום למגורים, ניהול קבוצות רכישה והתחדשות עירונית. התחום האחרון הוא הלהיט של הבורסה המקומית בימים אלו, על רקע הציפיות של המשקיעים לפריחה משמעותית בעסקים של החברות בתחום נוכח הצורך לבנות מחדש עשרות בניינים שנפגעו בזמן המלחמה מול איראן במהלך החודש שעבר, וכן בשל הצפי לביקושים גואים לביצוע התחדשות עירונית מצד בעלי דירות שישאפו להתחדש בדירות עם ממ"דים.
בהתאם, מדד ת"א־בנייה זינק בשנה האחרונה בכ־65% והניב תשואה עודפת על השוק כשמדד ת"א־125 ניתר בכ־50% ב־12 החודשים האחרונים. בסך הכל, ב.ס.ר מעורבת כיום ב־40 פרויקטים, כשכמעט מחצית מהם (18) הם פרויקטים של התחדשות עירונית, שבמסגרתם החברה מקדמת בנייה של כ־7,500 דירות. בין הפרויקטים הבולטים שהקימה ב.ס.ר בתחום הנדל"ן המניב ניתן לציין את מגדלי אלון בתל אביב ומגדלי ב.ס.ר ברמת גן. כמו כן, החברה מנהלת את קבוצת הרכישה של מגדלי שרונה בתל אביב.
סיבוב קודם רצוף מהמורות
ככל שההנפקה תצא לפועל, זו תהיה הצפת ערך מהירה עבור JTLV. הקרן נכנסה לחברה לפני מעט יותר משנה, ביוני 2024. אז היא הזרימה לחברה 180 מיליון שקל וקיבלה לידיה 27% מהמניות בעסקה ששיקפה לב.ס.ר שווי של כ־670 מיליון שקל. כלומר, אם ההנפקה תתבצע לפי השווי הרצוי, מדובר בעליית שווי של כ־50% - פחות משיעור העלייה במדד ת"א־בנייה בשנה החולפת.
פרט לקיויתי ו־JTLV, עם בעלי המניות של ב.ס.ר כיום נמנים גם איתן אלדר (11.5% באופן ישיר ועוד 2.8% יחד עם משפחתו), רעיה שטראוס (7.7%), רועי גיל (4.9%) והתאגיד הזר TRL Limited שמחזיק 17.1%. אלדר הוא פעיל שוק הון מוכר, שהורשע בעשור הקודם בהרצת מניות חברת הנדל"ן מנופים פיננסים יחד עם שותפו ג'קי בן זקן. אלדר ריצה עונש מאסר של 22 חודשים ושוחרר בפברואר 2022 מהכלא.
אלדר, כאמור, מחזיק גם בנתח מהמניות יחד עם משפחתו באמצעות חברת אוטו גלס, שם סוערות הרוחות בשל מאבק משפטי שמתנהל בין אלדר לאלמנת אחיו, אמיר אלדר, שנפטר בשנת 2022. אלדר מחזיק ב־75% מהחברה המשפחתית, שפועלת בשלל ענפים, כולל בתחום זגגות הרכב, שהיה התחום הראשון שבו פעלה החברה.
רעיה שטראוס היא בת למשפחת שטראוס, בעלת השליטה בענקית המזון שטראוס, שנסחרת בבורסת תל אביב לפי שווי של 11 מיליארד שקל. שטראוס היא אחותו של מיכאל שטראוס, אביה של עופרה שטראוס, יו"ר החברה כיום. היא עצמה כבר אינה נמנית עם בעלי המניות בענקית המזון הישראלית, אולם כן משקיעה בנדל"ן. היא מחזיקה ב־9% ממניות חברת הנדל"ן אקרו, שמתמחה במגורי יוקרה ובנדל"ן מניב.
שווי השוק הנוכחי של החברה עומד על 3.5 מיליארד שקל, מה שגוזר להחזקות של שטראוס שווי של כ־300 מיליון שקל. שטראוס השקיעה באקרו ב־2011 עוד כשהיתה חברה פרטית. היקף ההשקעות הכולל שלה בחברה, שבשליטת היו"ר צחי ארבוב, עומד על 88 מיליון שקל, מה שמשקף לה רווח על הנייר של 212 מיליון שקל, לא כולל דיבידנדים. אקרו הונפקה בבורסת תל אביב לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל, תוך שהיא מגייסת מהציבור חצי מיליארד שקל, בפברואר 2022.
ב.ס.ר היתה בעבר חברה מדווחת, עד שנת 2014, אז נמחקה מהבורסה. אולם הסיבוב הקודם שלה היה רווי מהמורות. ב־2013 החברה־הבת ב.ס.ר אירופה נכנסה להסדר חוב והליך פירוק על רקע חובות של 170 מיליון שקל, לאחר שגייסה מהציבור כ־300 מיליון שקל.
הבורסה משמשת בשנים האחרונות את קרן JTLV לצורך מימוש רווחים. הקרן, שהוקמה ב־2011 וגייסה 5 מיליארד שקל בשלוש קרנות, רכשה במאי 2020 את השליטה (70%) בחברת הנדל"ן למגורים אלעד מגורים החדשה מידי יצחק תשובה תמורת 198 מיליון שקל. ב־2021 היא רכשה מניות נוספות של החברה תמורת 68.5 מיליון שקל ועלתה להחזקה של 90%.
באפריל 2021 היא רכשה 17% ממניות חברת הנדל"ן דוניץ תמורת 118 מיליון שקל. בהמשך, בסדרת רכישות נוספות בתמורה מצטברת של 78 מיליון שקל, היא העלתה את החזקתה בה ל־26%. ביולי 2022 החלה בהליך המיזוג בין דוניץ לאלעד מגורים לחברה חדשה, שנקראת דוניץ־אלעד. כך הצליחה הקרן, תוך השקעה של 464 מיליון שקל, להיות בעלת שליטה של חברה בשווי 2.1 מיליארד שקל.
כיום הקרן מחזיקה ב־31% ממניות דוניץ־אלעד, בשווי שוק של 660 מיליון שקל. זאת, לאחר שבינואר כבר מכרה 12% מהמניות תמורת 280 מיליון שקל. כלומר, עד כה ההשקעה בדוניץ־אלעד הניבה לקרן רווח של 476 מיליון שקל. כמו כן, במרץ 2023 יצקה הקרן את פעילות הלוגיסטיקה שלה לתוך חברת שמן הציבורית, ששינתה את שמה לשמן נדל"ן. כיום הקרן מחזיקה ב־22% מהמניות בשווי שוק של 147 מיליון שקל. שמן נדל"ן נסחרת לפי שווי שוק של 663 מיליון שקל, כאשר בשנה החולפת מנייתה נותרה ללא שינוי.
מתהווה גל הנפקות
ההנפקה המסתמנת של ב.ס.ר היא חלק מגל מתהווה, כשעל הקווים מתחממות חברות, חלקן גדולות מאוד, דוגמת מחלבות גד, שנערכת להנפקה לפי שווי של 900 מיליון שקל; חברת ההתחדשות העירונית יעז, שמבקשת להנפיק לפי שווי של 250 מיליון שקל; חברת ההחזקות אמפא, שמקווה להנפיק לפי שווי של מעל 3 מיליארד שקל; בדומה לשווי שלו שואפת רמי לוי נדל"ן.
עד כה בוצעו בשנת 2025 בבורסת תל אביב 10 הנפקות ראשוניות, שבמסגרתן החברות גייסו כמעט 1.5 מיליארד שקל. מדובר על נתונים טובים משמעותית משל כל אחת משלוש השנים הקודמות, אך עדיין מדובר על מספרים שרחוקים מהגל הגדול של 2021-2020. בשנת 2021, ששברה את כל השיאים, הונפקו 94 חברות שגייסו 10.5 מיליארד שקל ובשנה שלפניה 27 חברות חדשות גייסו 4.6 מיליארד שקל.
