שתי המילים שהפכו את מגה אור ועזריאלי לחברות הנדל"ן היחידות שהכו את המדד
בזכות פעילות הדאטה סנטרס, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת צחי נחמיאס זינקה ב־63% מאמצע דצמבר האחרון, בעוד מניית עזריאלי הוסיפה 28%. שתיהן הותירו מאחור את ביג, מליסרון ואמות שאינן בתחום
בשבעת השבועות האחרונים היתה מעורבת חברת הנדל"ן המניב מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס ברצף עסקאות שהלהיבו את המשקיעים והובילו לזינוק חד של כ־63% במנייתה. באופן דומה, מניית קבוצת עזריאלי עלתה מאז סוף דצמבר בכ־28%, על רקע עסקה משמעותית שעליה חתמה. קפיצות אלו איפשרו לשתי החברות להציג ב־12 החודשים האחרונים ביצועי יתר ביחס למדד ת"א־מניב ישראל שבו הן נכללות. זאת, בעוד שמתוך חמש חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל במונחי שווי שוק, מגה אור ועזריאלי הן היחידות שהצליחו להכות את המדד בתקופה זו — בניגוד לביג, מליסרון ואמות. הזינוק בשתי המניות נשען על צמד המילים דאטה סנטרס — תחום שבו ביג, מליסרון ואמות אינן פעילות, ושמלהיב את המשקיעים הרבה יותר מענפי הנדל"ן המניב המסורתיים — משרדים, מסחר ולוגיסטיקה — שכן דאטה סנטרס מהווים תשתית קריטית להתקדמות תחום הבינה המלאכותית (AI), שמעצבת מחדש את הכלכלה הגלובלית.
רצף העסקאות האחרון של מגה אור החל בפרסום בכלכליסט באמצע דצמבר, שלפיו החברה מקיימת מגעים עם יצרנית השבבים אנבידיה, החברה הגדולה בעולם במונחי שווי שוק, להשכרת הדאטה סנטר שהיא מקימה במבוא כרמל, סמוך ליקנעם, בהספק של 64 מגה־ואט. בסוף אותו חודש כבר נחתמה עסקה לאספקת שירותי דאטה סנטר לגוגל בהספק של 19 מגה־ואט, עם הכנסות שנתיות חזויות של כ־110 מיליון שקל ועם אופציה להרחבה של עד 50 מגה־ואט נוספים. בתחילת ינואר הצטרפה התקשרות נוספת, עם חברת תשתיות הענן וה־AI נביוס, לאספקת שירותים בהספק של 80 מגה־ואט תמורת כ־300 מיליון שקל בהכנסות תפעוליות נטו (NOI).
אצל עזריאלי מדובר היה בעסקה בודדת, הקמת קמפוס דאטה סנטר, ע"י החברה־הבת גרין מאונטיין, בהספק של 80 מגה־ואט, עם הכנסות שנתיות מוערכות של 440 מיליון שקל. עסקה זו המשקיעים שחררה אנחת רווחה מצד המשקיעים, אשר ציפו לעסקה גדולה בתחום, לאחר שהחברה, שכבר מפעילה קמפוס דאטה סנטר עבור טיקטוק בנורבגיה, דיווחה במרץ 2025 על השהיית מו"מ מתמשך להקמת דאטה סנטר בהספק של 120 מגה־ואט עבור חברה טכנולוגית אחרת.
מגה אור עוקפת את אמות
בעקבות הזינוק במניית מגה אור, לפני כשבועיים עקפה החברה שבשליטת צחי נחמיאס את אמות בשווי השוק שלה. כיום היא מדורגת כחברת הנדל"ן המניב הרביעית בגודלה מבין אלו הנסחרות בבורסה בתל אביב, עם שווי שוק של כ־12.4 מיליארד שקל. נוכח הקפיצות החדות במניות מגה אור ועזריאלי, מתעוררת השאלה האם מדובר בהתלהבות זמנית מתחום הדאטה סנטרס שסופה באכזבה, או שמא במנוע צמיחה מהותי וארוך טווח. לדברי תום פיינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, "השוק מתייחס למגה אור ולעזריאלי מתוך הבנה ברורה של המגמה העולמית — מעבר מואץ לעבר AI, שמצריך הקמה והפעלה של יותר מתחמי דאטה סנטרס. מדובר בפעילות שצומחת בקצב מהיר, הן בעולם והן בישראל".
לדבריה, מגמה זו באה לידי ביטוי לא רק בתשואות העודפות של שתי החברות — הגבוהות מאלו של מקבילותיהן ואף מביצועי המדד — אלא גם במכפילי ההון שבהן הן נסחרות. מכפיל ההון משקף את היחס בין שווי השוק של החברה לבין ההון העצמי שלה: יחס הנמוך מ־1 עשוי להעיד על תמחור חסר, בעוד מכפיל גבוה עשוי לשקף תמחור יתר, אך גם ציפיות גבוהות לצמיחה עתידית.
כך, מגה אור, שנסחרה לפני שנה במכפיל הון של 1.46, נסחרת כיום במכפיל הון של כ־3.3; עזריאלי עלתה בתקופה זו ממכפיל הון של 1.5 למכפיל של כ־2. לעומתן, שלוש החברות הגדולות האחרות בענף נסחרות במכפילי הון של 1.2 עד 1.6 בלבד, ועלייתן היתה מתונה בהרבה.פיינגולד מדגישה כי תגובת המשקיעים נשענת על מהלכים קונקרטיים שביצעו החברות. "ניתן לראות בעזריאלי ובמגה אור תוצאות בפועל, ולא רק ציפיות עתידיות, ולכן נרשמה הצמיחה במניותיהן". בעזריאלי פעילות הדאטה סנטרס כבר מניבה הכנסות בפועל, בין היתר בזכות ההסכם עם טיקטוק מ־2023 והסכמים קודמים נוספים, ולאחרונה נחתם הסכם משמעותי נוסף שמחזק את צבר ההכנסות. כך, תחום הדאטה סנטרס הניב לעזריאלי בכל אחד משלושת הרבעונים האחרונים NOI של 112-111 מיליון שקל, סכום שצפוי להכפיל את עצמו בעקבות ההסכם החדש.
במגה אור, לדבריה, "נחתמו בחודשיים האחרונים מספר הסכמים עם חברות טכנולוגיה בינלאומיות, ותחזית ההכנסות מחוזים אלה צפויה להכפיל את התוצאות הכספיות של החברה". בעוד קצב ה־NOI הכולל של מגה אור ב־2025 (בהתבסס על תוצאות הרבעון השלישי) עומד על כ־430 מיליון שקל, ההסכמים שעליהם חתמה מגה DC — החברה־הבת הפועלת בתחום הדאטה סנטרס — צפויים להניב NOI שנתי מוערך של כ־500 מיליון שקל. זאת, לעומת NOI זניח של כ־2 מיליון שקל בלבד שהניבה פעילות הדאטה סנטרס של מגה אור בינואר-ספטמבר 2025. פיינגולד מוסיפה כי ההתקדמות בתחום התאפשרה לאחר ששתי החברות השקיעו תשומות ניהוליות גבוהות במיוחד. בעזריאלי אף עבר המנכ"ל לשעבר, אייל חנקין, לנהל את החברה־הבת הפועלת בתחום הדאטה סנטרס — מהלך שמבטא, לדבריה, צעד אסטרטגי משמעותי בהתמקדות הקבוצה במנוע הצמיחה שזיהתה.
מעבר להסכמים עצמם, עצם הבחירה של חברה טכנולוגית בינלאומית גדולה להתקשר עם חברת נדל"ן בהסכם מסוג זה מהווה עבור השוק מעין תעודת הכשר לפרויקטים שלה. בנוסף, בענף הדאטה סנטרס הלקוחות משקיעים משאבים משמעותיים מאוד בהקמה ובתפעול של המתקנים, ולכן מדובר בהתקשרויות ארוכות טווח מטבען ואף מעבר להסכם המקורי. כך, למשל, תקופת ההסכם המקורית של מגה אור עם נביוס היא חמש שנים, אך כוללת אופציה להארכה באותם תנאים לחמש שנים נוספות. המשמעות, לדברי פיינגולד, היא פיזור הכנסות ארוך טווח, בניגוד לתחומים אחרים בנדל"ן מניב, שבהם השקעת השוכרים בהתאמת השטחים נמוכה יותר, ולכן הם פחות כבולים לנכס. דוגמה לכך היא עזיבתה של מטא (פייסבוק) במאי האחרון את המשרדים ששכרה במגדל עזריאלי שרונה, עוד לפני סיום החוזה המקורי, לטובת מעבר למגדל לנדמארק של מליסרון ואפי נכסים.
משתנה נוסף שמשפיע על תמחור החברות הוא פרק הזמן הקצר יחסית בין חתימת החוזה לבין תחילת ההנבה בפועל. כך, לדוגמה, ההסכם להקמתו של קמפוס טיקטוק של עזריאלי נחתם במרץ 2023, הפעלתו החלה כבר ברבעון השלישי של 2024, וברבעון הראשון של 2025 הוא כבר הניב באופן מלא. ה־NOI מתחום הדאטה סנטרס הגיע בעקבות זאת ל־116 מיליון שקל לעומת 43 מיליון שקל בלבד ברבעון שקדם להפעלה הראשונית.
מטות את המדד כלפי מעלה
בעוד מגה אור ועזריאלי הכו כאמור את המדד, בניגוד למליסרון ואמות. עם זאת, המדד הוטה כלפי מעלה בזכות ביצועיהן של מגה אור ועזריאלי שמשקלן במדד הוא הגבוה ביותר, 8.8% ו־5.69% בהתאמה. בניטרולן, הביצועים של מליסרון ואמות נראים טוב יותר וביג אף הייתה מציגה ביצועים עודפים ביחס למדד.
עזריאלי התמקדה, כאמור, בדאטה סנטרס כמנוע צמיחה מרכזי, ורק לאחרונה נכנסה - בעקבות רכישת צמח המרמן - גם לנישת הנדל"ן למגורים. מנגד, מליסרון בחרה למקד את מנוע הצמיחה שלה בנדל"ן למגורים עם השלמת רכישת אביב ייזום, לצד פעילות הקניונים והמשרדים הענפה שלה, אך תחום זה סבל בשנה האחרונה מהאטה. במקביל, אמות מתקשה לאכלס שני נכסים גדולים בחולון ובבני ברק, בהיקף של 47 אלף מ"ר ו־43 אלף מ"ר בהתאמה (חלק החברה). עם זאת, לדברי פיינגולד, “לאמות יש בסיס חזק במתחם תוצרת הארץ, עם מגדל ToHa2 וגוגל כשוכר עוגן מרכזי”. גוגל כבר שכרה כ־38% מתוך 156 אלף מ"ר של שטחי משרדים בנכס, ובאכלוס מלא ה־NOI ממנו צפוי להגיע ל־165-150 מיליון שקל.
