ג'י סיטי השלימה את הצעת הרכש לסיטיקון, תשלם בפועל 26 מיליון יורו תמורת 27% מהמניות
דיבידנד הענק שעליו הכריזה סיטיקון יאפשר לג'י סיטי לקזז את מרבית תמורת הרכישה, שלנוכח ההיענות החלקית גם התבררה כנמוכה מהחששות המוקדמים
הצעת הרכש הושלמה: ג'י סיטי תרכוש 27.2% ממניות סיטיקון בתמורה לכ-190 מיליון יורו (כ-700 מיליון שקל), ותעלה להחזקה של 86.3% בחברה. בפועל, ולאור דיבידנדים שסיטיקון חילקה ותחלק ושמהם תהנה ג'י סיטי, עלות המהלך בפועל מקופתה תעמוד על 26 מיליון יורו בלבד - כ-94 מיליון שקל. ההיענות החלקית להצעה, לצד הקיזוז שמתאפשר באמצעות הדיבידנדים, מפוגגים במידה רבה את החששות שעלו בשוק מאז הודעת החברה בתחילת נובמבר על הגשת הצעת הרכש, מפני הכבדה על מינוף החברה עד לרמה שעלולה לפגוע ביכולתה לשרת את חובותיה למחזיקי האג"ח. בעקבות הודעתה על ההצעה פרסמה חברת הדירוג S&P מעלות אזהרה מפני החמרה אפשרית בסיכון הפיננסי וברמת הנזילות של ג'י סיטי.
בהתאם לכך עלו תשואות סדרות האג"ח של החברה ומנייתה צללה ב-31% - עד לדיווח על הדיבידנד בשבוע שעבר. בנובמבר שילמה ג'י סיטי 57 מיליון יורו (212 מיליון שקל) עבור רכישת 7.7% ממניות סיטיקון, ובכך העלתה את החזקתה בחברה ל-57.4%. לאחר מכן הגישה את הצעת הרכש. בהיענות מלאה הייתה התמורה עומדת על 312 מיליון יורו - כ-1.2 מיליארד שקל. סכום שלדברי S&P מעלות ולדעת משקיעים רבים היה עלול להגביר את הסיכון הפיננסי הנשקף לחברה.
במובן מסוים, חזרה ג'י סיטי שלוש שנים לאחור - אל החודשים האחרונים של 2022. אז התגברו החששות מפני יכולתה לשרת את חובותיה בעקבות עלייה חדה במינוף לאחר רכישת מלוא המניות של אטריום (Atrium), כיום ג'י סיטי אירופה (G City Europe). החברה הגיבה אז בתוכנית אגרסיבית למימוש נכסים ובהפסקת חלוקת הדיבידנדים. צעדים אלו הצליחו לבסוף לייצב את החברה ולהשיב את אמון השוק.
המנכ"ל ובעל השליטה חיים כצמן (Chaim Katzman) מקווה כי העובדה שעלות הרכישה בפועל נמוכה מ-100 מיליון שקל תסייע לשחזר את התיקון שביצעה החברה מול השוק לאחר 2022. חלק מהתהליך כבר התרחש: מאז הדיווח בתחילת מרץ על חלוקת הדיבידנד של סיטיקון - בסך 195 מיליון יורו, מהם 98 מיליון יורו חלקה של ג'י סיטי - עלתה מניית החברה, עוד לפני הדיווח על ההיענות להצעת הרכש, ב-14%. זאת לעומת עלייה של 4% במדד ת"א נדל"ן ו-1.4% במדד ת"א 125, המדד המייצג של בורסת ת"א.
בשיחת משקיעים שקיים כצמן הסביר כי המהלך היה "ניצול הזדמנות אסטרטגי ורכישה בדיסקאונט עמוק כדי לחזק את השליטה בחברה תוך סיכון מוגבל - מהלך שמייצר גם פוטנציאל להגדלת הדיבידנדים מסיטיקון ומאפשר לג'י סיטי להכווין את פעילותה באופן אפקטיבי". הדיסקאונט נוגע לפער בין המחיר שנקבע בהצעת הרכש - 4 יורו למניה - לבין שווי המניה בספרי החברה, שעמד בסוף דצמבר על 10.35 יורו.
בג'י סיטי מתכננים להשביח את 28 הנכסים המסחריים של סיטיקון בצפון אירופה, ששווים נאמד בכ-3.8 מיליארד יורו, תוך מימוש נכסים שאינם נחשבים נכסי ליבה בהיקף של כ-1 מיליארד יורו. מחציתם כבר הועמדו למכירה במהלך 2025.
הצעת הרכש שיקפה פרמיה של 36% על מחיר מניית סיטיקון בסמוך לדיווח על הכוונה להגיש אותה. מניית סיטיקון עלתה בחדות בעקבות ההודעה עד לרמה של מעט פחות מ-3.8 יורו בסוף יום המסחר שקדם להודעה על השלמתה. בעקבות ההודעה מהשבוע שעבר על חלוקת הדיבידנד הוערך כי חלק מבעלי המניות יעדיפו שלא להיענות להצעת הרכש כדי ליהנות מחלוקת הדיבידנד בסוף החודש.
היבט זה, בשילוב הפער הקטן שנותר בין מחיר ההצעה - שירד ל-3.8 יורו למניה לאחר חלוקת הדיבידנד בינואר - לבין שער המניה, עשויים להסביר את שיעור ההיענות החלקי. ג'י סיטי מעריכה כי שיעור המינוף שלה, שהגיע בספטמבר ל-69.7% ברמת הסולו מורחב, יירד בעקבות השלמת הרכישה ב-2.1%. בנוסף, החברה מעריכה כי המהלך יוסיף כ-638 מיליון שקל להון העצמי, וכי ה-FFO השנתי יגדל ב-38 מיליון שקל כבר ב-2026 וב-49 מיליון שקל בשנה מלאה. בכוונת החברה לממן את תשלום הצעת הרכש בחלקו ממקורותיה העצמיים ובחלקו מקו אשראי בנקאי בהיקף של 195 מיליון יורו שנטלה לצורך המהלך.
