"בלי גיוס של מיליארד שקל אין עסקה": כך צחי אבו מתכנן להחזיר את ג'י סיטי לחיים
ארי נדל"ן שבשליטת צחי אבו חתמה על עסקה שעתידה להפוך אותה לבעלת השליטה במפעל החיים של חיים כצמן. בתוכנית: מכירת נכסים בחו"ל, מיקוד בישראל ובפולין, גיוס הון ענק וקיצוץ חד בהוצאות
מימוש הפעילויות בארה"ב, ברזיל וסקנדינביה; התמקדות בפעילות בישראל ובפולין; גיוס הון גדול של מיליארד שקל; וקיצוץ דרמטי בהוצאות המטה. זו תוכנית העבודה שמשרטט צחי אבו לעידן החדש שהוא מתכנן בג'י סיטי.
אתמול חתמה ארי נדל"ן, שנסחרת לפי שווי שוק של כמעט 2.3 מיליארד שקל ושנמצאת שבשליטת אבו (51.3%), על עסקה שבמסגרתה היא תרכוש 26% ממניות ג'י סיטי מידי בעלת השליטה הנוכחית נורסטאר, שנמצאת בעצמה בשליטת חיים כצמן, תמורת 661 מיליון שקל, וזאת לפי שווי חברה של קרוב ל־2.6 מיליארד שקל — פרמיה של 32% על שווי השוק של ג'י סיטי שנושק ל־2 מיליארד שקל. מתוך התמורה, 230 מיליון שקל ישולמו עם השלמת העסקה ו־431 מיליון שקל נוספים שישה חודשים לאחר מכן.
בנוסף, ארי נדל"ן תקבל אופציה לרכישת 7% נוספים החל בעוד כתשעה חודשים, ונורסטאר תקבל אופציה לחייב את ארי נדל"ן לרכוש את הנתח המדובר. מימוש האופציה צפוי להעביר את השליטה המלאה לידי אבו. כמו כן, במסגרת העסקה סוכם על כך שלאחר השלמתה ג'י סיטי תצא לגיוס הון של כמיליארד שקל במניות, כאשר נורסטאר תזרים 260 מיליון שקל וארי נדל"ן 280 מיליון שקל. יתרת הסכום תגויס ממקורות נוספים, כלומר מגופים מוסדיים ומשקיעים אחרים. כחלק מהעסקה תפקיד ארי נדל"ן פיקדון של 20 מיליון שקל. אם העסקה לא תושלם מסיבה שאינה תלויה במוכרת, יחולט הסכום לטובת ג'י סיטי.
בשלב הראשון תוחזק השליטה במשותף על ידי אבו וכצמן באמצעות ארי נדל"ן ונורסטאר, בהתאמה. בהתאם, אבו וכצמן יכהנו כיו"רים משותפים. לאחר שאבו יגדיל את החזקותיו ליותר מ־35% — בין היתר באמצעות רכישות בשוק, בהתאם להסכם בעלי המניות — ויהפוך לבעל השליטה היחיד בחברה, הוא גם יהפוך ליו"ר היחיד, ואילו כצמן יעבור לתפקיד נשיא החברה.
בכך חברת הנדל"ן, שנודעה בעבר בשם גזית גלוב, מסיימת פרק ממושך תחת שליטתו הבלעדית של כצמן, שהוביל את החברה במשך 35 שנים, ממש מיום היווסדה, אך בשנים האחרונות איבד במידה רבה את אמונם של רבים בשוק, עד שלבסוף החליט למכור את השליטה.
ההמלצה שהכריעה את הכף
בעסקה התעניינו גם רוכשים נוספים, ובהם ישראל קנדה שבשליטת אסי טוכמאייר וברק רוזן, המחזיקה בכ־14.5% ממניות נורסטאר, החברה־האם של ג'י סיטי, שכבר בעצמה חתמה ב־2022 על עסקה לרכישת נורסטאר. אולם בסופו של דבר, המלצה של מנכ"ל אחד הבנקים הגדולים בפני כצמן לבחור באבו היא שהכריעה את הכף. כצמן, שבתחילה הסתייג מהאפשרות לשתף פעולה עם אבו, השתכנע לבסוף לקדם את העסקה. "כצמן הבין שאבו אינו דרדלה", אמר גורם המעורה בפרטים.
אבו עצמו אמר אתמול לכלכליסט כי הוא רואה עצמו "כנדלניסט ולא כפיננסייר", ולכן הוא מאמין שיוכל להצליח במקום שבו, לדבריו, כשל קודמו — לייצב את ג'י סיטי, להפחית את המינוף ולהחזיר את אמון המשקיעים.
לדברי אבו, כבר בתחילת המשא ומתן הוא הבהיר לכצמן כי העסקה לא תצא לפועל ללא התחייבות לגיוס הון של מיליארד שקל לג'י סיטי. "אמרתי לכצמן מהיום הראשון: אם אתה רוצה עסקה — אנחנו עושים גיוס של מיליארד שקל. בלי זה אין עסקה. אני לא מוכן שכל הכסף ילך לנורסטאר. אני רוצה לחזק את ההון של החברה". להערכתו, גיוס ההון, יחד עם יתרות המזומנים של ג'י סיטי, המסתכמות בכ־1.4 מיליארד שקל, יספיקו לכיסוי פירעונות האג"ח בשלוש השנים הקרובות.
אבו סיפר כי כבר נפגש עם מנכ"לית החברה קרן כליפה והנחה אותה לגבש תוכנית לקיצוץ בהוצאות המטה — בכשני שלישים מתוך הוצאה שנתית של כ־290 מיליון שקל. "גם השכר של כצמן יירד", אמר. "המטרה שלנו היא להוריד את המינוף לפחות מ־50%. ברגע שהשוק יבין את זה, הוא יגיב בהתאם". לדבריו, לאחר גיוס ההון ופירעון חלק מהחוב, תחסוך החברה הוצאות מימון של 70-60 מיליון שקל בשנה.
בחלוקת העבודה בין השניים יהיה כצמן אחראי למימוש הפעילות בארה"ב, סקנדינביה וברזיל, בעוד אבו יתמקד בפיתוח הפעילות בישראל ובפולין. "המשימה של כצמן תהיה למכור את הפעילות בארה"ב, סקנדינביה וברזיל, וכל נכס שנסחר ביותר מההון העצמי, חוץ מברזיל", אמר אבו. לדבריו, "בברזיל נהיה מוכנים למכור גם מתחת להון. מדובר בנכס מצוין — הקניונים שם מושכים כ־40 מיליון מבקרים בשנה — אבל פשוט אין קונים. תשואה של 9% על נכס אינה אטרקטיבית כאשר איגרות החוב של ממשלת ברזיל נסחרות בתשואה של כ־15%".
קושי להנפיק חברות־בנות
באמצע החודש שעבר כצמן, באמצעות נורסטאר, הוציא לדרך את המהלך שהוביל לעסקה עם אבו. נורסטאר דיווחה כי הדירקטוריון החליט לבחון מכירת נתח מהמניות של ג'י סיטי למשקיע אסטרטגי, כאשר על השולחן גם הפיכתה של ג'י סיטי לחברה ללא גרעין שליטה או לחברה שיש לה בעל שליטה חדש שאינו נורסטאר. באותה העת הסבירו בנורסטאר כי הדבר יאפשר לג'י סיטי להנפיק את החברות־בנות שלה, כמו גזית ישראל, בשווי של מעל ההון העצמי. הדבר לא ניתן לביצוע כיום משום שחברה שתונפק תהפוך לשכבה שלישית בפירמידת החברות, מה שאסור על פי חוק הריכוזיות. ג'י סיטי נסחרת כיום בכמחצית מהונה העצמי, ומהלך כזה, קיווה כצמן, יציף ערך ויצמצם את הפער.
העסקה עם אבו מקשה על התוכניות האלו. כל עוד השליטה היא משותפת לאבו ולכצמן, ייתכן שג'י סיטי תוכל להשלים את הנפקת גזית ישראל ואת החברה־הבת בפולין, מבלי שהדבר ייחשב להקמת שכבה שלישית האסורה לפי חוק הריכוזיות. אם אבו ישלים את רכישת השליטה בג'י סיטי, העסקה צפויה לטרפד את התוכניות להנפיק את גזית ישראל, וכן את הפעילות בפולין, משום שהן יהפכו לחברות שכבה שלישית. עם זאת, אבו סבור שניתן יהיה להנפיק בעתיד את הפעילות בפולין בבורסה אירופית. "בפולין יש לנו מנוע צמיחה מצוין", אמר אבו. "זו מדינה אירופית שצומחת בקצב מהיר, והקניונים שם פורחים. לא נוותר על הפעילות הזו. אחרי שנשלים את המימושים יהיה קל יותר למזג את החברות, תוך שמירה על רמות מינוף סבירות. אני גם לא אצטער אם לא ננפיק את גזית ישראל. בבוא היום נוכל למזג אותה עם ארי נדל"ן".
בשל כל אלו העסקה נבנתה בשלבים, הן משום שכצמן ביקש לבחון את שיתוף הפעולה עם אבו, והן משום שאבו לא רצה להעמיס מיד את מלוא החוב של ג'י סיטי על ארי נדל"ן, שרמת המינוף שלה נמוכה משמעותית.
