שומט החובות מוכר נכס במנהטן לחברת BVI שתממן את רכישתו מהפנסיות שלכם
אחרי שמכר מלון במנהטן לחברת מלונות דן והוליך את חברת האג"ח שלו לפירוק, איש הנדל"ן האמריקאי אלכס ספיר מוכר בניין משרדים בניו־יורק ב־211 מיליון דולר. חברת ה־BVI אמטראסט תממן את הרכישה באמצעות הנפקת אג"ח נוספת
ההתאוששות בשוק המשרדים בניו יורק לא הועילה. בשבוע שעבר התקשרה חברת האג"ח ספיר קורפ שבשליטת אלכס ספיר בעסקה למכירת מלון במנהטן בניו יורק למלונות דן. זאת, כדי שתוכל לפרוע את חובותיה למחזיקי האג"ח בתל אביב, ומיד אחריה החלה בהליכי פירוק. במקביל ספיר מכר נכס אחר במנהטן, בניין משרדים בן 22 קומות. גם מכירה זו נעשית במעורבות של חברה שהנפיקה אג"ח בתל אביב. אך הפעם זו מצויה מהצד הרוכש.
אמטראסט אר.אי, חברת BVI שהשלימה באמצע ספטמבר את הנפקת האג"ח הראשונה שלה בתל אביב וגייסה תמורתה 780 מיליון שקל (כ־240 מיליון דולר), התקשרה מול Sapir Organization שבשליטת ספיר (שמחזיקה בשרשור בשליטה בספיר קורפ) בהסכם מותנה לרכישת בניין המשרדים 260 Madison Avenue בתמורה ל־211 מיליון דולר.
הבניין שבשדרות מדיסון במרכז מנהטן נמצא בבעלותה של Sapir Organizaion מאז 1997. הוא כולל כ־53 אלף מ"ר שטחי משרדים וכ־1,500 מ"ר מסחר. הבניין נחשב כבניין Class A אך יש לו שיעורי תפוסה נמוכים יחסית (68%) שמצויים בירידה בשנים האחרונות. ב־2002 היה שיעור התפוסה 81%. הבניין סובל מתחרות מול בניינים מודרניים יותר ומהמשבר בשנים האחרונות בשוק המשרדים בניו יורק. דמי השכירות הממוצעים בו נחשבים נמוכים לאזור, 56 דולר לרגל רבועה. ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) השנתי מהם מגיע ל־10 מיליון דולר. לשם ההשוואה, דמי השכירות שתשלם אמזון לנכסים ובניין על שטחי המשרדים בבניין 10 Bryant Park שממוקם בסמוך, נקבעו מוקדם יותר השנה על כ־90 דולר לרגל רבועה.
באמטראסט מכוונים להשקיע בשיפוץ הנכס 60 עד 70 מיליון דולר בכוונה להביא בתוך חמש שנים להכפלת ה־NOI השנתי ל־20 מיליון דולר. זאת, באמצעות העלאת שכר הדירה והשכרת השטחים הפנויים. הרכישה תואמת את אסטרטגיית הפעילות של החברה, שהיא רכישת נכסים ותיקים והשבחתם על מנת ליהנות מהביקושים המתגברים לנכסים איכותיים (Flight to Quality).
בכוונתה לממן כ־35% מהרכישה ממקורותיה העצמיים, בין היתר מכספי ההנפקה שהשלימה בספטמבר. היתרה, כ־140 מיליון דולר, תמומן באמצעות הנפקת סדרת אג"ח חדשה שהבניין ישועבד כבטוחה למחזיקים.
ספיר יידרש לפרוע הלוואה של 326 מיליון דולר שניטלה ב־2022 עבור הנכס ונכס סמוך, 261 Madison Avenue, מידי קבוצת מלווים בראשות הבנק JP Morgan Chase, או להגיע מולה להסדר מימון מחדש. זאת, כדי להסיר את השעבודים שהוטלו על הנכס כבטוחה עבורם, ולהחליפם בשעבודים למחזיקי האג"ח.
ספיר העמיד ב־2021 את שני הנכסים למכירה בתג מחיר של 600 מיליון דולר, אך בעקבות עסקת המימון מחדש שנה מאוחר יותר ירד שוויים המוערך ל־500 מיליון דולר. המימון מחדש בוצע כדי להימנע מהפרה של תנאי המימון של הלוואה קודמת.
שיעורי התפוסה היורדים ושכר הדירה הנמוך עשויים להקשות בעמידה בתנאי ההלוואה ומכך ייתכן שהם אלה שהובילו את ספיר למהלך מול אמטראסט.
אמטראסט אר.אי התאגדה במאי באיי הבתולה הבריטיים (BVI), בעליה הזרימו לתוכה נכסים והיא קיבלה את הדין הישראלי כדי להנפיק אג"ח בתל אביב ולגייס חוב. היא הנפיקה את סדרת האג"ח הראשונה שלה בתל אביב בספטמבר וגייסה 780 מיליון שקל שנועדו לממן פירעון הלוואה על אחד מנכסיה, שדרוג כמה מהנכסים והשקעות עתידיות נוספות. למחזיקי האג"ח לא ניתנו בטוחות, והריבית נקבעה על 6.6%.
החברה מחזיקה בשבעה נכסי משרדים ובפרויקט מגורים בניו יורק ובשיקגו שהועברו אליה מהחברה־האם, אמטראסט ריאליטי, שהיא זרוע הנדל"ן של בני משפחת קרפונקל־זיסקינד, בעלי השליטה בחברת הביטוח האמריקאית AmTrust Financial Services, בעלת עניין החל מדצמבר בחברת ווישור.
אלכס ספיר נחשב כמקורב לנשיא טראמפ לנוכח עסקאות משותפות שביצעו בעבר. Sapir Organizarion, שאותה הוא מנהל, הוקמה על ידי אביו המנוח, תמיר ספיר, ומחזיקה ב־12 נכסי משרדים ומגורים בעיקר בניו יורק. לנכס שנמכר לאמטראסט היה חלק בסכסוך מול גיסו ושותפו לשעבר, רותם רוזן. בתביעה שספיר הגיש נגד רוזן נטען כי האחרון משך עשרות מיליוני דולרים, בין היתר מהנכס המדובר.
ספיר עצמו התפטר בשבוע שעבר מתפקידו כיו"ר ספיר קורפ, ביחד עם שאר חברי הדירקטוריון והמנכ"לית, מעט לאחר חתימת ההסכם מול מלונות דן, לאור מצבה הפיננסי הקשה של החברה ופנייתה לבית המשפט לאישור הליך של פירוק. בעקבות זאת הופסק המסחר בשתי סדרות האג"ח שלה. גם לאחר השלמת מכירת המלון, לספיר קורפ ייוותר חוב של 26 מיליון דולר למחזיקי האג"ח והיא תידרש לממש את הנכס שנותר לה שהוא קרקעות במיאמי, או לפרוע התחייבויות תשלום מצידו של בעל השליטה.
