פדרמן זורק חבל הצלה למיליארדר המקורב לטראמפ: קונה מלון בניו יורק ב-125 מיליון דולר
כניסה ראשונה של מלונות דן שבשליטת מיקי פדרמן לארה"ב; רוכשת מלון בשכונת סוהו במנהטן מידי חברת הנדל"ן ספיר קורפ, שחייבת למשקיעים ישראלים 465 מיליון שקל, ואינה עומדת בחובותיה; החברה נמצאת בבעלות אלכס ספיר, המקורב לטראמפ בשל עסקים משותפים שהיו להם בעבר
חבל הצלה לאחת, אפשרות להתעוררות עבור השנייה. ספיר קורפ ומלונות דן הודיעו אתמול על עסקה שלפיה חברת הנדל"ן האמריקאית שמחזיקה במלון NoMo SoHo בניו יורק המלון, שממוקם באזור הסוהו שבדרום מנהטן, תמכור את המלון לרשת המלונות שבשליטת משפחת פדרמן בזמן שזו מחפשת כיווני צמיחה חדשים לאחר תקופה ארוכה של דשדוש. ספיר קורפ חייבת למחזיקי האג"ח שלה 149 מיליון דולר (כ־490 מיליון שקל).
דן, שעבורה הרכישה מהווה כניסה ראשונה לשוק המלונאות בארה"ב, ומהלך ראשון בחו"ל בשבע השנים האחרונות, תרכוש את המלון, שבו 264 חדרי אירוח, אולמות כנסים ומסעדה, במצבו הנוכחי תמורת 125 מיליון דולר (410 מיליון שקל), מהם 12 מיליון דולר יועברו כמקדמה, בתשלומים שונים, והיתרה עם השלמת העסקה.
בכוונתה של דן לממן את הרכישה ממקורותיה העצמיים בשילוב מימון בנקאי ייעודי, בחלוקה שאותה לא ציינה. בכוונת הרשת לערוך במלון שיפוץ מהותי. לפי החברה המוכרת, שיעור התפוסה הממוצע של NoMo SoHo ב־2024 ובמחצית הראשונה של 2025 עמד על 82% ועל 73% בהתאמה. ההכנסות השנתיות של המלון עמדו על 33.6 מיליון דולר ב־2024 ובינואר־יוני 2025 הן עמדו על 13.2 מיליון דולר ארה"ב. ה־EBITDA (רווח לפני ריבית, מסים על ההכנסה, פחת והפחתות) של NoMo SoHo עמד על 7.4 מיליון דולר ב־2024, ובינואר־יוני 2025 הוא עמד על 674 אלף דולר בלבד.
המכירה תבוצע במסגרת הליך הגנה מפני נושים (chapter 11) שבכוונתה של ספיר קורפ לנהל בבית המשפט בניו יורק, והשלמתה כפופה להסכמתם לכך של מחזיקי האג"ח של החברה, נושיה העיקריים של החברה. להסכם הרכישה קדמה זכייה של דן בהליך מקדים של הגשת הצעות לרכישת המלון.
גם פתאל גילתה עניין
לכלכליסט נודע כי אחת המתעניינות ברכישת המלון היתה לא אחרת מחברת פתאל, רשת המלונות הגדולה בישראל שבשליטת דוד פתאל. בדומה למלונות דן, גם עבור פתאל, שממוקדת בפעילותה באירופה לצד פעילות בשוק הישראלי, במידה שההתעניינותה היתה מתקדמת לכדי עסקה, היתה זו דריסת רגל ראשונה בניו יורק ובכלל בארה"ב.
לספיר קורפ יש כיום שתי סדרות אג"ח נסחרות שאותן היא הנפיקה בשנת 2017 ובשנת 2022 וגייסה תמורתן כחצי מיליארד שקל בעיקר ממוסדיים ישראליים קטנים. סדרה י"ח, שלה החברה חייבת כ־50 מיליון דולר (166 מיליון שקל), וסדרה י"ט, שהחוב כלפי מחזיקיה עומד על 99 מיליון דולר (כ־325 מיליון שקל) ושהמלון משמש כבטוחה עבורם. במקביל לחתימה על העסקה, שהשלמתה תסייע בפירעון החוב למחזיקי האג"ח, כחלק מההליכים שאלה מנהלים להבטחת זכויותיהם, הם הגישו אתמול בקשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לאכיפת השעבוד שהוטל על המלון ולמינוי כונסי נכסים מטעמם לניהול החברה ונכסיה.
ב־2020 החברה הגיעה להסדר חוב מול מחזיקי סדרה י"ח, בעקבות קשיים פיננסיים שהתעצמו בקורונה. במסגרתם נדחו מועדי תשלום הקרן עד לפירעון מלא שהיה מיועד להתבצע ב־2024. אולם אשתקד, לאור קשיים שנמשכו, החברה לא יכלה לפרוע את התשלומים והחלה לנהל מול מחזיקי הסדרות מגעים בכוונה להגיע להסדר חוב נוסף. ההסדר שאושר לבסוף השנה כלל העמדת תשלומים ובטוחות מטעמו של בעל השליטה, אלכס ספיר, שנחשב מקורב לנשיא ארה"ב דונלד טראמפ בשל עסקים משותפים שניהלו בעבר, העלאת הריבית על יתרת החוב, ודחיית מועדי התשלומים. אולם ביוני דיווחה החברה כי ספיר לא העמיד חלק מהתשלומים הרלבנטיים.
בעקבות זאת פעלה החברה, בתיאום עם מחזיקי האג"ח ועל מנת לפרוע את חובותיה כלפיהם, להעמיד את המלון וקרקעות שבהן היא מחזיקה במיאמי, ששוויין הוערך בסוף יוני ב־51 מיליון דולר, למכירה. מהלך שהוביל לרכישתו כעת על ידי מלונות דן.
התמורה שנקבעה בעסקה נמוכה ב־17% משווי המלון, 150 מיליון דולר, כפי שנקבע בהערכת שווי שנערכה לו ביוני, ונמוכה ב־40% מהסכום שבו ספיר רכשה את המלון לראשונה ב־2015 (205 מיליון דולר). בחברה מכוונים לפרוע את מלוא החוב למחזיקי האג"ח באמצעות תמורת המכירה הנוכחית, ומכירת הקרקע במיאמי בהמשך, שלגביה החברה כבר חתמה על מזכר הבנות למכירתה.
מימוש ראשון לכוונות
עבור מלונות דן, רשת המלונות השלישית בגודלה בבורסת תל אביב, אחרי פתאל וישרוטל, הרכישה היא מימוש ראשון לכוונות שעליהן היא מצהירה זה כמה שנים, בדבר בחינת אפשרויות נוספות של כניסה לפעילות מלונאית בחו"ל. לאחר שבינואר 2018 פתחה מלון ראשון בחו"ל, בבנגלור שבהודו.
הרשת ממוקדת בפעילותה בישראל ומפעילה בה 16 בתי מלון. מתחרותיה העיקריות, פתאל וישרוטל, נסמכות רבות על הנופשים הישראלים ומחזיקות כחלק מכך היצע רחב יחסית של מלונות באילת ובים המלח. דן לעומתן נסמכת יותר על תיירות נכנסת (36% מלינות האורחים במלונותיה לעומת 11% בישרוטל ב־2023), ומלונותיה נפרסים יותר ביעדים עירוניים (תל אביב, ירושלים, חיפה, קיסריה, למשל) ונוכחותה באילת נמוכה יחסית. מכך, פגיעותה להשלכות המלחמה שנמשכה בשנתיים האחרונות, ובוודאי לאחר סיום תקופת אירוח המפונים מיישובי הצפון והדרום, חמורה יותר. כך, את הרבעון השני השנה היא סיכמה עם צניחה של 41% ברווח התפעולי מהפעילות המלונאית (לפני פחת ומימון), שעמד על 39 מיליון שקל. הרווח הנקי המגזרי הרבעוני (לחברה מגזר פעילות נוסף בהסעדה, אך היקפו נמוך מהפעילות המלונאית) צנח ב־83% ביחס לרבעון המקביל אשתקד ל־4 מיליון שקל בלבד. בסיכום המחצית הראשונה של 2025 הכנסות מגזר המלונאות ירדו ב־11% לעומת התקופה המקבילה ל־475 מיליון שקל וההפסד המגזרי הגיע ל־50 מיליון שקל. בעקבות השפעותיה של המלחמה החברה אף סגרה שניים ממלונותיה, המעיין בנצרת ודן בוטיק בירושלים, שנסגר ברבעון השני.
בעוד פתאל מסתמכת זה מכבר על הפעילות בחו"ל (הכנסות המלונות בישראל הגיעו לרבע מהכנסותיה ברבעון השני של 2025), ישרוטל החלה כבר ב־2023 בהתרחבות לפעילות בחו"ל. ב־2023 החברה רכשה שני בתי מלון ברומא, וב־2024 התקשרה בעסקה לרכישת 50% בחמישה נכסים מלונאיים ביוון שבהם כ־600 חדרים, מהם רכישת שניים כבר הושלמה.
בשנה החולפת מניית דן עלתה ב־32% תוך שהפגינה ביצועי חסר ביחס למניות ישרוטל (80%) ופתאל (37%). החברה נסחרת כיום בשווי של 3.6 מיליארד שקל.
