משפחת וינברג פונה לניסיון שני להנפקת מ.ו השקעות, או מימון המונים?
המשפחה, שחזרה בה ב-2022 מהנפקת החברה, שמחזיקה במאות נכסים יוצאת שוב להנפקה, בה יותר ממחצית התמורה תשמש את החברה הציבורית לקניית נכסים מידי המשפחה. זעם של בעלי האג"ח מנע בעבר נטילת הלוואה של 50 מיליון שקל
יותר משלוש שנים עברו מאז שבני משפחת וינברג קיבלו כתף קרה מהמוסדיים בניסיון ההנפקה הקודם של חברת הנדל"ן מ.ו השקעות, זאת בין השאר לאור כוונתם אז לגלגל חוב פרטי על ציבור מחזיקי המניות. כעת מעוניינים בני המשפחה להשתלב בגאות בשוק ההנפקות ולהנפיק את החברה, תוך שיקבלו לכיסם יותר ממחצית מתמורת ההנפקה בתמורה לנכסים שיעבירו לחברה הציבורית. ב־2023 גייסה החברה אג"ח ראשונה שסייעה לשחרר את בני המשפחה מפירעון חוב יקר. בתחילתה של 2025 הם נדרשו, בעקבות התערבות רשות ני"ע, לשנמך שווי נכס שעלה בחדות בזמן קצר; ובהמשך נאלצו לחזור בהם מכוונה למשוך הלוואה מהחברה.
בני הזוג משה ונילי וינברג וילדיהם מחזיקים במאות נכסים מניבים, בעיקר דירות למגורים בתל אביב. כמחצית מהנכסים מוחזקים באמצעות מ.ו השקעות שבבעלותם (משה, 63%, נילי 37%), שבה נילי מכהנת כמנכ"ל, הבן גיא כיו"ר והבן רני כמנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית כרם שבבעלותם. המשפחה מבקשת להנפיק 30% ממניות מ.ו השקעות ולגייס 170 עד 200 מיליון שקל לפי שווי, לפני הכסף, של 400 עד 460 מיליון שקל. מעט יותר ממחצית מהתמורה, 97 מיליון שקל (92 מיליון בתוספת מס שהחברה תישא בו), מיועדת לרכישת 14 נכסים שמוחזקים כיום באופן פרטי על ידי המשפחה. היתרה מיועדת לפעילותה העסקית השוטפת של החברה, שבכוונתה להתמקד בתחום ה"מיקרו ליבינג" ולהמיר 40 דירות קיימות שאותן היא משכירה לדירות מסוג זה שהתשואה עליהן גבוהה יותר. אקסטרה מייל חיתום שמנוהלת על ידי גלעד שמעוני מובילה את ההנפקה. כמו בפעם הקודמת שבה קידמו בני המשפחה את הנפקת החברה, הדבר נעשה כדי להקל על העברה הבין־דורית במשפחה.
לצד מכירת הדירות יעבירו בני המשפחה לידי החברה, ללא תמורה, את חברת כרם יזמות שעוסקת בהתחדשות עירונית. לחברה, ששווי נכסיה נאמד בסוף ספטמבר ב־57 מיליון שקל, ארבעה פרויקטים בביצוע ושניים נוספים שבהם התקבל היתר בנייה בתנאים בתל אביב וברמת גן. לצד חמישה פרויקטים בתל אביב בשלבי תכנון לאחר התקשרות עם הדיירים, ו־11 בשלבים ראשוניים. החברה נוהגת להחזיק בדירות שמוקצות לה בפרויקטים ולהשכירן. בינואר-ספטמבר 2025 הכנסות כרם הגיעו ל־8.7 מיליון שקל, לעומת 7.5 מיליון בתקופה המקבילה, שאתה סיימה בהפסד של 1.6 מיליון שקל. הכנסותיה של מ.ו השקעות באותה תקופה עמדו על 1.7 מיליון שקל, לעומת 1.4 מיליון בתקופה המקבילה. היא נהנתה משיערוכים חיוביים של 21 מיליון שקל אך לצידם רשמה הוצאות מימון של 18 מיליון שקל שהביאו את הרווח התקופתי לפחות מחצי מיליון שקל. על פי נתוני הפרופורמה, בשילוב עם הנכסים שיועברו ונתוניה של כרם יזמות, הכנסותיה בינואר-ספטמבר השנה היו מגיעות ל־12.8 מיליון שקל והרווח ל־1.3 מיליון.
לבני משפחת וינברג כאמור היסטוריה מעט בעייתית מול שוק ההון. ב־2022 הם שאפו לגייס כ־100 מיליון שקל לפי שווי (לפני הכסף) של 330 מיליון. אולם המוסדיים, על רקע הקשיים בשווקים, הסכימו להשקיע בה לפי שווי נמוך משמעותית. המוסדיים הביעו אז מורת רוח מכך שהחברה ביקשה להשתמש ב־70% מתמורת ההנפקה כדי להשתחרר מהלוואה בריבית של יותר מ־12%, מהלך שיצר את הרושם שהחברה מנסה לגלגל חובות מהמשפחה למוסדיים ולציבור. בנוסף, העלו המוסדיים תהייה בנוגע לתגמולים ולתשלומים גבוהים שבני המשפחה ביקשו לגבות מהחברה על שירותים תפעוליים שונים.
ביולי 2023 החברה שבה לבורסה, הפעם בגיוס חוב, כאמור, והחליפה חוב פרטי יקר בריבית של 9% בהנפקת אג"ח בריבית של 6%, שבאמצעותה היא פרעה גם הלוואות בעלים של 16 מיליון שקל ושחררה אותם מערבות על חלק מהחובות האחרים. בפברואר אשתקד יצאה החברה במהלך להנפקת סדרת האג"ח הרביעית שלה וביקשה באמצעותה לפרוע חוב של 46 מיליון שקל בריבית של 14% והלוואות בעלים של 15.5 מיליון שקל. בכוונתה היה להציע למחזיקים שעבוד על קרקע בראשון לציון, אך רשות ני"ע דרשה ממנה לשנות את אופן חישוב שווי הקרקע שעלה בחדות בתקופה קצרה, וכתוצאה מכך הורד שוויה ב־24% וגיוס החוב צומצם בהתאם. כמה חודשים מאוחר יותר ביקשו בני המשפחה לעשות שימוש בתמורת האג"ח שהחברה גייסה, ולקבל ממנה הלוואה של 50 מיליון שקל למימון פעילותם הפרטית, ומבלי שיידרשו לבטוחות כנגדה. המהלך גרר ביקורות קשות בשוק, ואלה אילצו את בני המשפחה לחזור בהם ולבטל את היוזמה.
