דעה
מעט עסקאות, הרבה משכנתאות - ואלו לאו דווקא חדשות טובות
בחודש יוני נמכרו רק 7,097 דירות - ירידה של 32% לעומת אשתקד, אך היקף המשכנתאות נותר גבוה ביותר עם 6.8 מיליארד שקל. הסיבה: מבצעי הקבלן משנים קודמות מגיעים כעת לבגרות, כשהרוכשים נאלצים לקחת משכנתא בשוק קפוא שמקשה עליהם למכור במקרה הצורך - בנק ישראל מוטרד
שוק הנדל"ן בישראל נמצא בשנתיים האחרונות בסערה: סביבת ריבית גבוהה, מלחמה שייצרה בעיית זמינות של כוח אדם וייקרה את חומרי הגלם, וציבור רוכשים שמתמודד עם אתגרים רבים. על רקע זה, אנו רואים לאחרונה דינמיקה יוצאת דופן: מספר העסקאות בשוק הנדל"ן נמצא במגמת ירידה מתמשכת בעוד שהיקף המשכנתאות נותר גבוה יחסית - ואף רשם תנודות מפתיעות כלפי מעלה. כאן עולה השאלה – כיצד יתכן שמספר העסקאות נמוך אך קיימת יציבות בכמות המשכנתאות?
בחודש יוני האחרון נמכרו סה"כ 7,097 דירות חדשות ויד שנייה - ירידה של 32% בהשוואה ליוני אשתקד. עיקר הקיפאון במכירת הדירות בישראל קיים בשוק הדירות יד שנייה, שם הירידה כבר מתקרבת ל-40% בהשוואה לשנה שעברה. חודש יוני משקף את המצב כפי שהיה במחצית הראשונה של השנה. קונים רבים שממתינים "ליום שאחרי המלחמה", יושבים "על הגדר" ומלאי הדירות החדשות המצוי בידי הקבלנים נמצא בשיאו.
עם זאת, למרות הירידה במספר העסקאות, נראה שהיקף המשכנתאות שניטלו בחודשים האחרונים לא ירד באותו הקצב. בנק ישראל דיווח כי ביוני 2025 ניטלו משכנתאות בהיקף של כ-6.8 מיליארד שקל, נתון המבטא יציבות ביחס לנתוני 2024. נציין שמגמת הירידה בכמות העסקאות לעומת האחוז הגבוה של נטילת משכנתאות, איננה ייחודית רק לחודש יוני, אלא מאפיינת את כל המחצית הראשונה של 2025. כיצד, אם כן, ניתן להסביר את הפער שבין היקף המשכנתאות שניטלו ביחס לירידה בכמות העסקאות?
הפער בין הירידה בכמות העסקאות להיקפי המשכנתאות שניטלו מעיד על שוק במצב מתוח. ישנן מספר סיבות לפער זה, אך הסיבה המרכזית טמונה במבצעי המימון אשר הציעו הקבלנים – 80/20 או 90/10. עסקאות אלה שבוצעו לפני 4-3 שנים הגיעו עכשיו לשלב המשכנתא, כך שהרוכשים נוטלים כעת את המשכנתא כשהדירה מוכנה. מצב זה מצדיק את חששות בנק ישראל מהשלכותיהם של מבצעים אלה.
כאשר דנים בהשלכות של מבצעי הקבלן, כדאי לזכור שמדובר במבצעים הניתנים על רכישת דירות חדשות בלבד. כאשר זוג צעיר, שרכש דירה במבצעי קבלן לפני 3 שנים, נוטל כעת את המשכנתא, הוא יכול, במידה ונקלע לקשיים, למכור את הדירה כדי להוריד מעצמו את נטל החוב. עם זאת, חשוב להבין שהשוק הרלוונטי עבורו למכירת הדירה איננו שוק הדירות החדשות, אלא שוק הדירות יד שניה, גם אם הדירה הנמכרת חדשה כמעט לחלוטין. נכון להיום, שוק הדירות יד שניה מתאפיין בקיפאון עמוק יותר, בהעדרם של "מבצעים" ולאור הגמישות הפחותה לרוכשים הפוטנציאלים בנושא המימון והאפשרות לפרוס את התשלום לאורך זמן.
כלומר, על פי נתוני העסקאות והמשכנתאות כיום, אנו רואים היקף גדול של עסקאות "ישנות" המבשילות לשלב המשכנתאות, כאשר השוק עצמו נמצא במצב קפוא וקשוח. מצב זה איננו מהווה חדשות טובות לרוכשי הדירות במבצעי הקבלן ויצריך מעקב וגיבוש תוכנית פעולה מצד הרגולטורים בטווח הקרוב.
לחברת פיוניר ולכותב, שמואל בן אריה, דירקטור וסמנכ"ל השקעות – שוק מקומי , אין עניין אישי ביחס לאמור בכתבה. האמור אינו מהווה תחליף לניהול ו/או שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
שמואל בן אריה, דירקטור וסמנכ"ל השקעות - שוק מקומי, פיוניר ניהול הון
