כיצד מעריכים שווי מקרקעין בהליכי תכנון ובנייה?
תיקים של פיצויי מקרקעין והיטלי השבחה מציפים את ועדות הערר ובתי המשפט, והערכת שווי מקרקעין היא אחת הסוגיות העקרוניות העכשוויות בתחום. כיצד מעריכים שווי מקרקעין בישראל ומהם האתגרים בשיטה הנוהגת שמשפיעה על שוק הנדל"ן בישראל
חוק התכנון והבנייה מסדיר מספר אירועים שבהם נדרש להעריך את שווי המקרקעין, ובין השאר, לצורך תשלום פיצויי ירידת ערך לבעל המקרקעין בגין אישור תכנית שפגעה בערך המקרקעין, תשלום פיצויי הפקעת מקרקעין, תשלום היטל השבחה על ידי בעל המקרקעין בעת הוצאת היתר בנייה, קבלת הקלה, שימוש חורג או ביצוע עסקת מכר במקרקעין, ובעת עריכת ואישור תכנית איחוד וחלוקה במקרקעין.
בכל אחד מאירועים האלה, נדרש להעריך את שווי המקרקעין, לפני האירוע התכנוני ואחריו, וזאת כדי שהרשות תשלם לבעל המקרקעין את הפיצויים הקבועים בחוק ככל שמדובר באירוע תכנוני פוגע, או כדי שהאזרח ישלם לרשות את היטל ההשבחה או תשלומי איזון הנדרש ממנו בחוק ככל שמדובר באירוע תכנוני המטיב עם המקרקעין.
השאלה כיצד מעריכים את שווי המקרקעין לצורך האירוע התכנוני היא שאלה מורכבת. זו אינה שאלה שמאית גרידא. זו גם שאלה משפטית ותכנונית, והתשובה עליה מבוססת על עובדות המקרה הפרטני. השיטה הנוהגת היא שיטת ההשוואה, קרי השוואת שווי המקרקעין לפני האירוע התכנוני, הפוגע או המשביח, לשווי המקרקעין אחרי האירוע התכנוני המדובר. מסד הנתונים לצורך ביצוע ההשוואה האמורה הוא מאגר עסקאות המקרקעין המדווחות לרשות המיסים, במקרקעין עצמם, בסביבה הקרובה או ביחס לנכסים הדומים למקרקעין מושא השומה, ככל שישנם נתונים כאלה. אולם, השוואה זו לא נקיה מספקות, שכן לא פעם מסד הנתונים דל, לפעמים לא קיים, לא אמין בצורה מלאה או שלא משקף נאמנה את ערך המקרקעין האמיתי בשוק.
לצורך קביעת ערך הפגיעה או ההשבחה במקרקעין, לפי העניין, מסתמכת הרשות- הוועדה המקומית לתכנון ובנייה- על חוות דעת שמאית שנערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. בעל המקרקעין בתורו יוכל לערער על חוות הדעת השמאית של הוועדה על ידי הנחת חוות דעת שמאית נגדית, וביכולתו לערער החלטת הוועדה הרלוונטית בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה. ועדת הערר רשאית, לצורך ההכרעה במחלוקת, למנות שמאי מייעץ שיחווה את דעתו בפניה אודות טענות הצדדים ולקבוע את שווי המקרקעין, הפגיעה וההשבחה, לפי העניין.
בישראל, בשני העשורים האחרונים בפרט, שיעור הסכסוכים הכספיים עם הוועדות, הכוונה לסכסוכי פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וסכסוכי היטלי השבחה, היה גבוה במיוחד, וזאת לנוכח אישור תמ"א 38 על תיקוניה, קידום תכניות להתחדשות עירונית בערים ואישור חוק הותמ"ל שמכוחו אושרו עשרות תכניות לשכונות מגורים חדשות ברחבי הארץ. סכסוכים אלה, והם רבים מאוד, מעסיקים את ועדות הערר ואת בתי המשפט. המחוקק ניסה בשנת 2008 באמצעות תיקון 108 לחוק התכנון והבנייה לייעל את תהליך הדיון וההכרעה בסכסוכים אלה עם הוועדות המקומיות, דרך מנגנון של מינוי שמאי מכריע או שמאי מייעץ, לפי העניין, אך עדיין רוב הסכסוכים מגיעים לוועדות הערר ובהמשך לבתי המשפט. הפסיקה של ועדות הערר נבנית ממקרה למקרה, ולמעשה ההלכות העיקריות בתחום זה נקבעות על ידי בית המשפט.
במבט ביקורתי ניתן לומר כי תחום הערכת המקרקעין בישראל סובל מחוסר שקיפות, חוסר אחידות ובמקרים רבים משרירות במידת מה. הסיבה לכך נובעת בראש ובראשונה מהיעדר כללים משפטיים ברורים, בחקיקה ובתקנות, המסדירים את תהליך הערכת שווי המקרקעין על ידי שמאי המקרקעין, ואת השיקולים, המדדים והפרמטרים שעליו לקחת בחשבון בעת קביעת שווי המקרקעין. למעשה, שמאי המקרקעין בישראל מתבססים בעבודתם בעיקר על תקני שמאות של מועצת השמאים בישראל ולא על מערכת דינים סדורה ושקופה. המצב הנוהג גורם לפגיעה בבעלי הקרקעות והיזמים כשעל הפרק זכות הקניין שלהם שהיא זכות יסוד חוקתית בישראל. כמו כן, במצב הקיים בעלי הקרקעות נעזרים, כמעט בכל מקרה של אירוע תכנוני, בייצוג משפטי ובליווי שמאי, מה שמייקר את עלויות התכנון והבנייה שלהם. כמו כן, היעדר מערכת כללים ברורה להערכת שווי מקרקעין גורמת גם לחוסר אחידות בפסיקות ועדות הערר ובתי המשפט בסכסוכים שמאיים דומים. חוסר הבהירות והאחידות בהערכת שווי מקרקעין בישראל גורם להזיות והטיות בשוק ובכך נפגע גם ערך הוודאות הדרוש לקיום שוק נדל"ן איכותי.
משרד המשפטים מנסה מזה שנים לסייע בהסדרת התחום אך הוא נעצר מעת לעת. ראוי, אפוא, להוסיף במאמצים להסדרת תחום שמאות המקרקעין. תהיה בכך תרומה וברכה לשוק המקרקעין בישראל.
* עו"ד ד"ר קייס נאסר ד"ר במשפטים ושותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי דין פירון
