"אנחנו חווים עליה דרמטית של איחורים במסירת דירות בשנה האחרונה"
תופעת מסירת הדירות באיחור הולכת וגדלה וסביר שהיא עוד רחוקה משיאה, "המדינה חייבת לקבוע מנגנון שיסדיר את ההיבטים המשפטיים הנלווים לאיחורים במסירת הדירות כדי למנוע כאוס", אומר עו"ד עמנואל יוזוק
עו"ד עמנואל יוזוק כבר מלווה שנים רבות את עולם הנדל"ן. הלקוחות שלו עברו תקופות לא פשוטות במרוצת השנים, בדגש על חמש השנים האחרונות שבהן הגיחה לעולם מגפת הקורונה, אשר שיתקה את עולם הנדל"ן לתקופה קצרה, מלחמת רוסיה ואוקראינה אשר יצרה הדים וגלים אשר השפיעו על מחיר חומרי הגלם ועל הסחר העולמי, וכמובן מלחמת 'חרבות ברזל' שיצרה אתגרים משמעותיים ורב שכבתיים. ובכל זאת, למרות כל האתגרים המשמעותיים, עו"ד יוזוק מודאג כעת מאוד דווקא ממשבר האיחור במסירת דירות, אשר נגרם בין היתר כתוצאה מהמחסור הגדול בעובדי בניין, הקפאת עבודות באתרי בניה והעלייה במחירי הביצוע, "כמות הפניות שהגיעו למשרד שלי בחודשים האחרונים היא מדאיגה. יש עליה דראסטית בפתיחת הליכים משפטיים בגין איחור של יזמים במסבירת דירות. אמנם יש חוק שתוקן בשנת 2022 שאמור היה לעזור בנושא, אבל הבעיה התרחבה באופן משמעותי. כיום, כמעט כל יזם, חלק באופן מוצדק וחלק באופן שאינו מוצדק, מסביר שהאיחור במסירת הדירות נוצר בעקבות "כוח עליון", כלומר בעקבות המלחמה. האם המלחמה היא תמיד הגורם? ברור שלא, אבל פעמים רבות כן. ולכן חייבים להסדיר את הנושא הזה מבחינה משפטית", מסביר עו"ד יוזוק, ומוסיף, "אני פוגש את הבעיה הזאת באופן נרחב ובכל הארץ. הבעיות מגוונות אבל העיקרון דומה. יזמים שאומרים שלולא המלחמה הם היו מוסרים את הדירות בזמן, או באיחור קצר. אבל מה קורה עם דיירים שהיום אמורים לעבור לדירה והמסירה מתעכבת כבר כמעט שנה כי ליזם אין פועלים? האנשים האלה סגרו מוסדות לימוד לילדים שלהם, הם כבר משלמים משכנתא וגם שכר דירה, כי לא תמיד היזם יכול לעמוד בכל העלויות של שכר הדירה הנגרם כתוצאה מאיחורים. זה מצב שמכניס אנשים לסחרור משמעותי והמדינה חייבת להתערב כאן".
עו"ד יוזוק מציע למדינה ליישם מודלים הוגנים שיסייעו ליזמים ולדיירים לסיים את הפרויקט במינימום נזקים. כך למשל, לדבריו, המדינה יכולה לאמץ מנגנון שבו עד X זמן איחור הנטל מתחלק באופן מסוים, ולייצר מדרוג שבו יש תמריצים ליזמים לסיים בהקדם את הפרויקט, ולייצר חלוקה בנטל שבה היזם יכול לבצע את הפרויקט מבלי לעצור אותו באמצע באופן מוחלט בשל אי יכולת לעמוד בעלויות, תוך סיוע מצד המדינה וכן נשיאה מסוימת בנטל מצד הדיירים כדי לקדם את הפרויקט, "אני רואה משפחות שקורסות תחת הנטל וזה לא הוגן להפיל הכל עליהן בגלל שיש מלחמה. זה פשוט לא הגיוני. במקביל, אני רואה גם יזמים שלא יכולים להשלים פרויקט בגלל העלויות המטורפות של עובדי בניין, בעקבות המחסור הגדול בעובדים. המדינה חייבת להתערב ולסייע ליזמים ולדיירים לסיים את הפרויקט, תוך יצירת מנגנוני חלוקת נטל הגיוניים המלווים בתמריצים. מדובר על בעיה חריגה שמחייבת התערבות חריגה ומהירה כדי לייצר פתרון. אנחנו מדברים על איחורים במסירת כמות גדולה של דירות שרק הולכת וגדלה, ועוד תגדל ככל שנתקדם על ציר הזמן. נכון להיום, בעיצומו של הרבעון הראשון בשנת 2025, עוד לא יצא פסק דין אחד שהעניק פתרון ומתווה משפטי לבעיית האיחורים במסירת דירות בעקבות המלחמה. כל זאת, כאשר ידוע שבממוצע לוקח שנתיים וחצי מרגע שמתחיל ההליך המשפטי ועד שמגיעים לפסק דין, ורוב ההליכים המשפטיים ופתיחת התיקים החלו להתנהל ולהגיע לבית המשפט רק כמה חודשים אחרי תחילת המלחמה. כלומר, ייקח עוד הרבה זמן עד שיהיו פסקי דין משמעותיים, וזה עוד לפני ערעורים שיכולים להגיע עד בית משפט עליון. לאנשים שנמצאים בתוך הפרויקט וליזמים אין את הזמן הזה".
לפי ההערכות שונות, מלחמת 'חרבות ברזל' תייצר איחור של מעל ל 100.000 דירות, כאשר טווח הזמן הוא בין כמה חודשים ועד לזמן שעוד לא ברור. לבתי המשפט צפויות להיות מוגשות תביעות במיליארדי שקלים נגד יזמים שמאחרים במסירת הדירות וקבלנים שלא מסיימים עבודות שעליהן הם התחייבו. לבתי המשפט צפויה מלאכה קשה כדי להכריע עד כמה האיחורים אכן קשורים ל"כוח עליון", כי הרי כל מקרה ייבחן לגופו, ויתרה מכך, החשש בגדול הוא שחלק מהדירות לא ימסרו בעקבות קריסה של יזמים כך שיש צורך במציאת איזון עדין שיאפשר ביצוע של פרויקטים כדי להגן בעיקר על הדיירים, אך גם על היזמים, "כבר היום אנחנו יודעים על לא מעט מקרים שהאיחור לא קשור למלחמה אלא לסיבות אחרות. זה יכול להיות בגלל בקשות להיתר שהיזם הגיש, יש מקרים שהוא בכלל לא היה צריך פועלים במשך מספר חודשים והיזם עדיין תולה את האיחור בהיעדר פועלים", מסביר עו"ד יוזוק, "יזמים אחרים לא עבדו רק בתחילת המלחמה למשך חודש או חודשיים, אבל מאחרים במסירת הדירה כבר בקרוב לשנה כך שברור שלאיחור כבר אין קשר למלחמה. יש יזמים עם כמה פרויקטים שהפנו פועלים למקומות מועדפים מבחינתם וזנחו מקומות אחרים. אני מקבל את הטענה שהמלחמה היא כוח עליון שאכן גרם לדחייה של פרויקטים, אבל אי אפשר שליזמים יהיה צ'ק פתוח לסיים את הפרויקט מתי שנוח להם ומתי שהם רק רוצים, בזמן שהדיירים סובלים מהמצב".
היעדר ודאות והחלטות משפטיות מחייבות גורמות למצב שבו השוק מתנהל ללא סדר וארגון, "אני מייצג לא מעט דיירים שנמצאים במצוקה ומנסה להגיע להסדרים עם היזמים. אני מוציא ליזמים הזמנה להגיע לפשרה אבל הרבה מהם מסרבים להיפגש בטענה שמדובר ב"כוח עליון". רבים מהם גם מנצלים את המושג המשפטי הזה כדי להתחמק מהתחייבות על המועד שבו הדירה תימסר. חלק גם מורחים את הדיירים ואומרים להם שהם יקבלו את הדירה בעוד "חודשיים שלושה" והדייר כבר מתארגן מחדש רק כדי לגלות שיש דחיה נוספת למועד חדש, או מועד לא ידוע, וזה בלתי נסבל", מסביר עו"ד יוזוק, אשר מתאר מציאות שבה עוד ועוד דיירים מגישים תלונות נגד יזמים בגין האיחורים האמורים, ואת התופעה שבה ישנם יזמים אשר פוגעים בדיירים כשהם מוסרים לדיירים מועדים לא מדויקים לקבלת הדירה, תוך שהם יודעים שיש סבירות גבוהה שהדיירים לא יקבלו את הדירה החדשה במועד שהם נוקבים בו, "היזמים חייבים להיות כנים עם הדיירים כי זה מטמטם אותם. הרי היזמים יודעים מתי הם יכולים למוסר את הדירה, אז עדיף שיהיו כנים עם הדיירים גם אם זה אומר שצועד המסירה רחוק יותר, כדי שהדיירים יוכלו להתארגן כמו שצריך מבחינת הלוגיסטיקה הרבה שכולל מעבר הדירה".
עו"ד יוזוק טוען שבידי המדינה קיים מנעד רחב של אפשרויות לסייע בפתרון הבעיה, או לפחות בהקלה על כל המעורבים בה. לדבריו, המדינה יכולה לסייע באמצעות סיוע כספי ישיר או עקיף, עם שימוש כאמור בחבילת תמריצים מגוונת, כמו למשל באמצעות הקלה במיסוי, וזאת לצד מנגנון שבו תיוצר ודאות שבאמצעותה הצדדים יוכלו להתמודד עם האתגר המשמעותי שרק הולך וגדל ללא התערבות משמעותית מצד המדינה, "במצב הקיים כולם מדברים על כוח עליון ואף אחד במשרד השיכון או משרד המשפטים מרים את הכפפה כדי לקדם פיתרון ויציבות לשוק. יש שוק שבו ההפקרות משתוללת וכל עוד אין הוראות, תקנות או פסיקה מכוננת, יהיו יותר תביעות ויותר אנשים שחשבו שעשו את עסקת חייהם, שמחו וסיפרו לחברים ולמשפחה שלהם שהם יצאו לפרויקט שבו הם מקבלים דירה חדשה או מחודשת, והם מוצאים עצמם במצב בעייתי מאוד. מתחושה של שמחה ואושר, הם מוצאים עצמם במצב שלא רק שהם לא מקבלים את מה שהובטח להם, הם מגיעים להפסדים מטורפים שמרסקים אותם כלכלית ונפשית. חלק מהלקוחות שלנו אומרים שאם הם היו יודעים מראש שזה מה שיקרה, הם לא היו הולכים לעסקה שכזאת של קניית דירה חדשה או פרויקט של התחדשות עירונית".
לצד חוסר הודאות והסבל של הדיירים, לעו"ד יוזוק ברור כי גם היזמים נמצאים במצב קשה, ולכן הוא סבור שבמצב של חוסר ברירה המנגנון שייווצר עשוי להיות כזה שבו כולם נכנסים "מתחת לאלונקה", "אני רואה גם קבלנים שמתמודדים עם מצב מאוד בעייתי. פתאום אין להם פועלים והמדינה לא עושה מספיק כדי לעזור לקבלנים ולספק להם עובדים. קבלנים ללא כוח פוליטי או כוח משמעותי אשר נכנסו לפרויקט "מחיר למשתכן" או קבלני כוח אדם לא גדולים נמצאים במצב של שיתוק שבו אם הן מעסיקים עובדים בעלויות גבוהות הם לא יוכלו לסיים את הפרויקט ברווח והם נאלצים להפסיק לעבוד כי אין להם פועלים. כעת הם ניצבים בפני דיירים שמגיעים אליהם בצדק ורוצים את הדירה שלהם בזמן, או לפחות בעיכוב מינימלי, ופתאום הדיירים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה ומול יזם או קבלן שלא יכול לספק את הדירה בזמן או באיחור מינימלי, כי היזם והקבלן נמצאים בקשיים כספיים. במצבים כאלה יש לשקול חלוקה מסוימת של הנטל, למרות שזה מייצר לחץ על הדייר, אבל לפחות מייצר ודאות שבה הפרויקט יכול להסתיים במועד מסוים שייצר ודאות. צריך להגיד את זה בקול: יש כאן מצב בלתי אפשרי וזה מרגיש כאילו הממשלה נרדמה בשמירה. המדינה שחוקקה חוק אשר מטיל קנסות על איחור במסירה וכיום יש כבר אלפי דירות, אם לא עשרות אלפים, שכבר יש, או תכף יהיה איתן איחור במסירה, ואין שום מענה מהממשלה. זו כמו תאונה בהילוך איטי שמתרחשת מול העיניים, שאפשר לעצור אותה, אבל המדינה לא עושה מספיק כדי לעצור את המשבר הזה".
ראיון עם עו"ד עמנואל יוזוק, שותף מייסד יוזוק מלכין עורכי דין
d&b – לדעת להחליט
