ההתחדשות העירונית עולה ביוקר - אבל על מי נופלת החשבונית?
המציאות הכלכלית המשתנה והמורכבות הרגולטורית בענף מחייבות תכנון מדויק, שקיפות ואחריות משותפת למחוקק, לרגולטור וליזם
בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בישראל, מתגלה פער מהותי בין הציפיות של הדיירים לבין המציאות הכלכלית של היזמים. מצד אחד - הבטחות לשדרוג משמעותי באיכות החיים: מרפסות, מחסנים, חניה תת-קרקעית ולעיתים גם תוספות שטח. מצד שני - דרישות לתשלום מצד הדיירים, או לחילופין, ביטול תמורות שהובטחו בשל עלויות בלתי צפויות. כאשר שני הצדדים חשים כי הם נדרשים לשאת בנטל כלכלי שאינו באחריותם, נוצר שוק שאיבד את האיזון והגיע הזמן להחזיר אותו למסלול.
פער בין תכנון למציאות הכלכלית
הסכמי התחדשות עירונית נחתמים לעיתים שנים רבות לפני תחילת העבודות בפועל, על בסיס תחשיבים כלכליים שהופכים לא רלוונטיים עם הזמן. בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במחיר חומרי הגלם ובמקביל נוספו תקנות חדשות, עלויות תשתית, דרישות תחבורה וניקוז - המגדילות את תקציב הפרויקט באופן משמעותי.
היזמים שנאלצים להתמודד עם שחיקה ברווחיות ולעיתים אף עם כדאיות שלילית, נדרשים לא אחת לבחון מחדש את ההסכם הקיים. במקרים כאלה, הם עשויים לפנות לדיירים בבקשה להשתתף בעלויות או להסכים להפחתה מסוימת בתמורות שסוכמו מראש.
האם הדרישות מוצדקות?
במקרים מסוימים - כן. כאשר פרויקט מאבד את היתכנותו הכלכלית עקב עלייה חריגה בתשומות, ייתכן שיהיה צורך בהתאמות כדי למנוע את קריסתו, אם לא תימצא חלופה. אולם, לגיטימיות כזו קיימת רק כאשר נשמרת שקיפות מלאה וההסכם כולל מראש מנגנון ברור להתמודדות עם עלויות מהותיות בלתי צפויות. לעומת זאת, כאשר הדרישות מגיעות לאחר החתימה, ללא הסבר מפורט, ללא נתונים תומכים וללא דיאלוג אמיתי - נוצרת תחושת אי־אמון מוצדקת מצד הדיירים. מצב זה עלול לפגוע בשיתוף הפעולה, לעכב את קידום הפרויקט ואף לסכן את מימושו.
הפתרון: שקיפות, תמחור מדויק ומנגנון איזון מראש
בע.ט, לדוגמה, העקרון המנחה פשוט: במקרה קיצון של שינוי מהותי בתוכנית, מתקיים שיח פתוח עם הדיירים בשקיפות, שגם הם יבינו את השינויים, ככול ויהיו ורק אם קיים מנגנון שנקבע מראש ומאפשר התאמות, תיבחן אפשרות לשינוי ההסכם ובהסכמה הדדית בלבד.
בכל פרויקט, אנו בונים מודל שמגדיר מראש מהם המצבים שעשויים להביא לחריגה בעלויות, מה נחשב כוח עליון (כגון מגפה, שינוי חקיקה, עליית תשומות קיצונית) וכיצד מטפלים בכך בשקיפות מול הדיירים, עוד לפני החתימה על ההסכם. גישה זו מחזקת את האמון ומאפשרת גמישות הדדית, גם בעת משבר.
אחריות משותפת להשלמת הדרך
על פניו, הבקשה לויתור מצדם של הדיירים עשוי להיתפס כצעד לא הוגן, אך לעיתים היא מהווה את התנאי הדרוש להצלחת הפרויקט כולו. ההבדל טמון באופן שבו מתנהל התהליך לאורך הדרך: האם הדיירים הם שותפים או רק צרכנים? האם יש דיאלוג או רק דרישה?
הבשורה היא שאפשר אחרת: שקיפות, מנגנון מוסכם מראש ותמחור מציאותי, יהפכו את ההתחדשות העירונית מתהליך מעורר חשש, למסלול יציב לשדרוג איכות החיים.
מחוקק, רגולטור ויזם - כל אחד נדרש לקחת אחריות להמשך הצלחת הענף.
יש לקדם מסגרת רגולטורית מחייבת שתכלול מנגנון איזון כלכלי מובנה בהסכמים, תוך שקיפות מלאה מול הדיירים. כך ניתן יהיה להחזיר את האמון הציבורי, להבטיח פרויקטים יציבים ולחדש את ערי ישראל באופן אחראי, מאוזן ובר־קיימא.
מאת טל גולדשטיין, מייסד ומנכ"ל משותף, ע.ט החברה להתחדשות עירונית
d&b – לדעת להחליט
