הלמ"ס הקפיץ את מדד תשומות הבנייה והיזמים משלמים את המחיר
הזינוק במדד תשומות הבנייה לצד המחסור בפועלים ומבצעי השיווק מכבידים על שוק הנדל"ן, אך לא רק הרוכשים הם הנפגעים – גם היזמים מתמודדים עם שחיקת רווחיות ועלויות בלתי צפויות
מדד תשומות הבנייה מתעדכן בכל חודש ומשקף את השינויים בעלויות הבינוי של החודש הקודם. המדד מורכב מ"סל" של חומרים ומוצרים, הובלה ושינוע, הוצאות כלליות כגון ביטוח, אחזקת משרדים ושכר עבודה של עובדים, יועצים וכו'. שינויים בעלויות של המרכיבים נמדדים כל חודש ובאופן יחסי למשקלם בסל. המדד הוא למעשה שקלול של שינויי העלויות של כל המוצרים השונים בסל. השינוי בא לידי ביטוי באחוזים, ז"א השינוי היחסי ביחס לנתוני החודש הקודם.
עם זאת, נראה שהמדד לעיתים אינו משקף בזמן אמת את המתרחש בשוק. כך לדוגמה, כבר בתחילת 2024 הזהירו קבלנים מעלייה חדה בעלויות הבנייה – הנובעת ממחסור חמור בכוח אדם בעקבות עזיבתם של כ-20,000 עובדים זרים עם פרוץ המלחמה, עצירת כניסת פועלים פלסטינים, וכן עלייה משמעותית של עד 40% בעלויות העסקת עובדים חלופיים. לכך מצטרפים התייקרות חומרי הגלם, עליית מחירי ההובלה הימית, השפעות המלחמה באוקראינה והאינפלציה העולמית.
למרות זאת, רק לאחרונה עודכן מדד תשומות הבנייה בהתאם, ונרשם בו זינוק של 2.6% בינואר – נתון מעט נמוך יותר מהעלייה שנרשמה בכל שנת 2024. המשמעות: היזמים מצאו את עצמם מתמודדים עם עלויות מתמשכות שהצטברו לאורך חודשים, מבלי שניתן להם מענה מיידי במדדים הרשמיים.
בשיח הציבורי שהתעורר סביב עליית המדד, הנטייה הייתה להדגיש את הפגיעה ברוכשי הדירות, שיידרשו לשלם יותר עבור הנכס שרכשו. עם זאת, התמונה המלאה מורכבת בהרבה, משום שהיזמים – המוכרים את הדירות – סופגים בעצמם חלק משמעותי מהעלויות העודפות.
במסגרת פרויקטים נדל"ניים, בדרך כלל יזמים מתקשרים עם קבלני ביצוע בהסכמים שבהם התמורה לקבלן צמודה למדד תשומות הבנייה. מצד שני, מול הרוכשים – שיטת השיווק כיום כוללת מבצעי "פטור מהצמדה" במקביל ללוחות תשלומים נוחים במיוחד, שבהם הרוכשים משלמים רק 10%-20% מהתמורה במעמד החתימה, ואת היתרה עם קבלת הדירה.
יצויין כי גם במקרים בהם לא ניתנה לרוכשים הטבת פטור מהצמדה, לאור תיקון 9 לחוק המכר היזמים מוגבלים להצמדה של עד 40% ממחיר הדירה בלבד. המשמעות: לפחות 60% ממחיר הדירה אינו מתעדכן בהתאם לעליית המדד, בעוד שהיזמים שקיבעו את מחירי הדירות לרוכשים (או לכל הפחות 60% מערכן), עדיין מחויבים לשלם לקבלן הביצוע את מלוא הפרשי ההצמדה.
במציאות זו, המשמעות הישירה של הזינוק במדד תשומות הבנייה היא שחיקה ישירה של הרווח היזמי מפרוייקטים, תוך הגדלת עלויות הביצוע ויצירת מתיחות בין היזמים לקבלני הביצוע בנוגע לאופן חלוקת העלויות הנוספות, מה שעשוי לפגוע באופן משמעותי בסף הרווחיות של היזמים בפרויקטים ובכלל ביציבותם, וזאת מעבר לחשש הגובר לגבי רווחיות חברות הבנייה בשנים האחרונות.
רק בשבוע שעבר הזהיר נגיד בנק ישראל כי רווחיות חברות הבניה בשלוש השנים האחרונות היא אפסית, בין היתר בעקבות סביבת הריבית הגבוהה, המחסור בידיים עובדות והשימוש הגובר בהטבות המימון לרוכשי הדירות שגורר בהכרח נטילת אשראי גדול יותר מהבנקים לצורך מימון הפרויקטים. לכך מצטרף הסיכון העיקרי במודל מבצעי המכירות (20/80), לפיו ייתכן שלרוכשים לא תהיה היכולת להשלים בסוף התקופה את התמורה עבור רכישת הדירה. סיכון זה אינו חל רק על רוכשי הדירות אלא מתגלגל גם אל היזמים שלא בהכרח ידעו לפרוע את החוב.
הזינוק האחרון במדד תשומות הבנייה אינו נתון טכני בלבד, אלא שינוי משמעותי שמשפיע ישירות על היזמים, שמוצאים את עצמם מוגבלים בהצמדת המחירים לרוכשים, מה שמוביל לשחיקת הרווחיות והגברת חוסר הוודאות בשוק.
אם מגמה זו תימשך, ייתכן שנראה הפסקת מבצעי הפטור מהצמדה לרוכשים, האטה ביוזמות בנייה חדשות ואף משברים כלכליים בקרב חלק מהחברות היזמיות. השאלה המרכזית היא האם המודל הכלכלי של ענף הבנייה יוכל להמשיך להתקיים בתנאים החדשים – או שמא נדרש שינוי שיטת ההתחשבנות בין יזמים לקבלנים כדי להבטיח את יציבות השוק בעתיד.
מאת עו"ד רועי פרקש, הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד פירון
d&b – לדעת להחליט
